Запросы продавцов на московском вторичном рынке жилья превышают ценовые ожидания покупателей в среднем на 25 процентов

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, 87 % продаж на московском вторичном рынке жилья в мае состоялись по итогам торга на понижение. Таким образом, был установлен новый исторический максимум по данному показателю, в очередной раз подтвердивший практику массового дисконта, сложившуюся в сегменте столичной «вторички». Одновременно продолжается плавное снижение цен предложения: за прошлый месяц отрицательная коррекция составила 1,6 % (1,9 % – с начала 2017 года). В то же время такая динамика не соответствует актуальным требованиям покупательского спроса: по данным компании, разрыв ценовых ожиданий продавцов и покупателей в настоящее время составляет в среднем немногим более 25 %.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время средняя цена предложения на вторичном рынке жилья старой Москвы (сегменты «эконом», «комфорт» и «премиум») составляет 10,1 млн рублей. При этом средний чек сделки – 7,55 млн рублей. Таким образом, согласно усредненным показателям, заявленные продавцами цены превышают фактические на 25,2 %. В отдельных случаях разница может быть еще более значительной.

Эксперты подчеркивают: относительное совпадение ценовых ожиданий участников рынка имеет определяющее значение для его функционирования. В «штатном» режиме расхождение составляет не более 10 % – это та «нейтральная зона» между границами интересов продавцов и покупателей, которая позволяет им вести конструктивный диалог и достигать компромисса. Ее увеличение влечет ужесточение разногласий, которые становятся непреодолимыми для совершения сделок и, как следствие, крайне ограничивают товарооборот на рынке жилья. 

По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, сегодня не более 25 % собственников, выставивших на продажу свои объекты, удовлетворяют описанному выше условию: заявляемая ими цена либо соответствует фактической рыночной, либо превышает ее умеренно, при этом люди готовы корректировать свои запросы в соответствии с адекватными требованиями покупателей. В компании отмечают, что хотя таких продавцов – явное меньшинство в общей массе, их количество возросло по сравнению с прошлым годом – примерно на 10 % в абсолютном выражении.

«Все больше владельцев недвижимости выходят на рынок с пониманием, что им придется “биться за самое дешевое место”. Из десяти квартир сегодня продаются две, и те, кто заинтересован в сделке в обозримые сроки и не имеет возможности тратить годы на пестование своих надежд об изменении рыночной конъюнктуры, ведут себя предельно рационально и грамотно. Они реально оценивают текущую ситуацию и среднесрочные перспективы рынка и готовы идти на разумные уступки по цене во избежание еще больших потерь», – говорит директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

В значительной степени именно готовностью корректировать цену предложения в соответствии с покупательскими ожиданиями (в пресловутой «борьбе за дешевое место») объясняется аномально высокий уровень продаж с дисконтом, уже почти два года сохраняющийся на московском вторичном рынке жилья. Тенденция к резкому увеличению количества объектов, реализуемых со скидкой по отношению к изначально заявляемой цене, была отмечена в июне 2015 года, уже через месяц доля таких продаж достигла 80 %, и до сих пор она находится на пиковых высотах. Очередной исторический рекорд был зафиксирован в прошлом месяце: 87 % проданных объектов были реализованы с дисконтом (средний размер скидки – 9,4 %).

В контексте минимальной коррекции цен предложения феномен массового дисконта свидетельствует также о сохраняющемся внутреннем протесте продавцов, которые, хоть и вынуждены идти на уступки покупателям, первоначально оценивают свою жилплощадь выше их ожиданий и предпринимают попытки выйти на рынок «со своей ценой». В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что перелом тенденции и возвращение доли продаж с дисконтом на среднерыночный уровень (50-60 %) возможны только вслед за переменой нисходящего ценового тренда и долгосрочной стабилизацией цен либо в связи с формированием устойчивой положительной динамики по этому показателю. Подобного сценария в компании не прогнозируют как минимум в ближайшие два года, соответственно, массовый дисконт, по оценкам экспертов, сохранится на рынке продолжительное время.

Следует понимать: переоценка объекта и отказ владельцев корректировать свои запросы в соответствии с реальной рыночной ситуацией являются заградительным условием для проведения сделки и в текущих условиях фактически означает невозможность продажи. Тем не менее, именно такое поведение наиболее распространено сегодня среди продавцов и может рассматриваться как правило, в отличие от примеров готовности к компромиссам. Как следствие описанной категоричности собственников – отсутствие интереса к их объектам и существенные финансовые потери, которых можно было бы избежать при своевременном пересмотре своих оценок с учетом актуальных рыночных реалий.

Сергей Шлома приводит показательный пример: «Трехкомнатная квартира в Хамовниках на Фрунзенской набережной: фасадный “сталинский” дом с красивой входной группой – в целом объект, замечательный во всех отношениях, кроме одного – цены, которую вообразил себе собственник. В январе жилплощадь была выставлена на продажу за 29,3 млн рублей, тогда же нашелся покупатель, согласный приобрести ее за 26 млн. Продавец наотрез отказался. В итоге к настоящему моменту он согласился понизить цену до 26,2 млн – предложений нет ни о покупке, ни о просмотре, и это ожидаемо: сегодня фактическая продажная цена этого объекта 23-24 млн рублей. За прошедшее время человек потерял 3 млн, и будет нести финансовые потери дальше – до тех пор, пока, наконец, не решится на полноценную работу с ценой либо уйдет с рынка очередным разочарованным продавцом».

В описанной ситуации различных моделей поведения продавцов в сегодняшних рыночных реалиях скрыт интересный парадокс. Существенно преобладающая доля переоцененных объектов, владельцы которых отказываются соответствовать ожиданиям покупателей, в нынешних условиях крайне ограниченного спроса не является для рынка угрозой. Категоричность продавцов, не желающих ориентироваться в своих запросах на реальные примеры продаж, создает проблемы им самим, но в целом позволяет поддерживать баланс спроса и предложения. Количество покупателей в настоящее время примерно соответствует количеству адекватных рынку продавцов. Но в целом объем предложения существенно превышает спрос, и в такой ситуации массовое снижение цен неизбежно обрушило бы рынок, накрыв его очередной волной нестабильности в ожидании достижения нового «дна».