Во II квартале 2019 года рынок новостроек Москвы пополнился 11 новыми проектами новостроек. За прошедший период массовых комплексов в продаже появилось немного, тогда как застройщики высокобюджетного жилья, напротив, внесли существенный вклад в предложение. Эксперты «Метриум» подготовили обзор наиболее перспективных для вложений новинок II квартала на столичном рынке новостроек.

Компания «Метриум» продолжает ежеквартальные обзоры наиболее привлекательных для инвесторов новых проектов столичных новостроек. Эксперты выбирают среди вышедших за квартал в продажу объектов наиболее перспективные для вложений с целью перепродажи, сохранения капитала, сдачи в аренду или альтернативных пенсионных накоплений (методику см. в конце релиза*).

Кто появился в продаже во II квартале

Во II квартале 2019 года на столичном рынке новостроек начались продажи в 11 проектах новостроек. Среди них три объекта – в комфорт-классе, пять – в бизнес-классе, и в премиум-классе – три.

По результатам анализа инвестиционной привлекательности новых проектов, эксперты «Метриум» выбрали три жилых комплекса. В них зафиксировано максимальное число инвестиционных преимуществ.

Проект: «Вестердам»

Класс: Комфорт

Район: Очаково-Матвеевское

Мин. стоимость: 6,8 млн руб. (38 кв.м)

Срок сдачи: II кв. 2022

Цель инвестиций: перепродажа, аренда

Среди новых проектов массового сегмента наиболее привлекателен с точки зрения инвестиций жилой комплекс комфорт-класса «Вестердам». Средняя стоимость квадратного метра на старте продаж составляет порядка 163 тыс. рублей, что ниже средней по сегменту (167 тыс. рублей) и по Западному административному округу (205 тыс. рублей), где реализуется проект. Комплекс отличается «демократичными» для западного направления столичного рынка новостроек расценками. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры – 6,8 млн рублей (38 кв.м), двухкомнатной – 7,7 млн рублей (520 кв.м), трехкомнатной – 13,3 млн рублей (85 кв.м). В проекте также предусмотрены студии. Сравнительно низкий уровень стартовых цен означает, что в будущем жилой комплекс будет быстро дорожать по мере роста строительной готовности.

Второе преимущество жилого комплекса не столь однозначно. С одной стороны, проект реализуется на престижном направлении, в пределах МКАД. С другой стороны, он непосредственно соседствует с крупной дорожной развязкой (Аминьевское шоссе и ул. Генерала Дорохова). Этот фактор может насторожить покупателей, интересующихся покупкой квартир «для себя». Впрочем, эти же минусы превращаются в плюсы, если рассматривать проект для арендного бизнеса. Скорее всего комплекс получит удобный выезд на Аминьевское шоссе, а оттуда – на все ключевые магистрали запада и юго-запада Москвы. До ТТК можно добраться всего за 17 минут. Помимо этого, в пяти минутах ходьбы в 2021 году откроется станция Большой кольцевой линии «Аминьевское шоссе». Также не стоит забывать, что на западе и юго-западе Москвы расположено много вузов, поэтому аренда сравнительно недорого жилья здесь будет интересна студентам.

Третье преимущество: проект возводит девелопер «Интеко» (15-я строчка в Едином реестре застройщиков по Москве). Компания давно работает на столичном рынке, причем специализируется на строительстве высокобюджетного жилья, что дает основание предполагать хорошее качество зданий. Помимо этого, реализация ведется через эскроу-счета.

К «слабым» местам проекта можно отнести отсутствие собственной социальной инфраструктуры, тогда как детские сады и школы района находятся на удалении от комплекса, причем они «отрезаны» от него Аминьевским шоссе. Масштаб проекта немалый – 1 700 квартир, а это значит, что конкуренция для инвесторов будет значительной. Наконец, серьезный минус с точки зрения вложений в аренду – отсутствие отделки от застройщика.

Резюме: проект «Вестердам» хорошо подходит для инвестиций на раннем этапе реализации с перспективой перепродажи жилья до завершения или после строительства. По оценкам экспертов «Метриум», средняя стоимость квадратного метра к завершению реализации в комплексе может вырасти примерно на 30-35%. Также жилье хорошо подойдет для сдачи в аренду. Студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры впоследствии принесут порядка 8-10% годовых.

Проект: «Река»

Класс: Премиум

Район: Раменки

Мин. стоимость: 43,8 млн руб. (87 кв.м)

Срок сдачи: IV кв. 2021

Цель инвестиций: сбережение, перепродажа

Во втором квартале на Западе Москвы появился еще один проект с инвестиционным потенциалом – жилой комплекс премиум-класса «Река». Сравнительно небольшие стартовые расценки в сочетании с редким для премиального сегмента архитектурным форматом и расположением делают его удачным для сберегательных инвестиций.

«Река» – это клубный дом, состоящий из 115 квартир. Такое ограниченное количество лотов – редкость для новостроек, в том числе премиального сегмента, где сейчас господствуют жилые комплексы, сопоставимые по плотности заселения с массовыми ЖК. При этом схожие «камерные» объекты можно найти в основном в центре Москвы с известными экологическими издержками, тогда как в «зеленых» и природных локациях таких объектов мало. Помимо «Реки», в Раменках реализуют четыре проекта премиум-класса, но в каждом из них количество квартир заметно больше: «Воробьёв дом» (135), Snegiri Eco (193), «Вишневый сад» (230), «Долина Сетунь» (459). Всего же в ЗАО насчитывается 7 проектов премиум-класса, большинство из которых не относится к клубным по своему масштабу.

Второе инвестиционное преимущество проекта – стартовая цена, которая составляет порядка 467 тыс. рублей за кв.м. При этом средняя стоимость квадратного метра по сегменту в ЗАО – 493 тыс. рублей, а по району Раменки и ближайшим конкурентам – 648 тыс. рублей за кв.м. Минимальная стоимость двухкомнатной квартиры составляет 43,8 млн рублей (87 кв.м), трехкомнатной – 52,4 млн (130 кв.м), четырехкомнатной – 57,2 млн (153 кв.м), а квартиры с террасой – 120,6 млн рублей (234 кв.м).

Помимо указанных выше экологических преимуществ расположения (долина реки Раменки), комплекс находится недалеко от Мичуринского проспекта, по которому за 12 минут можно доехать до ТТК, а также в пяти минутах ходьбы до метро «Мичуринский проспект».

Среди прочих преимуществ можно отметить тот факт, что объект возводит крупный и опытный застройщик, не являющийся новичком» на рынке премиального жилья, – «Дон-Строй». Он занимает 4-ю позицию в Едином реестре застройщиков по Москве.

Резюме: жилой комплекс «Река» хорошо подходит для приобретения жилья с целью долгосрочного сохранения крупного вложения. На этот период квартиру в комплексе может использовать и сам инвестор. По оценкам аналитиков «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в проекте может возрасти на 20-25% за период строительства. Учитывая актуальность новостройки, она еще долго будет сохранять высокую ликвидность после сдачи в эксплуатацию.

Проект: «Поклонная 9»

Класс: Премиум

Район: Дорогомилово

Мин. стоимость: 14,3 млн рублей (48 кв.м)

Срок сдачи: IV кв. 2021

Цель инвестиций: перепродажа, аренда

Во II квартале на столичном рынке жилья появилась еще одна премиальная новостройка, которая может принести высокий доход инвестору. Речь идет о проекте «Поклонная 9». Его основные преимущества – крайне низкая конкуренция со стороны других проектов схожего класса на Кутузовском проспекте, высокий потенциал локального спроса и сравнительно невысокий для этого места стартовый уровень цен.

На Кутузовском проспекте очевиден дефицит новостроек премиального сегмента. Эта локация, плотно застроенная «сталинками», давно стала популярной у обеспеченных жителей, но местное жилье морально устаревает, а переезжать из удобного района хотят не многие. Именно поэтому локальный спрос практически на любой новый качественный проект премиальной новостройки здесь будет высоким.

Стоимость квартир в «Поклонной 9» на старте сравнительно невысокая и составляет 397 тыс. рублей за кв.м, при том, что средняя по сегменту новостроек премиум-класса в Москве – 489 тыс., а в Западном административном округе, то есть среди локальных конкурентов, – 500 тыс. рублей за кв.м. Стартовая стоимость апартаментов также невысокая. Двухкомнатный лот можно приобрести за 14,3 млн рублей (48 кв.м), трехкомнатный – за 19,2 млн рублей (65 кв.м), четырехкомнатный – 67,3 млн рублей (165 кв.м).

Второй плюс проекта – это его расположение. Комплекс будет находиться недалеко от выезда на Кутузовский проспект, менее чем в километре от Парка Победы, в пяти минутах ходьбы одноименного метро. Правда, не обошлось и без негативного соседства – рядом проходит железная дорога.

Третий плюс – апартаменты сдаются с отделкой от застройщика, что может быть интересно с точки зрения вложений для арендного бизнеса.

Еще одно преимущество, которое пока нечасто встречается в новостройках, – это гостиничное обслуживание. Застройщик обещает привлечь для этих целей международного гостиничного оператора. Наконец, в комплексе на первых этажах предусмотрен крупный кластер коммерческой недвижимости, где разместятся кафе, рестораны, магазины и т.п.

Резюме: проект «Поклонная 9» хорошо подойдет для двух инвестиционных стратегий. Первая – вложение с целью перепродажи. Поскольку проектов-конкурентов сопоставимых по концепции и уровню цен на Кутузовском проспекте мало, «Поклонная 9» точно привлечет внимание состоятельных местных жителей, которые готовы переехать в новый комплекс. Стартовый уровень цен можно признать «демократичным» для этой локации и сегмента. По оценкам экспертов «Метриум», за период строительства комплекс может подорожать примерно на 30%.

Вторая стратегия – аренда. В комплексе есть небольшие по площади двухкомнатные квартиры (48-50 кв.м), которые подойдут для сдачи арендаторам, связанным работой с «Москва-Сити». Комплекс сдается с отделкой от застройщика, что дополнительно повысит доходность. Ориентировочно долгосрочная аренда может принести порядка 7-9% годовых.

«Несмотря на наличие нескольких привлекательных проектов, в целом в последнее время рынок новостроек пополняется объектами с высокими ценами, что сужает коридор возможностей для инвесторов, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Поэтому при выборе удачных объектов для вложений необходимо расширять перечень критериев эффективного поиска. Помимо расположения, цены, плотности застройки, необходимо принимать во внимание концепцию проекта, его архитектурную уникальность, перспективы местного спроса. Именно эти факторы могут оказаться решающими в некоторых ситуациях».

*Исследование проводится в наиболее крупных сегментах рынка новостроек Москвы – в массовом, бизнес-и премиум-классе. При этом аналитики опираются на следующие критерии:

1. Низкие цены в проекте на уровне локации, района, сегмента, конкурентного окружения. Этот критерий определяет «порог вхождения» для инвестора, а также прямо влияет на доходность. Чем ниже уровень цен, тем выше инвестиционная привлекательность.

2. Надежность застройщика. Сохранность вложений, соответствие готового комплекса проектной документации и своевременность его сдачи в эксплуатацию определяется опытом и ресурсами девелопера. Эксперты «Метриум» при этом опираются на собственную оценку, а также на рейтинг девелопера в Едином реестре застройщиков.

3. Расположение и транспортная доступность. Один из основных факторов ликвидности жилья в Москве – это расположение комплекса, в том числе относительно станций метро, ключевых магистралей, сети наземного транспорта. Чем лучше транспортная инфраструктура, тем выше инвестиционная привлекательность.

4. Уровень конкуренции. Он определяется количеством прямых конкурентов в локации, а также масштабами жилого комплекса. Чем ниже конкуренция, тем выше привлекательность.

5. Обеспеченность собственной и локальной инфраструктурой. Чем больше социальных и коммерческих объектов поблизости, тем выше инвестиционная привлекательность.

Эксперты «Метриум» отмечают, что указанные критерии не могут считаться исчерпывающими, но они с высокой точностью позволяют определить привлекательный проект. Однако далеко не по каждому из них проект должен получить высшую оценку, чтобы его признали пригодным для вложений. Иногда инвестирование оправдано в объекты уникальные по архитектуре, концепции, составу инфраструктуры и другим характеристикам.