Страховка при заключении ипотечного договора: стоимость и особенности

Любовь Кононенко, начальника управления андеррайтинга имущества физических лиц и ипотечного страхования Страховой компании "Согласие".

Сколько обычно стоит страхование при оформлении ипотеки?

Страховая сумма по договору ипотечного страхования может устанавливаться в размере действительной стоимости приобретаемого объекта недвижимости, а если эта стоимость превышает размер обязательств по кредитному договору – в размере не менее обязательства по кредитному договору. Стоимость страхования объекта недвижимости зависит от его вида (квартира или жилой дом), его возраста и иных особенностей, оказывающих влияние на степень страхового риска. Например, стоимость страхования квартиры в старом доме с деревянными перекрытиями и источником огня (газовой плитой) может быть на 10-20% выше, чем стоимость страхования квартиры в новостройке. В среднем тариф на страхование конструктивных элементов квартиры в каменном доме – 0,1-0,15% от страховой суммы, для квартиры в деревянном доме – 0,2-0,3%, для каменного жилого дома – 0,25-0,3%, для деревянного жилого дома – 0,4-0,6%.

Тарифы на страхование заемщика на случай смерти и утраты трудоспособности напрямую зависят от его возраста и состояния здоровья на момент заключения договора страхования, его профессии и иных факторов риска. Учитывая статистику смертности, для женщин тарифы немного меньше, чем для мужчин. Средний тариф для мужчин в возрасте 30-35 лет без проблем со здоровьем и высокой степени риска в профессиональной области – 0,25-0,3% от страховой суммы, для женщин – 0,2-0,25%.

Тариф на титульное страхование напрямую зависит от истории переходов прав на квартиру. Страхование титула на новостройку, которая передается заемщику по договору долевого участия в строительстве – практически формальность, средний тариф на такие объекты – 0,1-0,15%. Если квартира приобретается на вторичном рынке и в отношении нее было совершено несколько сделок, средний тариф находится в диапазоне 0,2% -0,3%.

Фото: ul73.radver.ru

Где дешевле застраховаться?

У каждого банка, осуществляющего выдачу ипотечных кредитов, более десятка страховых компаний-партнеров, готовых предоставить страховую защиту – заемщик может узнать условия в нескольких компаниях и выбрать наилучший по стоимости.

Страхование при покупке квартиры является обязательной процедурой?

В соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. Условия страхования предусматривают защиту от основных рисков, которые могут привести к гибели объекта недвижимости или таким повреждениям, которые повлекут значительные затраты на его восстановление (в частности, пожар, взрыв, стихийные бедствия, падение твердых тел, противоправные действия третьих лиц и т.п.). Для того, чтобы снизить расходы заемщика на страхование, условиями договора об ипотеке предусмотрено страхование только конструктивных элементов жилого помещения, являющегося предметом залога. Если заемщик заинтересован в страховании внутренней отделки, инженерного оборудования и движимого имущества, он может сделать это по отдельному договору и в свою пользу.

Также большинство банков включают в условия кредитного договора обязанность заемщика застраховать себя (и созаемщиков – при их наличии) на случай смерти или стойкой утраты трудоспособности (с назначением инвалидности) в результате несчастных случаев или болезни. Многие заемщики недовольны тем, что вынуждены нести дополнительные расходы, однако отказываться от данного вида страхования мы категорически не советуем. В данном случае как нельзя кстати цитата из «Мастера и Маргариты» М. Булгакова: «...человек смертен, но это было бы еще полбеды. Плохо то, что он иногда внезапно смертен». Внезапная кончина заемщика, помимо горя, приносит близким немалые хлопоты по урегулированию обязательств по кредитному договору. Если страховая компания производит страховую выплату, и возвращает долг заемщика банку, то ипотечная квартира переходит к наследникам уже без обременения. В случае, если страхового полиса нет, расплачиваться по долгам должны наследники умершего. В худшей ситуации придется продавать ипотечную квартиру, погашать долг банку, а на оставшиеся средства, если возможно, приобретать другое жилье.

