По данным Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, во второй половине июня обозначилась тенденция к сокращению количества заключаемых в день договоров о предоплате (актуальный реальный спрос). Одновременно на московском вторичном рынке жилья продолжается плавное снижение цен – незначительное само по себе, но существенно усиливаемое исключительно высокой долей продаж с дисконтом. 83 % продаж в указанном сегменте рынка состоялись в июне по итогам торга на понижение – это максимальный показатель за всю историю наблюдений с 2012 года.

  Спрос

«Анализ статистики нашей компании по дням свидетельствует о некотором сокращении покупательской активности во второй половине июня по сравнению с аналогичным, «активным», периодом месяцем ранее: количество ежедневно заключаемых договоров о предоплате снизилось примерно на 10 %. С одной стороны, такая коррекция – традиционное следствие начавшегося сезона отпусков, но с другой – влияние фундаментальных факторов, ограничивающих спрос: низкого уровня платежеспособности населения, неуверенности в стабильности материального положения. Плюс к этому – покупатели не ждут роста цен, поэтому в целом не торопятся совершать сделку», - отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.  

При этом суммарная статистика в целом за прошедший месяц фиксирует положительную динамику показателей спроса относительно мая. Количество звонков и консультаций по выставленным на продажу объектам (потенциальный спрос) возросло за указанный период на 10,4 %, количество обязательств о проведении сделок (актуальный реальный спрос) – на 9 %. Прирост в годовом выражении еще более значительный: плюс 37,7 % и 21,2 % соответственно.  

В свою очередь по итогам I полугодия 2016 года отмечается определенная отрицательная коррекция показателей покупательской активности: количество обращений по вопросам купли-продажи жилья сократилось на 5,7 %, количество договоров о предоплате – на 4,3 %. 

Предложение

Объем предложения на вторичном рынке жилья г. Москвы в июне составил 41 743 объекта, снизившись относительно мая на 4 %  – это максимальная с начала 2016 года ежемесячная коррекция по указанному показателю. Это же значение соответствует динамике по итогам I полугодия. По сравнению с июнем прошлого года количество лотов в сегменте вторичного жилья увеличилось на 6,5 %.  

В структуре предложения обращает на себя внимание доля выставленных на продажу объектов стоимостью до 5 млн рублей: она по-прежнему в 2 раза превышает соответствующее значение прошлого года. В абсолютных цифрах количество таких лотов увеличилось с июня 2015 года в 2,1 раза – с 1175 до 2504 объектов. Надо отметить, что постепенное прирастание предложения минимальной ценовой категории в общем объеме выставленного на продажу жилья началось в июле прошлого года. В октябре доля таких вариантов достигла 6 % (2800 объектов, что стало максимальным показателем в абсолютном значении) и с тех пор колеблется в пределах 5-6 % (притом, что с марта 2014-го по июль 2015 года не превышала 3-4 %).  

«В настоящее время можно говорить о некотором затоваривании рынка сравнительно дешевыми предложениями – объектами с низкими потребительскими характеристиками. В первую очередь речь идет об устаревшем жилом фонде типовых домов, не удовлетворяющих современным покупательским требованиям: пяти-, девяти- семнадцатиэтажных «панелях», которые по своим качественным характеристикам однозначно проигрывают массово наступающим на московский рынок жилья новостройкам, находящимся в близкой ценовой категории.

Сегодня выбор таких качественно устаревших объектов примерно в 3 раза больше, чем в прошлом году, конкуренция огромная, и выиграть борьбу за покупателя возможно только ценой – в среднем на 10 % ниже среднерыночных аналогов и сопоставимых квартир в новостройках», - комментирует Сергей Шлома.  

Цена

Средняя стоимость предложения на московском вторичном рынке жилья по итогам июня составила 183,8 тыс. рублей за кв. м. Отрицательная коррекция относительно апреля – минус 0,2 %, с начала 2016 года – 1,6 %. По сравнению с июнем 2015-го средняя заявленная цена в указанном сегменте снизилась на 6,4 %.

При этом доля продаж с дисконтом на московском вторичном рынке жилья в июне достигла нового максимума за историю наблюдений с 2012 года: 83 % проданных объектов были реализованы по итогам торга на понижение. Средний размер скидки – 8,5 % (плюс 0,1 п. п. по сравнению с маем). 8 % реализованных объектов были проданы выше цены предложения, 9 % - по заявленной продавцом стоимости.

«Отличительная особенность сегодняшнего рынка – изобилие так называемых туристов: людей, которые курсируют с просмотра на просмотр и делают собственникам неадекватные текущей ситуации предложения о покупке: скажем, по цене 4,5 млн рублей в отношении квартиры стоимостью 6 млн рублей. Но сегодня нет необходимости «снижаться» на 25-30 %: чтобы сравнительно быстро реализовать жилплощадь, как правило, вполне достаточно сделать скидку 10 %, максимум 15 %. 

Поэтому «чуда» не происходит: продавцы без долгих разговоров напоминают таким покупателям о расположении выхода, но в целом ситуация создает на рынке нервозную атмосферу. Как следствие, увеличилось и количество просмотров объектов: если еще год назад было достаточно произвести в среднем 5 показов до продажи, то сегодня – 10-15», - отмечает Сергей Шлома.

Средняя стоимость предложения, выраженная в долларовом эквиваленте, составила по итогам июня $ 2818 за кв. м, увеличившись на 0,8 % относительно мая и на 5,2 % с начала 2016 года. При этом регрессивная динамика по этому показателю с июня прошлого составила 21,8 %.

  Экспозиция

Средний срок экспозиции объектов на московском вторичном рынке жилья в июне составил 74 дня – на 3 дня ( 4,2 %) больше, чем в мае. С января 2016 года этот показатель сократился на 15 дней (-16,9 %), а с зафиксированного в феврале максимума (100 дней) – на 26 дней (-26 %). При этом сроки экспозиции кардинально различаются в зависимости от ликвидности объекта. «Привлекательная по своим качественным и ценовым характеристикам жилплощадь реализуется в среднем в течение месяца, непривлекательные для покупателя объекты без грамотной работой с ценой «зависают» в базе на долгие месяцы», - подчеркивает Сергей Шлом

Самая дешевая квартира

В настоящее время самой дешевой квартирой на вторичном рынке жилья в пределах МКАД является «однушка» с ремонтом на 1-м этаже 14-этажного панельного дома на ул. Братеевской (ст. м. «Борисово»). Общая площадь – 17 кв. м, кухня - 3 кв. м. Цена предложения: 2,95 млн рублей.

  Самая дорогая квартира

Самым дорогим предложением является восьмикомнатная двухуровневая квартира без отделки в клубном доме 2006 года постройки в 7-м Ростовском переулке (ст. м. «Смоленская»). Общая площадь – 750 кв. м, из них 250 кв. м занимает терраса. В цену входит 4 машино-места в подземном паркинге. Ориентировочная стоимость предложения в российской валюте: 650 млн рублей.