Всплески покупательской активности на рынке новостроек не приводят ни к чему хорошему, ни для кого из застройщиков - эксперт

Всплески покупательской активности на рынке новостроек не приводят ни к чему хорошему, ни для кого из застройщиков - эксперт

Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point:

Рынок строящейся недвижимости Москвы и Подмосковья: итоги 2015 года, прогнозы на 2016 год, тенденции. Весь 2015 год мы наблюдали устойчивую тенденцию снижения цены за квадратный метр жилья. Такое утверждение актуально как для первичного рынка, так и для вторичного. Дольше всех продержался рынок элитной недвижимости, но и он не избежал кризисной ситуации.

Конец 2015 года показал ошибочность прогнозов экспертов, рухнули все надежды на восстановление рынка недвижимости по сценарию 2009 года. Оживление рынка в декабре было вызвано новостью об отмене программы господдержки ипотечного кредитования. Эта новость заставила активизироваться тех, кто планировал брать жилье в ипотеку. Они быстрее начинают принимать решения о покупке. В декабре-январе мы наблюдали некое подобие ажиотажа, все кто так или иначе планировал покупку жилья, спешили воспользоваться льготной ипотекой до закрытия программы. Такие всплески покупательской активности не приводят ни к чему хорошему, ни для кого из застройщиков. Покупатели начинают «сметать» квадратные метры, что приводят к уменьшению числа платежеспособного покупателя в будущем, так как большая часть потенциальных покупателей потратила свои сбережения на покупку жилья еще в 2014 году, в периоды небывалого ажиотажного спроса на недвижимость. Проблемы вторичного рынка недвижимости значительно более серьезные, чем «первички». На «вторичку» не действовала программа льготного кредитования ипотеки, поэтому ставки по ипотечному кредиту на «вторичку» были намного выше. По данным Роскомстата за 2015 год, рынок «вторички» в целом просел практически на 30%. В 2016 году рынок вторичного жилья будет проседать и дальше. Многие продавцы вообще сняли с продажи свои предложения и отложили эту идею до лучших времен.

В сегменте продаж апартаментов в 2015 году ситуация, в целом, была стабильна, все происходило по общему сценарию рынка, за единственным исключением - на апартаменты, как и на вторичное жилье, не действовала программа государственной поддержки ипотечного кредитования. Найти программу с выгодной ставкой для покупки апартаментов довольно сложно: минимальная ставка Сбербанка - 11,4%, у ВТБ24 и Банка Москвы – 11%. ВТБ24 специально для Многофункционального комплекса с апартаментами и спортивной волейбольной ареной Match Point (МФК Match Point) снизил ставку до 10% на первый год погашения кредита, это самый низкий показатель на рынке апартаментов Москвы. Эта льготная ставка будет действовать на покупку апартаментов в МФК Match Point весь 2016 год.

Сейчас рынок ждет решения по программе государственной поддержки ипотечного кредитования. Если Центробанк опустит ключевую ставку до 8,5%, то программа будет закрыта, как и планировалось, но тогда банки смогу самостоятельно поддержать ставку по ипотечному кредиту на уровне 12%. Если же будет другое решение по ключевой ставке, то программу необходимо продлить, т.к. в отсутствие государственной поддержки сектора ипотечного кредитования рынок ждет стагнация.

В настоящий момент на рынке первичного жилья есть предложения по жилой недвижимости – квартир и нежилой – апартаментов в разных сегментах: премиум-класс, бизнес-класс, комфорт- и эконом. Предложения охватывают и старую, и Новую Москву. В 2016 году новые проекты выйдут во всех сегментах недвижимости, большее число жилых комплексов в эконом- и комфорт-классе. По данным РБК-Недвижимость, в Москве в 2016 году выйдут около 40 новых жилых проектов общей площадью около 15 млн кв. м. Это огромная цифра!

Одно из преимуществ на сегодняшнем рынке недвижимости это предложение застройщиком финишной отделки. Кто хоть раз в своей жизни прошел через ремонт квартиры с голого бетона, с трудом пойдет на это еще раз. Ругань с рабочими, раздутая смета, затягивание сроков сдачи – через все это прошло очень много людей, это их страшный сон на всю жизнь. А в случае покупки квартиры или апартамента с отделкой, вы дожидаетесь ввода дома в эксплуатацию, получаете ключи, и вам осталось только ввезти мебель. И все – вы живете в своей новой квартире. Вам предстоят только приятных хлопоты обустройства жилья и покупки различных мелочей для уюта вашего нового дома.

Тенденция предложений застройщиком жилья уже полностью с отделкой набирает обороты. Мы начинает постепенно переходить на европейский формат реализации новостроек – продажа жилья только с отделкой. Чтобы быстро и максимально просто рассказать покупателям о преимуществах покупки жилья с отделкой МФК Match Point, открыл офис продаж с пятью демонстрационными апартаментами. Сделанная ими демонстрационная зона позволяет покупателям уже сегодня пройтись по будущей квартире, как бы попасть уже сейчас в 2019 год, год ввода комплекса в эксплуатацию. Для создания такого ощущения апартаменты были не только полностью меблированы, но и оформлены – в них есть все, начиная от текстиля и заканчивая посудой. Покупатели могут увидеть не только цвет стен и пола будущих апартаментов, но и воочию оценить функциональность планировок. Такая оценка важна для большинства покупателей, поскольку каждый из нас привык перед покупкой товара пощупать его.

По этому принципу пошел и ЖК Ботанический сад, в его офисе продаж также размещены апартаменты с отделкой, но представленная в них отделка оплачивается отдельно, как улучшенная, а отделка, включенная в стоимость квадратного метра представлена только на демонстрационных бордах.

На сегодняшний день сложно делать прогнозы по рынку недвижимости на 2016 год, но всем понятно, что он будет не простым для отрасли, проблем будет больше, чем в 2015 году. Для разрешения ситуации нужен диалог застройщиков, исполнительной власти и банкиров. В противном случае, ценовые войны не за горами. Это приведет к быстрому банкротству части застройщиков, т.к. многие из них уже «сидят на дне финмодели» и снижать цены не могут в принципе. Банкротство застройщиков приведет к росту числа обманутых дольщиков, и государство будет вынуждено заниматься решением этой проблемы.

Реальной поддержкой рынку и покупателям будет снижение ставки ипотечного кредитования. Но здесь не годятся полумеры, Правительство должно разработать долгосрочную программу по поддержке рынка недвижимости. Возможно, государство станет поддерживать застройщиков и девелоперов, разработав какую-нибудь специальную программу снижения ключевой ставки или выдачи льготных кредитов.