Ввод в эксплуатацию офисов замедлился: на рынок будет выведено на 40 процентов меньше офисных площадей, чем планировалось

По данным директора бизнес-направления Недвижимость компании Strategy Capital Advisor Натальи Кругловой, ввод в эксплуатацию офисов замедлился: на рынок будет выведено на 40% меньше офисных площадей, чем планировалось.

Как отмечают столичные чиновники, инвесторы потеряли интерес к участкам под строительство офисов в Москве. При этом сами представители власти отмечают, что сейчас «интересное» время для приобретения участков. Чиновники должны быть оптимистами по должности. Если считать, что сейчас дно, и потом будет рост, то да, сейчас хорошее время для приобретения участков – за ближайшие пять лет рынок поглотит профицит имеющегося предложения, и новые проекты будут востребованы.

Что означает это отсутствие интереса от инвесторов к таким объектам? Почему сейчас «интересное» время для покупки?

Могу предположить, что есть инвесторы, не разделяющие оптимизма по поводу восстановления экономики, что является условием для того, чтобы считать текущий момент «интересным временем». Также, вероятно, есть инвесторы, которые не готовы рассматривать пятилетнюю перспективу восстановления рынка как приемлемый для себя горизонт планирования инвестиционной фазы.

Офисный рынок недвижимости Москвы. Что характерно для него сейчас? Есть информация, что из-за крайне низких ставок арендаторы стали активнее вести себя? Какие тенденции на рынке наблюдаются? Какие прогнозы можете дать на начало 2016 года?

Ставки аренды по-прежнему снижаются:

 Для А-класса ставка характерна ставка около 26 тыс. руб.,

 Для Б-класса – 15,5 тыс. руб. (оба раза triple net). Вакантность площадей также увеличилась:

 А-класс: 27%,

 Б-класс: 17%.

 Особенно выражена вакантность площадей в Сити и в районе ТТК-МКАД.

Ввод в эксплуатацию офисов замедлился: на рынок будет выведено на 40% меньше офисных площадей, чем планировалось (600 тыс. м2 вместо 1 млн. заявленных). Отмечу, что в 2009 г. показатели вакантности на офисном рынке в процентном выражении были сопоставимы с текущими показателями вакантности. Но существенна разница в объеме площадей: сейчас на рынке свободных площадей в 1,5 раза больше, чем в 2009 г., а именно около 3 млн. м2 (это 1/5 всего рынка). При этом поглощение за весь 2015 г. составило менее 200 тыс. м2. Поглощение площадей в 1-2 кв. 2015 г. было отрицательным, но спрос был смещен в сторону А-класса. То есть владельцы компаний предпочитали ужиматься по площади, но пересаживаться в офис с лучшей инфраструктурой, за счет имевшего место снижения ставок. В 3 кв. проявилось другая тенденция: а именно, смещение интереса арендаторов в сторону офисов Б-класса.

Можно предположить, что это связано с ухудшением ожиданий собственников бизнеса от развития экономики и, как следствие, более вдумчивыми подходами к затратам со стороны арендаторов.Договоры аренды, которые не переведены в рубль ранее, пересогласовываются сейчас. Самая популярная услуга консультантов – изменение в пользу арендатора договоров аренды. В 2016 г., полагаю, эти тенденции еще более выкристаллизуются, и мы увидим сохранение рублевых ставок при падении их в долларовом выражении, и некоторое замедление роста вакантности за счет снижения объемов ввода в эксплуатацию, при сохранении отрицательной динамики поглощения.