В 2016 году в Москве будет сдано около 100 жилых проектов. Часть 1. Массовый сегмент

Аналитики компании «Метриум Групп» подсчитали, что в наступившем 2016 году в Москве и на присоединенных к столице территориях девелоперы намерены сдать в эксплуатацию 98 жилых и апартаментных комплексов. Это на 16,6% больше, чем планировалось ввести в прошлом году. При этом 37,8% от этого количества относится к массовому сегменту.

По данным «Метриум Групп», на начало 2016 года в «старой» и Новой Москве первичные продажи велись почти в 280 жилых комплексах и комплексов апартаментов. Из них на долю проектов, которые должны сдаться в эксплуатацию в текущем году, приходится чуть более трети – 98 новостроек. Это на 14 проектов больше, чем должно было сдаться в 2015 году. Тогда планировалось ввести в эксплуатацию 84 жилых и апартаментных комплекса. Однако в реальности это количество оказалось меньше: ровно в трети жилых и апартаментных комплексов в силу различных обстоятельств сроки ввода в эксплуатацию были перенесены с конца прошлого года на начало текущего. При этом эксперты «Метриум Групп» отмечают, что на рынке также представлены проекты, в которых корпуса вводятся раньше заявленного срока. К таким относятся жилые комплексы «Ривер Парк» и «Новые Ватутинки».

«Причины удлинения сроков строительства банально просты - просчеты или косяки управляющих проектом, срыв сроков самими строителями или прямое недофинансирование работ со стороны заказчика, - рассказывает Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation (девелопер ЖК «Ривер Парк»). - Конечно есть и оттенки у каждого случая – например, договоры генподряда с валютной составляющей с турецкими компаниями. Если вышеперечисленные причины отсутствуют и грамотное управление дополняет надежный и проверенный подрядчик - вот это и есть прямая дорога к досрочной сдаче объекта».

«Причиной переноса сроков сдачи дома оказываются самые разные факторы, причем некоторые из них даже не зависят от самого застройщика, - добавляет Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». - К примеру, это могут быть близко проходящие грунтовые воды, не выявленные во время предварительных изыскательных работ. Также одна из самых больших проблем для любого московского застройщика - отсутствие единой карты инженерных сетей. В результате, неприятным «сюрпризом» может стать обнаружение на стройплощадке труб и коммуникаций, не обозначенных ни на одном плане. Третья причина срывов сроков строительства – финансовая сторона вопроса.

Некоторые застройщики заключили договоры с подрядчиками в валюте. В результате ослабления рубля сумма выплат по контракту увеличилась в два раза. А это в некоторых случаях грозит уже разрывом договоров и поиском нового генподрядчика. И, пожалуй, одна из самых парадоксальных, но при этом часто встречающихся проблем для девелоперов, – невозможность подключения к инженерным сетям. Дом может быть полностью готов, но из-за нехватки инженерных мощностей для ввода проекта в эксплуатацию, дольщики не получают ключи вовремя.

Поэтому любой застройщик, не имеющий на площадке собственные инженерные мощности (отопление, канализация, водоснабжение, электричество и пр.), оказывается в зоне риска. Чтобы не нарушить обязательств перед дольщиками, необходимо, во-первых, закладывать на строительство время с определенным лагом, чтобы у девелопера была возможность справиться с непредвиденными обстоятельствами. Во-вторых, выбирать для реализации проекта только надежных известных генподрядчиков с большим опытом работы. Тогда сдать комплекс можно не просто вовремя, но и с опережением сроков».

По срокам сдачи проекты, запланированные к вводу в 2016 году, распределяются примерно поровну между первым и последним кварталами года – 33,6% и 32,7% соответственно. Во втором квартале 2016 будут сданы 22,4% проектов. А вот на третий квартал придется 11,2%.

Если рассматривать объем предложения в разрезе количества лотов, то в общей сложности на столичном первичном рынке сегодня представлено 43,7 тыс. квартир и апартаментов во всех ценовых категориях. Из них 14,7 тыс. (33,7%) предлагаются в домах, которые запланированы к сдаче в новом году.

В текущем году будет сдано поровну объектов массового сегмента и бизнес-класса – по 37,8% от общего количества. Однако при пересчете на лоты эконом- и комфорт-класс занимает без малого половину всего объема предложения в сдающихся в 2016 году проектах.

Жилые комплексы массового сегмента. «Старая» Москва

В массовом сегменте в старых границах Москвы на 2016 год запланированы к вводу в эксплуатацию 14 проектов. Ровно половина из них будет сдана в 4 квартале. Это жилые комплексы «Варшавское, 141», «Life-Митинская Ecopark», «Дом на Нагатинской», «Летчика Бабушкина, 17», ЖК на Ельнинской улице, МФК «Фили Град» и отдельные корпуса микрорайона «Северный».

Еще в 6 проектах ввод в эксплуатацию запланирован на первый квартал: «Мичурино-Запад», «Белый Парк 2», О7, ряд корпусов в ЖК «Ривер Парк», по одному корпусу в ЖК «Эталон-Сити» и «Некрасовка». А во втором и третьем кварталах 2016 года в массовом сегменте ожидается затишье. В этот период будут сданы только два корпуса в ЖК «Некрасовка» (2 квартал) и ЖК «Терлецкий парк» (3 квартал).

Самая низкая стоимость квадратного метра среди проектов, ввод в эксплуатацию которых намечен на этот год, зафиксирована в ЖК «Некрасовка» - от 89,6 тыс. рублей (2 квартал). На второй позиции расположился микрорайон «Северный» с показателем 93,5 тыс. рублей за «квадрат» (4 квартал). И замыкает тройку ЖК «Эталон-Сити». Здесь стоимость квадратного метра начинается от 109,7 тыс. рублей (1 квартал).

