За год объем предложения в Москве вырос практически на 23 процента, а спрос - почти на 55 процентов

Уходящий 2017 год стал во многом рекордным для рынка новостроек Москвы. Во-первых, по данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», объем предложения достиг максимальных показателей за последние годы – 567 корпусов в 230 проектах. По сравнению с предыдущим годом количество корпусов выросло почти на 40%. При этом стоит отметить, что основной рост объема предложения, который начался еще в середине 2015 года, в 2017 году наблюдался примерно до мая-июня. Однако, несмотря на количественный рост новостроек, суммарный объем предложения вырос менее заметно – почти на 23%, что связано с активным ростом спроса. В то же время основной тренд Новой Москвы – увеличение разрыва в средневзвешенной цене кв. м между НАО и ТАО.

Объем предложения в Москве

По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», по сравнению с предыдущим годом общее количество новостроек в Москве выросло на 37,3% и составило 567 корпусов в 230 проектах (без элитного сегмента). При этом количество квартир в реализации выросло на 20,2%. За прошедшие 12 месяцев наибольший уровень объёма предложения был зафиксирован в июле 2017 г. – 2,892 млн кв. м. Всего же за 12 месяцев объем предложения на первичном рынке «старой» Москвы вырос на 22,9% (с 2 343,3 до 2 879,4 тыс. кв. м.).

Ситуация, при которой количество новостроек выросло сильнее, чем суммарный объем предложения, объясняется высоким уровнем спроса на столичную недвижимость. Это привело к активному процессу вымывания предложения как из текущих проектов, так и из новых ЖК. При этом увеличение спроса (за 11 месяцев 2017 г. прирост на 54,5%) привело к тому, что, несмотря на высокую активность девелоперов, начиная с конца 2 кв. 2017 г. рост объемов предложения фактически прекратился.

За последние 12 месяцев на рынок вышло примерно 118 корпусов в новых и уже реализуемых проектах, что на 20,4% больше, чем за аналогичный период прошлого года, когда вышло 98 объектов.

По округам наибольший объем предложения сконцентрирован в САО (17,3%). Лидером по росту предложения за год оказался ЮВАО – предложение в округе увеличилось на 193,2%. Наименьший выбор квартир представлен в ЗелАО (1,2%).

При этом в конце прошлого года наибольший объем предложения был сконцентрирован в ЮАО (16,6%). В течение 2017 г. его доля снизилась до 11,0%.

За 2017 г. наибольший рост объемов предложения был зафиксирован в СВАО - 78,4% (с 227,0 до 405,0 тыс. кв. м.). В двух округах (ЮАО и ЗелАО) объем предложения первичного рынка снизился на 18,7% и 19,1%, соответственно.

Одним из катализаторов роста объёма предложения в границах «старой» Москвы стало появление новых территорий под застройку за счёт реновации промышленных зон, а также новых площадок под застройку.

Что касается распределения предложения по сегментам жилья, то за 12 месяцев произошло несущественное перераспределение в пользу массового сегмента. Если в конце 2016 года на массовый сегмент приходилось 51,1% рынка новостроек, а на бизнес-класс – 48,9%, то в конце текущего года доля массового сегмента на рынке новостроек Москвы в старых границах увеличилась до 51,9%. Соответственно, доля бизнес-класса снизилась до 48,1%. За последний год доля объема предложения с отделкой выросла в 1,9 раза. По итогам 2017 года квартиры с отделкой на рынке новостроек Москвы представлены в 71 проекте, суммарный объем предложения в которых составляет 724,1 тыс. кв. м.

По итогам 2017 года доля панельного жилья в «старых» границах Москвы увеличилась – с 11,1% в конце прошлого года до 13,3%. При этом в абсолютных цифрах объем панельного жилья в Москве вырос на 42,6%. По итогам прошлого года данный показатель составлял 263,0 тыс. кв. м, сейчас – 375,1 тыс. кв. м.

Цены в Москве

Средневзвешенная цена предложения. Средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке «старой» Москвы составила 193,9 тыс. руб. (3 292,5$). За 12 месяцев данный показатель снизился на 1,0%. Прежде всего, это связано с выходом новых проектов на низкой стадии строительной готовности, цены в которых компенсировали рост цен в текущих проектах.

Если рассмотреть цены по сегментам, то в эконом и бизнес-классе наблюдается снижение средней цены за 12 месяцев (на 7,5% и 1,4%, соответственно). В сегменте комфорт-класса, наоборот, имеет место рост средневзвешенной цены на 2,7%.

Традиционно наиболее высокая средняя цена квадратного метра наблюдается в ЦАО – 547,3 тыс. руб./кв. м, на втором месте ЗАО – 237,5 тыс. руб./кв. м. Последние места в данном рейтинге традиционно занимают ЮВАО и ЗелАО с показателями стоимости в 137,3 и 88,2 тыс. руб./кв. м, соответственно.

Кризис диктует свои условия на рынке новостроек. Если в конце 2016 года на территории «старой» Москвы покупатели могли приобрести квартиру с бюджетом менее 5 млн руб. в 41 проекте (95 корпусов), то на данный момент выбор значительно увеличился, до 54 проектов (137 корпусов).

Объем предложения в Новой Москве

По сравнению с предыдущими годами активного роста рынка новостроек на данный момент на территории Новой Москвы наблюдается снижение девелоперской активности. Общий объем предложения в Новой Москве за 12 месяцев снизился на 26,7% и составил 425,1 тыс. кв. м. Количество реализуемых лотов в Новой Москве по сравнению с концом прошлого года снизилось на 25,6% и составило 7,9 тыс. шт.

