На рынке недвижимости сейчас достаточно много свободных квартир. Как говорится, выбор есть. Но выставляются и квартиры, которые находятся под ипотекой. Но берут их не очень охотно. Они «висят» в рекламе порой месяцами. Почему так происходит? О том, как продать квартиру, которая обменена ипотечным кредитом, рассказывает заместитель генерального директора АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леонид Муравин:

- Среди автомобилистов курсирует старая шутка: «Есть две большие радости у автолюбителя: когда он приобретает автомобиль, и когда он его продаёт». При всей комичности этой старой шутки в ней заложена большая доля здравого смысла. Любой опытный автолюбитель согласится со мной, что продажа автомобиля по выгодной цене в оптимальные сроки – непростая затея. И это мы говорим про автомобиль. А если мы поговорим про продажу (или, как любят называть эту операцию с недвижимостью юристы, отчуждение) квартиры, то выяснится множество важных обстоятельств, которые могут помочь или помешать этому процессу.

К нам в агентство недвижимости часто обращаются клиенты с просьбой о помощи при продаже квартиры. Самый частый вопрос, который мы им задаём в самом начале, обычно выявляет самые искренние мотивы людей. «Вы планируете продать квартиру быстро или дорого?». В самой постановке вопроса заложен определённый смысл. Мечту любого продавца – продать объект быстро и дорого одновременно – невозможно осуществить. Этого не может быть, потому что так устроен рынок. В любой стране и в любые времена.

Как только риэлтор пойдёт на поводу своего клиента и согласится выставить в рекламу квартиру по заведомо завышенной цене, он обрекает и себя, и клиента на мучительное ожидание покупателя, который готов купить квартиру выше её рыночной стоимости. Но таких покупателей нет, не было и не будет. Мудрые английские риэлторы считают, что «Квартира, как и любой товар на рынке, может стоить ровно столько, сколько за неё готов заплатить покупатель, и ни на пенс дороже!». Возразить тут нечего. Но иногда встречаются упрямцы, и они возражают. Некоторые клиенты мне на это возражали: «А вдруг найдётся какой-то покупатель, которому нужна такая квартира именно здесь и сейчас, и по явно завышенной цене?». Не найдётся. Дураков на рынке недвижимости нет. Выбор огромен, и зачем переплачивать? К слову сказать, разительная перемена в сознании клиента происходит, когда он превращается из продавца в покупателя альтернативной квартиры. Но это не сегодняшняя тема.

Необычайно интересно складывается ситуация, когда продаваемая квартира имеет свои особенности, напрямую влияющие на стоимость: первый или последний этаж, плохое состояние квартиры, плохой вид из окна, и т. п. В этом случае рынок упрямо диктует сценарий на стремительное понижение цены до уровня конкурентоспособности. И тут важно быстро среагировать и скорректировать цену в соответствии с уровнем спроса и предложения.

На квартиру в залоге цена ниже

Одним из важнейших факторов, влияющих на снижение стоимости продаваемой квартиры, является факт залога (ипотека). По опыту знаю, что эта ситуация пугает многих участников рынка недвижимости, потому что такое явление пока что имеет не массовый характер. На Западе найти квартиру или дом, свободные от обременения в виде залога (или ипотеки), практически невозможно. В России ипотечное кредитование стало частью нашей жизни не так давно, поэтому пока что у покупателя недвижимости есть из чего выбирать. И он это делает с большим удовольствием.

Может показаться, что я против приобретения квартиры «из-под ипотеки». Ни в коем случае! Юридически это абсолютно возможно! Здесь я никак не смогу обойтись без нескольких слов о сути ипотеки. В нынешнем российском законодательстве право собственности (впрочем, эта традиция не поменялась со времён Юстиниана в Древнем Константинополе) состоит из трёх частей: право владения, право распоряжения и право пользования. Если происходит обычная сделка купли-продажи недвижимого имущества, все перечисленные права переходят к покупателю единовременно. А в случае проведения сделки с привлечением ипотечных средств, участие банка становится юридически крайне важным. И три составляющих права собственности распределяются несколько иначе: право владения и право распоряжения, несмотря на то, что числятся за заёмщиком, ограничены правом залога, возникающим у банка, и лишь право пользования полностью находится у заёмщика.

Квартира, приобретённая в своё время заёмщиком при помощи ипотечного кредита, находится в залоге (обременении) у банка до момента погашения заёмщиком в полном объёме задолженности по кредитным обязательствам перед банком-займодателем. Только в этом случае банк, как кредитор, выдаёт справку о погашении (исполнении) заёмщиком своих обязательств, и на этом основании становится возможной регистрация снятия обременения. Некоторые банки идут на то, чтобы одновременно со снятием обременения совершать сделку с новым собственником (покупателем «ипотечной» квартиры).

В Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре) в этом случае одновременно снимается обременение и происходит переход права на имя покупателя. Эта операция никак не противоречит нормам ГК, ЖК и федерального Закона об ипотеке. Но есть некоторые банки, которые не приветствуют такого рода операции, руководствуясь не нормами Закона, а своими соображениями. В этом случае необходимо сначала совершить снятие обременения, и лишь потом провести сделку отчуждения не обременённой квартиры на имя покупателя. Это создаёт определённые неудобства для сторон предстоящей сделки. И только опытный риэлтор сможет подсказать наиболее правильный, безопасный и выгодный вариант решения такой сложной задачи, как покупка-продажа квартиры, находящейся в залоге у банка-займодателя.

Покупка залоговой квартиры с помощью…кредита

Что касается такой экзотической (пока ещё) операции, как покупка с помощью ипотечного кредита недвижимости, находящейся под обременением (ипотекой), тут возникает ряд дополнительных сложностей. Если это происходит в одном и том же банке, тогда вместо одного заёмщика у банка возникает другой. При кажущейся прозрачности и простоте такой сделки ряд банков категорически не идёт на такие условия. Но всё течёт, всё меняется. Рынок недвижимости безграничен и переменчив. Многие банки были вынуждены уйти с рынка в связи со своей неповоротливостью. А те, которые успешно работают на рынке ипотечных сделок, с большим вниманием прислушиваются к нам, к опытным профессионалам рынка, и меняют свои подходы.

Я уверен, что в ближайшие годы сделки по приобретению при помощи ипотечного кредита квартиры, находящейся в залоге у банка, перестанут быть экзотическими. Я все же надеюсь, что вскоре мы тоже сделаем большой и уверенный шаг навстречу цивилизованному рынку недвижимости, подобно тем, которые существуют на протяжении многих веков в Западной Европе и Туманном Альбионе.

Записал Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН