Торг на вторичном рынке становится важнее заявленных цен

Торг на вторичном рынке становится важнее заявленных цен

Распечатать новость

Добавить в закладки

Аналитики ЦИАН изучили динамику изменения цен внутри истории объявлений по продаже квартир в Москве, МО, Санкт-Петербурге в 2015-2017 гг. Учитывались объявления о прямой продаже квартир в существующих домах, находившиеся в экспозиции более 30 дней, в которых было совершено не менее 2 изменений цены более чем на 50 тыс. руб. каждое. Не учитывались предложения в сегменте элитной недвижимости, объявления с низким уровнем достоверности, квартиры, экспонируемые в валюте, объявления с нетиповыми схемами продажи (доли, рента, срочный выкуп). Разницу между ценой первой публикации и ценой последнего размещения в данном случае можно с высокой долей вероятности считать размером торга, на который оказались согласны продавцы в процессе продажи.

В большинстве случаев в 2015-2017 году пользователи снижали цены в процессе продажи квартир на вторичном рынке. Доля таких изменений превышает 85% от числа правок цены. Это объяснимо, так как вторичный рынок на протяжении 2015-2017 гг. находился под давлением как неблагоприятной макроэкономической конъюнктуры (снижались реальные доходы населения), так и внутрирыночных факторов (возросла конкуренция за покупателя со стороны сегмента новостроек, где рекордно увеличилось предложение, а программы по субсидированию ипотеки сделали квартиры в строящихся домах более привлекательными).

В докризисный период средний размер изменения цен объявлений (торга) в столичных регионах не превышал 2,5-3%. Этот показатель начал заметно расти уже в 2014 году (статистика за этот год сложнее для интерпретации, так как в условиях нестабильности курса рубля, геополитической неопределенности изменения цен часто носили эмоциональный и нелогичный характер). В 2015 году средний размер торга составил 4,4% в Москве, 5,0% в МО, 5,4% в Санкт-Петербурге. К сентябрю 2017 он вырос на несколько процентных пунктов (до 9,2% в Москве, 7,8% в МО, 7,6% в Санкт-Петербурге). Т.е. стоимость средней квартиры в базах объявлений на 8-9% выше, чем та сумма, за которую ее согласен уступить продавец. Сама технология продажи в таких условиях претерпевает изменения, приобретая черты аукциона на понижение, в котором заявленная цена становится лишь приглашением к началу диалога.

Практически в каждом пятом лоте продавцы снижают цены в процессе продажи на 15% или более, что делает цену первой публикации объявления все менее надежным инструментом для анализа рынка. Вместе с тем, именно эти данные используются в моделях массовой оценки, в частности, для кадастровой оценки и налогообложения. Это приводит к завышению налогооблагаемой базы по многим квартирам. Кроме того, при проведении оценки цены квартир (как самостоятельно, так и с помощью онлайн сервисов) необходимо учитывать изменившийся характер "цены в базе объявлений", которая сейчас все сильнее отрывается от реальных цен сделок.

На протяжении последних месяцев величина торга продолжает расти несмотря на медленное восстановление рынка недвижимости и оживление в экономике. В столичных регионах вновь растет число регистрируемых сделок (причем не только у новостроек, но в отдельные месяцы и на вторичке). При этом для совершения сделки на вторичном рынке продавцы вынуждены все сильнее снижать цены. Поправка на торг выше в домах советской постройки (панельных домах 1960-80-х, хрущевках) (11% по всему рассмотренному массиву) тогда как в недавно сданных новостройках продавцы менее охотно идут на снижение цен (среднее снижение цен в этих домах - 3,5%).

Это является одним из следствий долгосрочного тренда на снижение привлекательности домов на вторичном рынке, которое начало выражаться и в фактическом изменении «ценового ландшафта». Дома, построенные в советские годы, устарели физически и морально (речь не только о "пятиэтажках под реновацию", но и большей части панельных домов и даже части кирпичных и "сталинских"). В возраст приобретения квартир входит поколение с иными потребительскими запросами. Советские дома лишь стареют, тогда как качество продукта, предлагаемого застройщиками на первичном рынке, постоянно растет.

Рост величины поправки на торг при сделках на вторичном рынке - естественная реакция рынка на комплекс факторов. Поведение участников рынка (готовность выходить на взаимоприемлемые ценовые уровни) позволяет ему относительно устойчиво пройти кризисный период. Негативным следствием этой тенденции становится некоторое снижение прозрачности рынка, так как продавцам и покупателям становится сложнее определить справедливую цену квартиры. Информация о ценах реальных сделок на портале Росреестра остается трудно доступной и сложно интерпретируемой, а на цены в базах объявлений ориентироваться становится все сложнее. 

Дата публикации: 17:29 05 октября 2017



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Жилая недвижимость - Москва - последние новости

Популярные публикации в разделе Жилая недвижимость - Москва

Число ипотечных сделок в бизнес-сегменте выросло более чем в два раза

Число ипотечных сделок в бизнес-сегменте выросло более чем в два раза

17.10.2017 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость / Элитная недвижимость

Число сделок, заключенных за 9 месяцев на рынке недвижимости бизнес-класса с привлечением ипотечных кредитов, превысило прошлогодние показатели в 2,2 раза, - подсчитали аналитики Kalinka Group – ведущей консалтинговой и риэлторской компании на рынке элитной недвижимости.

54 процента покупателей предпочитают покупать квартиру на высокой стадии готовности

54 процента покупателей предпочитают покупать квартиру на высокой стадии готовности

17.10.2017 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость / Элитная недвижимость

Аналитики компании «БИГ Девелопмент» провели опрос среди покупателей квартир комфорт-класса в Московской области на тему важности стадии готовности проекта при выборе квартиры для приобретения.

Высотный бизнес-класс. Обзор предложения в небоскребах средней ценовой категории

Высотный бизнес-класс. Обзор предложения в небоскребах средней ценовой категории

18.10.2017 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость / Элитная недвижимость

Одним из трендов текущего года на столичном первичном рынке является рост объема предложения в высотных проектах и увеличение спроса на жилье в небоскребах. Причем представлены такие новостройки практически во всех сегментах – от комфорт-класса до премиальной недвижимости. Аналитики «Метриум Групп» подготовили обзор предложения в высотных новостройках бизнес-класса. По оценке экспертов, корпуса высотой 100 и более метров возводятся в 17% всех проектов в данном сегменте.

Покупатели, нацеленные на повышение статуса жилья, заинтересовались комфорт-классом

Покупатели, нацеленные на повышение статуса жилья, заинтересовались комфорт-классом

18.10.2017 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость / Элитная недвижимость

Специалисты ФСК «Лидер» проанализировали мотивацию покупателей в московских и подмосковных проектах корпорации, относящихся к комфорт-классу. В число основных мотивов вошли создание семьи, стремление переехать от родителей, отказ от аренды, а также желание повысить статус жилья и увеличить его площадь.

Сотня самых дорогих квартир Москвы стоит 54,4 млрд рублей

Сотня самых дорогих квартир Москвы стоит 54,4 млрд рублей

18.10.2017 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость / Элитная недвижимость

Суммарная стоимость первой сотни элитных квартир столицы по итогам третьего квартала составляет почти $942 млн или около 54,4 млрд рублей, говорится в сообщении компании Savills, представляющей индекс PCM TOP-100 (Prime Central Moscow TOP-100 Index).


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012