В столице зафиксировано снижение темпов роста офисного рынка

После масштабного ввода в конце 2014 г. в I квартале 2015 г. наблюдается замедление темпов роста рынка офисной недвижимости. Общий объем предложения увеличился относительно предыдущего отчетного периода лишь на 0,8%. Ввод в I квартале 2015 года оказался самым низким за последние несколько лет, а ставки аренды упали во всех классах офисной недвижимости Москвы.

За первые три месяца 2015 года в Москве было введено 123 тыс. кв. м GLA офисной недвижимости, что на 78% ниже предыдущего отчетного периода – 4 квартала 2014. Так как практика рынка показывает, что конец года – самый активный сезон сдачи объектов, такое падение, возможно, не было бы столь удручающим, но, отмечают эксперты, показатель 2015 года самый низкий для I квартала за последние несколько лет. Например, в прошлом году он составил 65 тыс.кв. м. В итоге, к началу апреля предложение на офисном рынке Москвы выросло всего на 0,8% и составило 15 076 тыс. кв. м. Больше половины, 54% от общего объема ввода, пришлось на класс В , 46% - класс А.

Что касается рынка в целом, то незначительный ввод не смог заметно повлиять на расстановку «сил». Также как в конце 2015 года, на сегодняшний день 46% общего объема офисных площадей относится к классу В , 28% - к классу А, на В и С приходится 18% и 8%, соответственно. Однако аналитики NAI Becar отмечают новые тренды в поведении арендаторов, которые наметились еще в конце 2014 года и окончательно сформировались в I квартале 2015 года.

Первый тренд – миграция за ТТК крупных арендаторов, ранее занимавших высококлассные офисы в центре Москвы. Компании стремятся сократить издержки, а арендодатели, которые сегодня вынуждены идти на встречу арендатором, снижая арендные ставки, не могут, тем не менее, снижать их бесконечно, неся обременения в виде кредитных обязательств и расходов на содержание зданий. В итоге компании покидают площади внутри Садового кольца.

Еще один в чем-то противоположный тренд – переезд арендаторов в офисы более высокого класса, который отмечается в офисах сегментов С и В. По словам экспертов, арендная политика владельцев бизнес-центров сегодня настолько гибка, что зачастую разница в ставках на офисы классов С и В или В и В становится несущественной. Многие арендаторы пользуются этой возможностью, чтобы переехать на более качественные площади, особенно, если договор аренды заключается на несколько лет и не предусматривает последующего увеличения арендной платы.

Если говорить о показателях крупнейших сделок аренды, то хотя в I квартале 2015 года не было отмечено экстремально крупных, несколько заметных все же состоялось. В классе А холдинг «Локомотивные технологии» полностью арендовал БЦ «Яковоапостольский» (GBA 10,4 тыс. кв. м, GLA 6 тыс. кв. м), расположенный недалеко от станции метро «Курская». Еще одной интересной сделкой в классе А стала аренда первого офиса в новом МФК «Око», девелопера Capital Group, в ММДЦ «Москва-Сити». Его первым арендатором стала международная консалтинговая компания CBRE, чья штаб-квартира займет 1,25 тыс. кв. м на 14-м этаже комплекса. В классе В наиболее крупной сделкой стала аренда компанией «ПСК «Ремпуть» 1,4 тыс. кв. м в ДЦ «Автозаводский».

Ставки

На фоне общей экономической нестабильности, ставки аренды за последние полгода снизились во всех сегментах коммерческой недвижимости. Эта тенденция не обошла стороной и офисный рынок. К началу II квартала в классе А средняя ставка аренды составила $619 за 1 кв. м/год, в классе В - $366, в классе В - $278 и в классе С - $202 за 1 кв. м/год. «Лидером» падения ставок стали офисы класса В - минус - 14%, что привело к росту разницы в ценах между В и А до 41%. В остальных сегментах ставки упали от 3% до 8%. В тоже время, как уже было сказано выше, сократилась дистанция между В и В с 30% вначале года до 24% по итогам его первых трех месяцев. Эксперты NAI Becar отмечают, что в сегменте высококлассных офисов разница между стоимостью аренды в БЦ, расположенных в Центральном Деловом районе Москвы и бизнес-центрами в границах ТТК, не превышает 8%, в то время как за пределами ТТК ставки ниже более чем на треть. Обратную ситуацию аналитики отмечают в сегменте В – разница в соотношении ЦДР/вне ЦДР более выражена, чем в соотношении ТТК/вне ТТК.

«Главными трендами во всех сегментах коммерческой недвижимости стала фиксация валютных договоров в классах А и В, а также готовность собственника делать проекты fit-out», - отмечает директор департамента управления NAI Becar в Москве Мария Онучина. Сделки

Снижение инвестиционной активности – одно из очевидных последствий нестабильности на российском рынке. Между тем, московский рынок офисной недвижимости может похвастаться несколькими крупными инвестиционными сделками. В частности, структуры совладельца сети «Магнит» Алексея Богачева приобрели 50 тыс. кв. м в 8-этажной башне делового комплекса «Парк Победы». На втором месте по объему выкупленных площадей находится покупка швейцарским фондом «Eastern Property Holdings» одного из самых лучших бизнес-центров класса А Москвы - БЦ «Эрмитаж плаза» (GBA 41,9 тыс. кв. м). На третьем месте - приобретение американским фондом «Hines» одного из офисных зданий МФК «Метрополис» (класс А, GBA 32 тыс. кв. м). Правда, изначально компания анонсировала покупку всей офисной части комплекса (двух зданий) и в связи с кризисом сократила свои планы. Также из-за валютных колебаний и роста стоимости заемного финансирования сорвались две ранее объявленные крупные сделки: ГК «Регион» отказалась от покупки БЦ «Мерседес-Бенц плаза» GBA 20 тыс. кв. м, а компания «Экспоком» - от покупки ТОК «Новинский пассаж», принадлежащего структурам ВЭБа.

Перспективы

По данным аналитиков NAI Becar, во II квартале текущего года не стоит ожидать заметных перемен на офисном рынке. Объемы ввода, вероятно, сохранятся на уровне показателей I квартала, а к концу года будет введено порядка 700 тыс. кв. м. Девелоперы введут новые объекты, которые сегодня уже находятся на высокой стадии готовности, возможно с небольшим сдвигом сроков, но новые проекты не будут выведены на стадию стройки.