За последние 12 месяцев количество корпусов, экспонируемых на рынке, уменьшилось на 66 шт. в новых и уже реализуемых проектах в связи с окончанием первичных продаж в малоэтажных корпусах и проектах, а также приостановкой продаж в нескольких проблемных проектах.

Значительных изменений по распределению предложения по сегментам жилья в течение 2017 года не произошло: на данный момент на массовый сегмент приходится 92,9% рынка новостроек (на 1,3% больше, чем в 2016 году), а на бизнес-класс – 7,1%.

По округам наибольший объем предложения традиционно сконцентрирован в НАО – 397,0 тыс. кв. м (88,7% от общего объема предложения). В ТАО объем предложения составляет 28,1 тыс. кв. м (11,3% от общего объема предложения).

По итогам 2017 года на рынке новостроек Новой Москвы имело место снижение объема предложения квартир с отделкой – показатель вырос на 53,0% и составляет 168,9 тыс. кв. м (14 проектов с 67 корпусами). Основная причина столь высокого роста объема предложения – стабильно высокий спрос на подобный формат квартир со стороны покупателей, которые таким образом существенно снижают издержки на ремонт. В свою очередь застройщики стараются выводить проекты, в которых доля квартир с отделкой существенно выше, чем еще 2–3 года назад.

Цена в Новой Москве

В конце 2017 года средневзвешенная цена предложения на рынке Новой Москвы составила 99,2 тыс. руб. за кв. м (1 684,7 долл. за кв. м), что на 1,9% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Средний бюджет покупки за 12 месяцев снизился на 4,3% и составил 5,3 млн руб.

По сегментам положительная динамика цены наблюдается в эконом и комфорт-классе (6,7% и 0,9%, соответственно). В то же время в бизнес-классе средневзвешенная цена снизилась на 5,4%.

За прошедшие 12 месяцев рост цены был зафиксирован в НАО (рост составил 1,4% до 103,3 тыс. р./кв. м). В ТАО средний уровень цен напротив сократился на 7,6% до 67,0 тыс. руб./кв. м. Подобная динамика привела к увеличению разрыва в средневзвешенной цене кв. м между НАО и ТАО. Если в конце 2016 года средневзвешенный уровень цены в НАО был выше на 40,6% аналогичного показателя ТАО, то в 2017 году разрыв вырос до 54,2%.

В конце 2016 года на территории Новой Москвы покупатели могли приобрести квартиру с бюджетом менее 4 млн руб. в 22 проектах (147 корпусах). На данный момент потенциальный выбор проектов несколько вырос и составил 24 проекта, однако ввиду общего сокращения объема предложения, количество корпусов с предложением до 4 млн р. также сократилось (до 115 корпусов).

В границах «старой» Москвы можно выделить следующие тенденции уходящего года:

 Стабилизация уровня цен на первичном рынке на уровне 192-195 тыс. руб./кв. м. Наблюдаемая тенденция последних 16 месяцев, в течение которых снижение уровня цен на рынке, вызванного стремительным ростом объема предложения сменилась относительным равновесием, при котором рост цен в реализуемых проектах компенсируется выходом нового предложения.

 Замедление роста объемов предложения в начале 2017 г., начавшееся в середине 2015 года. При этом со второй половины года имеет место стабилизация объема предложения на уровне 2,8 млн кв. м с незначительной месячной коррекцией в обе стороны.

 Стабилизация структуры предложения по классам жилья по итогам 2017 г. Несмотря на небольшие колебания структуры спроса между классами жилья, по итогам отчетного периода произошла незначительная коррекция на 0,8 п.п. в сторону массового жилья.

 Рост предложения квартир с отделкой практически в 1,9 раза. Небольшой рост доли объема предложения в панельных домах, несмотря на подавляющее большинство проектов, строящихся по монолитной технологии.

В Новой Москве можно выделить следующие тенденции уходящего года:

 Относительно низкая девелоперская активность на протяжении практически всего года. За 2017 г. вышло несколько новых проектов, а также ограниченный объем нового предложения в текущих проектах. 

 Снижение объемов предложения по итогам 12 месяцев на 26,7%. Кроме достаточно низкой девелоперской активности на снижение объемов предложения повлиял устойчивый уровень спроса на новостройки ТиНАО.

 Рост предложения квартир с отделкой от застройщика на 53,0% на фоне общего снижения объема предложения.

 Вследствие относительно небольшого объема рынка (примерно в 6,8 раз меньше рынка Старой Москвы) в течение всего 2017 г. наблюдалась достаточно высокая волатильность рынка, которая выражалась значительным ростом/снижением объема предложения при выходе/отсутствия новых проектов и/или корпусов.

«2017 год, в первую очередь, запомнился стабилизацией цен, которая произошла на фоне высокого покупательского спроса и девелоперской активности. То есть, несмотря на то, что на рынке Москвы сегодня в продаже находится рекордное количество корпусов, объем предложения, начиная со второй половины года стабилизировался и держится на уровне 2,8 млн кв. м. В тоже время в Новой Москве объем предложения за 12 месяцев снизился почти на четверть. В течение года наблюдалась высокая волатильность рынка, которая была вызвана небольшим объемом предложения, относительно высокой привлекательностью локации и устойчивым спросом», – комментирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.