Вторичный рынок Москвы: предложение сокращается, цены растут

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость проанализировали вторичный рынок жилья Новой Москвы с точки зрения изменений, произошедших за год с объемом предложения: он сократился весьма существенно – на 52%, с 3801 до 1824 лотов.

При этом усредненная стоимость объектов, выставленных на продажу в данном сегменте, увеличилась на 20,3%, с 6,4 млн рублей до 7,7 млн рублей. Специалисты компании также выделили ключевые характеристики представленных здесь объектов, отличающие их от экспозиции в Подмосковье и старой Москве.

Согласно наблюдениям экспертов ИНКОМ-Недвижимость, до получения нынешними территориями ТиНАО столичного статуса как рынок жилья в целом, так и вторичный сегмент в частности в данной локации были развиты крайне слабо. Однако после присоединения этих земель к Москве муниципальные власти вплотную занялись их освоением и развитием, что предполагало в том числе и активную застройку. Как следствие, весомую долю жилищного фонда Новой Москвы сегодня составляют новые дома, которые вводились в эксплуатацию с 2012 года (с момента формирования ТиНАО).

При этом объекты с первичного рынка со временем переходят на вторичный, и сейчас 88% лотов на «вторичке» Новой Москвы экспонируются в современных зданиях. Причем три четверти продавцов жилья в сегменте – частные инвесторы, понимавшие, что рынок недвижимости на присоединенных к столице территориях будет быстро развиваться, и приобретавшие здесь жилье с целью последующего получения прибыли. Купив объект на начальной стадии строительства проекта, одни зарабатывают на перепродаже квартиры сразу после повышения ее стоимости ввиду полной готовности дома, другие – после некоторого периода сдачи ее в аренду.

В ИНКОМ-Недвижимость прогнозируют, что в течение первого полугодия 2019-го число лотов, выставленных на вторичном рынке ТиНАО, может уменьшиться еще на 10-15%, однако затем объем предложения начнет постепенно восстанавливаться. Причиной прироста экспозиции станет снижение покупательской активности – в русле тех же тенденций, которые в настоящее время наблюдаются в аналогичном сегменте в старой Москве, как то: низкий уровень платежеспособности населения, повышение ипотечных ставок, увеличение цен на жилье и сокращение вариативности выбора вообще и бюджетных объектов в особенности.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на «вторичке» Новой Москвы в аналогичный период прошлого года экспонировался 3801 лот, к текущему моменту предложение уменьшилось на 52%, до 1824 объектов. Причем наиболее значительно снизилась доля объектов экономкласса – на 57% (с 618 до 266), а также 1-комнатных квартир (если брать в качестве критерия комнатность) – на 60% (с 1332 до 533). Средняя заявленная стоимость 1 кв. м, равная годом ранее 117,8 тыс. рублей, теперь составляет 127,3 тыс. рублей, что на 8,1% больше. Усредненная цена выставленных на продажу квартир в годовом выражении увеличилась на 20,3%, с 6,4 млн рублей до 7,7 млн рублей.

Аналитики ИНКОМ-Недвижимость объясняют существенное сокращение экспозиции в ТиНАО и рост цен в сегменте влиянием тех же факторов, которые действовали на «вторичке» в старых границах столицы в течение прошлого года.

Во-первых, это возросшая активность покупателей, простимулированная в том числе снижавшимися до конца 2018-го ипотечными ставками, которая наблюдалась на вторичном рынке как в старой Москве, так и в Новой. Во-вторых, это вымывание из предложения – в условиях низкой платежеспособности сограждан – преимущественно наиболее бюджетных лотов (что видно по масштабному уменьшению численности объектов экономкласса и 1-комнатных квартир). Как следствие, в продаже остается наименее востребованное у покупателей жилье – дорогостоящие квартиры, соответственно, происходит закономерное повышение средних ценовых показателей.

В компании отмечают некоторые характерные особенности, присущие только вторичному рынку ТиНАО. Рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «До того как территории нынешней Новой Москвы оказались присоединены к столице, рынок жилья – в том числе и вторичного – здесь был развит крайне слабо, особенно в более удаленном от старой Москвы ТАО. Предложение здесь было сосредоточено преимущественно в Троицке, наиболее крупном населенном пункте и единственном городе округа. Однако после получения территориями столичного статуса муниципальные власти активно занялись их освоением, при этом одним из пунктов соответствующей программы, наравне с развитием инфраструктуры и появлением новых рабочих мест, было масштабное жилищное строительство.

Сейчас значительную долю жилфонда в Новой Москве составляют дома, которые вводились в эксплуатацию с 2012 года, причем квартиры в этих домах со временем естественным путем переходят с “первички” на “вторичку”. Поэтому, согласно нашим подсчетам, 88% объектов, экспонируемых сейчас во вторичном сегменте, расположены как раз в современных строениях.

римечательно, что три четверти собственников жилья в ТиНАО, выставляющих его на продажу, изначально приобретали недвижимость исключительно с инвестиционными целями, а не для личного проживания. Понимая, что Новая Москва – весьма привлекательная локация как для девелоперов, так и для покупателей, они обычно приобретали объект на ранней стадии строительства ЖК, чтобы затем перепродать его, например, после повышения стоимости жилья в результате полной готовности дома или после некоторого периода сдачи жилплощади в аренду. И эта тактика себя оправдала – как продемонстрировал прошлый год, качественные объекты с адекватной продажной стоимостью уходили с вторичного рынка ТиНАО довольно быстро, повышенным спросом они пользуются у тех, кто не может позволить себе квартиру в старой Москве, но, тем не менее, хочет получить столичную регистрацию. Как итог – предложение в сегменте за указанный период уменьшилось больше, чем в полтора раза».

Специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость прогнозируют, что в первой половине наступившего года экспозиция на «вторичке» Новой Москвы может сократиться еще на 10-15%. Однако во второй половине 2019-го снижение объема предложения прекратится и, больше того, оно начнет восстанавливаться из-за ожидаемого снижения спроса. В числе ключевых причин этого эксперты компании называют несколько факторов, а именно: остающийся невысоким уровень платежеспособности населения, рост стоимости жилья, увеличение ставок по ипотечным займам, а также существенное уменьшение как экспозиции в целом, так и числа наиболее дешевых лотов, что сильно ограничивает выбор для потенциальных покупателей.