Третий вид страхования, который банки могут включить в условия кредитного договора – титульное страхование, а именно – страхование риска утраты права собственности на имущество.

Опять-таки в соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»)», когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой. К сожалению, сделки купли-продажи квартир оспариваются в судах не так редко, чтобы этим риском можно было пренебречь, тем более, что заемщик при этом рискует остаться и без квартиры, и с большим долгом банку.

Фото: linami.blob.core.windows.net

Какие есть тонкости в этом деле?

Все тонкости связаны с условиями страхования, с которыми большинство заемщиков не считают нужным ознакомиться до заключения договора страхования, а последствия этого проявляются на этапе заявления убытка.

Во-первых, при заключении договора страховая компания проводит андеррайтинг – оценку страхового риска конкретного клиента. Андеррайтинг проводится на основании сведений, заявленных страхователем в специальных анкетах-опросниках. От того, насколько тщательно будут заполнены данные анкеты и насколько полная и достоверная информация будет предоставлена в страховую компанию, напрямую зависит скорость урегулирования убытка и решение страховой компании о признании события страховым случаем.

Например, не стоит воспринимать как попытку вторжения в личную жизнь анкету с вопросами о состоянии здоровья заемщика на момент заключения договора страхования. Опасаясь повышения страхового тарифа, некоторые заемщики скрывают наличие каких-либо хронических заболеваний, в результате чего их здоровье на момент заключения договора можно охарактеризовать «здоров, как космонавт». Согласитесь, что если такое и случается в жизни, то крайне редко. В случае смерти или назначения инвалидности по заболеванию страховая компания проводит тщательное расследование – когда данное заболевание было впервые диагностировано, если ранее даты заключения договора – проверяет, сообщил ли об этом заболевании страхователь при заключении договора. Все факторы повышенного риска, о которых страхователь намеренно скрыл информацию от страховщика, могут явиться основанием для отказа в выплате страхового возмещения, если будет установлено, что имея данную информацию, страховщик предложил бы заключить договор страхования на других условиях.

Во-вторых, договором страхования предусмотрены конкретные права и обязанности сторон. Главная обязанность страхователя (после обязанности предоставить полную информацию о страховом риске) – оплатить страховую премию в полном размере или регулярно оплачивать страховые взносы. В большинстве случаев договор страхования заключается на несколько лет (на весь срок действия кредитного договора), а страховые взносы оплачиваться в рассрочку, каждый год. На тот случай, если страхователь не оплатил страховой взнос за очередной годовой период (забыл, например) – в договоре предусмотрены конкретные последствия, в частности – страховщик ожидает поступления денег определенный период (от 30 до 90 дней), пытается связаться со страхователем, направляет ему письма-напоминания об очередном платеже. По истечении этого срока страховая компания направляет заемщику и в банк уведомление о том, что договор страхования прекращен в связи с неоплатой страхователем страхового взноса за очередной период. С момента получения страхователем данного письма договор считается расторгнутым. При заключении договора страхования нужно четко понять, каковы будут последствия неоплаты очередных взносов.

Фото: rdcnewscdn.realtor.com

В-третьих, обязанности страхователя при наступлении страхового случая и порядок урегулирования убытка. В соответствии с условиями договора страхования страховая выплата производится, в двух случаях. Во-первых, основная часть страхового возмещения в пределах остатка задолженности по кредитному договору выплачивается банку; во-вторых, если размер страховой выплаты превышает долг перед банком – остаток выплачивается заемщику или его наследникам. Заемщику и его близким необходимо четко разобраться, кто и в какие сроки должен уведомить страховую компанию о наступлении страхового случая, какие документы должны быть предоставлены для урегулирования конкретного страхового события. В части страхования титульного риска следует иметь в виду, что страховая компания должна быть незамедлительно уведомлена обо всех претензиях третьих лиц на объект недвижимости, в том числе заявленных в досудебном порядке.

Если заемщик ознакомлен со всеми условиями страхования, знает свои права и выполняет обязанности по договору страхования, проблем с урегулированием убытков быть не должно.