В марте активность покупателей на вторичном рынке жилья снизилась почти на 7 процентов относительно февраля, но на 23 процента превысила показатели прошлого года

По итогам марта количество обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья сократилось относительно февраля на 6,9 %, но превзошло соответствующие показатели того же периода прошлого года на 23 % – отмечают в Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость. Средняя стоимость предложения на московском вторичном рынке жилья продемонстрировала незначительную отрицательную динамику (минус 0,2 % по сравнению с февралем), при этом существенно (на 9,4 %) выросла в долларовом эквиваленте за счет укрепления рубля. Крайне высокими остаются доля продаж с дисконтом (79 %) и срок экспозиции – 97 дней, свидетельствуя о преувеличенных в целом ценовых ожиданиях продавцов и избирательности покупателей на фоне изобилия предложения.

Определенное сокращение покупательской активности в марте специалисты связывают с разворотным трендом на валютном рынке, следствием которого стало наиболее существенное с апреля 2015 года укрепление российской валюты в рамках месяца - на 10 %. Для потребителей, которые хранят свои сбережения в иностранной валюте, значительное удорожание рубля означает соответствующее снижение их покупательской способности и одновременно является резким изменением рыночной конъюнктуры, которое требует соответствующей адаптации и оценки перспектив развития ситуации. При этом более всего сократились показатели реального спроса – количество обязательств о предоплате (примерно на 10 % по итогам марта относительно показателей февраля): за счет той категории покупателей, которая непосредственно столкнулась с необходимостью оперативно корректировать свои ожидания от покупки. Количество звонков по выставленным на продажу объектам (потенциальный спрос) снизилось менее значительно – на 6,9 %.

«Пик сокращения покупательской активности на финальных этапах подготовки сделки пришелся на вторую декаду марта – фактически люди не вернулись на рынок после празднования 8 Марта. В это время мы отмечали снижение количества заявок о предоплате до 25 % относительно того же периода февраля. Однако к концу марта ситуация нормализовалась – можно предположить, что двух недель людям оказалось достаточно, чтобы адаптироваться к новому уровню стоимости рубля. Возможно, определенную роль сыграли ожидания его дальнейшего удорожания, основанные на опыте прошлого года, когда весной российская валюта существенно укрепила свои позиции. В любом случае мы предполагали, что снижение спроса в марте – краткосрочный тренд. К настоящему моменту прогноз оправдался: к концу месяца почти все взявшие паузу покупатели вернулись на рынок», - отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

При этом показательной является очевидная положительная коррекция покупательской активности относительно показателей прошлого года: количество обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья возросло на 23 %. Напомним: март прошлого года стал первым месяцем затяжного периода обвального падения потенциального спроса: тогда, ежемесячно снижаясь почти на треть, он сократился к концу весны в 2,8 раза. В нынешнем году при сохранении текущей макроэкономической ситуации специалисты не прогнозируют повторение «холодной весны 2015-го» и ожидают оживление вторичного рынка жилья в среднем на 15 % относительно прошлогодних показателей.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы в марте составил 43 482 объекта, фактически оставшись на уровне февраля и снизившись на 3,2 % относительно марта 2015 года. При этом март прошлого года можно назвать началом периода относительного накопления предложения, которое существенно снизилось в январе 2015-го в ответ на ажиотажный спрос декабря 2014 года и не успело восстановиться в феврале. Максимальное количество объектов, выставленных на продажу в 2015 году, было отмечено в октябре (46 660 вариантов). Текущий объем предложения на 6,8 % ниже этого значения и на 5,4 % ниже среднего показателя с января 2009 года.

Средняя стоимость предложения на вторичном рынке жилья Москвы в марте составила 185,5 тыс. рублей за кв. м. Отрицательная коррекция с начала года составила 0,7 %, относительно февраля – минус 0,2 %. По сравнению с мартом 2015 года средняя заявленная стоимость в указанном сегменте рынка снизилась на 5,9 %.

Доля продаж с дисконтом на московском вторичном рынке жилья остается на максимальном историческом уровне. Данный факт в сочетании с незначительной коррекцией заявленных цен – свидетельство того, что начальные представления собственников о стоимости своей жилплощади все еще не соответствуют ожиданиям потребителей. 79 % реализованных в марте объектов были проданы с дисконтом (среднее значение – 9,3 %). В январе рассматриваемый показатель был равен 82 % (абсолютный максимум за всю историю наблюдений с января 2005 года). 11 % объектов, реализованных в минувшем месяце, проданы по цене выше заявленной, 10 % - по стоимости предложения.

Срок экспозиции объектов в указанном сегменте рынка составил в марте 97 дней, снизившись по отношению к абсолютному максимуму по этому показателю в феврале 2016 года лишь номинально – на 3 дня. Нынешнее значение на 40,6 % превосходит показатель марта 2015 года и в сочетании с активизацией покупательского интереса в течение этого периода свидетельствует о существенном увеличении срока принятия потребителем решения о покупке.

Резкое укрепление рубля заметно скорректировало стоимость московских квартир в долларовом эквиваленте. Средняя цена предложения, выраженная в долларах, увеличилась относительно февраля на 9,4 % и составила $ 2 634 за кв. м. Однако текущая положительная динамика – лишь локальная коррекция в рамках валютных колебаний, несопоставимая с общим уровнем удешевления столичного жилья «в долларах» с 2014 года. Так, текущая средняя заявленная стоимость в сегменте вторичного жилья на 22,1 % ниже, чем в марте 2015 года и на 49,5 % ниже относительно марта 2014 года.

В настоящее время самой дешевой квартирой на вторичном рынке жилья в пределах МКАД является малогабаритная «однушка» на 1-м этаже 14-этажного панельного дома на Коломенской набережной (ст. м. «Коломенская»). Общая площадь - 16 кв. м, раздельный с/у. Цена предложения: 3,1 млн рублей.

Самым дорогим предложением марта является трехуровневый восьмикомнатный пентхаус в ЖК «Северная звезда» на ул. Расплетина (ст. м. «Октябрьское поле»). Общая площадь – 2500 кв. м. Пентхаус разделен на территориальные зоны (для хозяев, приема гостей и обслуживающего персонала), объединенные зоной отдыха (с баней, массажным кабинетом и салоном). Оборудован межэтажными лифтами с отдельными выходами в каждую зону. Квартира - после дизайнерского ремонта, полностью укомплектована техникой и мебелью премиальных европейских брендов. Пентахус опоясан террасой, а панорамные виды на Москву не загораживает городская застройка. В стоимость входит отдельный гаражный бокс на 12 машино-мест с изолированным въездом. Ориентировочная стоимость в рублях: 2,3 млрд рублей.