Что характерно, все три проекта расположены за МКАД. Если же рассматривать предложение внутри Московской кольцевой автодороги, то минимум представлен в ЖК «Терлецкий парк» (3 квартал, от 119,1 тыс. рублей). Наименьший бюджет покупки отмечен в микрорайоне «Северный» (от 3,44 млн рублей), ЖК «Варшавское, 141» (от 3,98 млн рублей, 4 квартал) и ЖК «Некрасовка» (от 4,24 млн рублей).

Жилые комплексы массового сегмента. Новая Москва

На территории Новой Москвы в 2016 году ввод в эксплуатацию жилых домов запланирован в 20 проектах. Причем в большинстве из них будут сданы только отдельные корпуса: по 4 корпуса запланированы к сдаче в микрорайоне Центральный ЖК «Новые Ватутинки» и ЖК «Бутовские аллеи», 12 корпусов ЖК «Андерсен» и 1 корпус в ЖК «Новое Бутово». А жилых комплексов, которые в текущем году будут достроены полностью, здесь представлено не так много: это «Спортивный квартал» и «Марушкино».

На второй квартал к сдаче запланированы корпуса в 7 проектах: ЖК «Эдальго Garden Park» («Легенда №18») и «Новая Звезда», микрорайон Щербинка (1 корпус), ЖК «Прима-Парк» (2 корпуса), «Первый Московский» (8 корпусов), «Новое Бутово» (2 корпуса), «Переделкино Ближнее» (5 корпусов).

В третьем квартале не будет сдано ни одного проекта в Новой Москве. Зато в 4 квартале жилые дома будут сдаваться сразу в 9 новостройках. Это ЖК «Белая Звезда», первая очередь ЖК «Борисоглебское», 3 корпуса в ЖК «Легенда», «Белая Звезда», 8 корпусов ЖК «Первый Московский», 1 корпус в ЖК «Бунинские луга», 5 корпусов в ЖК «Внуково-2016», 2 корпуса в ЖК «Москва А101», 4 корпуса в ЖК «Рассказоvо» и 5 корпусов в ЖК «Татьянин Парк».

Минимальная стоимость квадратного метра в проектах Новой Москвы, сдающихся в текущем году, на сегодняшний день составляет 50 тыс. рублей. От этой отметки цены начинаются в ЖК «Борисоглебское». На второй и третьей позициях с небольшой разницей расположились ЖК «Легенда» и микрорайон Щербинка – от 65,1 тыс. и от 65,5 тыс. рублей соответственно.

Самые низкие цены на квартиры в новостройках, ввод в эксплуатацию которых намечен на ближайший год, также представлены в ЖК «Борисоглебское» - от 1,9 млн рублей. На втором месте ЖК «Спортивный квартал» - от 2,26 млн рублей. «Бронза» у ЖК «Марушкино» - от 2,93 млн рублей.

Комплексы апартаментов комфорт-класса

В общей сложности в 2016 году в Москве будут сданы в эксплуатацию 32 комплекса апартаментов. Из них по 14 проектов в элитном и бизнес-классе и 4 – в комфорт-классе.

В низшей ценовой категории в первом и третьем кварталах текущего года не запланированы к сдаче ни одного апартаментного комплекса. 2 проекта – «Клубный дом на Пришвина» и «Парк Легенд» - будут введены во 2 квартале, а сразу 2 многофункциональных комплекса от компании MR Group – МФК «Савеловский Сити» (корпус Б1) и «Фили Град» (2 очередь) – в 4 квартале.

В проектах комфорт-класса со сроком ввода в ближайшие 12 месяцев стоимость апартаментов начинается от 117 тыс. рублей за «квадрат» (МФК «Савеловский Сити»). От 120 тыс. рублей за кв. м цены начинаются в «Клубном доме на Пришвина». А в «Парке Легенд» ценник стартует от 127,8 тыс. рублей за кв. м.

Самый доступный по цене лот в объектах, сдающихся в новом году, представлен в «Клубном доме на Пришвина» - 4,36 млн рублей. За 4,6 млн рублей можно приобрести апартаменты в МФК «Савеловский Сити», а в МФК «Фили Град» минимальный порог вхождения находится на уровне 4,63 млн рублей.

«2016 год начался на довольно пессимистичной ноте: рубль стремительно обесценивается на фоне дешевеющей нефти, - резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Как следствие, кризис в российской экономике будет усиливаться. А это значит, что можно с уверенностью прогнозировать смещение спроса в проекты, ввод в эксплуатацию которых придется на текущий год. В уже сданных в 2015 году жилых и апартаментных комплексах цены могут оказаться недоступными для большинства покупателей жилья в массовом сегменте, а в проекты с более низкими ценами, сдающиеся в 2017-19 годах, покупатели будут идти с опаской. К примеру, сегодня можно приобрести квартиру в готовом доме, сдающемся в первом квартале, всего за 2,26 млн рублей. Столь низкие цены представлены в «Спортивном квартале». Если рассматривать варианты, сдающиеся в начале года внутри МКАД, то здесь диапазон минимальных цен составляет от 6,17 до 8,79 млн рублей. Стоит обратить внимание на ЖК «Ривер Парк» - единственный в столице проект комфорт-класса, расположенный на первой линии Москвы-реки в шаговой доступности от парка «Коломенское». Стоимость квартир здесь начинается от 7,37 млн рублей».