Застройщики могут получить дивиденды по итогам текущего кризиса - мнение

Рынок новостроек московского региона насыщен интересными предложениями, а спрос невысок. Перепроизводство в России жилья эконом-класса и отсутствие "длинных" банковских кредитов вынуждает крупные строительные компании искать новые формы получения прибыли. Как девелоперы могут помочь себе в нынешних условиях?

Екатерина Артемова, директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:

Прежде всего, в этой ситуации застройщикам необходимо принять в качестве базового сценарий, при котором кризисные явления в российской экономике не закончатся ни 31 декабря 2016, ни в следующем году. Учитывая структурный характер текущих проблем, их нивелирование займет достаточно длительное время, также, если принимать во внимание текущие меры экономического блока правительства по выходу из данной ситуации, то длительный срок плавно перетекает в долгосрочную перспективу с размытыми временными границами.

В этой ситуации пока не видно механизмов, способствующих как росту реальных располагаемых доходов населения (за исключением роста акцизов на бензин и других мер, работающих против роста доходов), так и увеличению платежеспособного спроса на рынке новостроек. Даже принятые меры (такие, как сохранение льготной ипотеки до конца 2016 года) не способствуют дальнейшему оздоровлению ситуации. Одновременно с продлением субсидирования ипотеки, повышаются процентные ставки. Не радует позитивными новостями и ЦБ, который на постоянной основе грозится поднять ключевую ставку, что также не способствует спросу. Сам по себе комплекс предпринимаемых действий не повлияет на коммерческое кредитование ответственными банками, что также негативно отразится на застройщиках, у которых таким образом исключится один из основных источников поступления средств на проекты.

Не стоит также рассчитывать на послабление в области законодательства. Разумеется, правительство и соответствующие органы стремятся помочь отрасли пережить эти нелегкие времена посредством предоставления льготных условий по аренде земель, упрощения оформления и регистрации проектов, а также через госзаказ на социальное жилье и разработку программ по типу «жилье для российской семьи». Но одновременно с этим поступают предложения по проверке застройщиков, реализующих проекты по «ценам ниже себестоимости» (очевидно, всех, кто участвует в программе «Жилье для российской семьи» с ее потолком в 35 тыс. руб./кв.м.). Не снимаются с застройщиков и требования по социальному строительству, прокладке дорог и прочим косвенным расходам. Одновременно с написанием данной статьи выходит новость о том, что застройщиков могут обязать (а могут и не обязать) строить за свой счет переходы через ж/д пути на прилегающих территориях. Звучат традиционные предложения по изменению (отмене) ДДУ в ближайшее (или среднесрочной перспективе) время. Все эти факторы добавляют риски и неопределенность в работу застройщиков при планировании проектов.

В подобных условиях, застройщикам необходимо в полной мере учитывать все риски, с которыми они могут столкнуться при реализации проектов. В условиях кризиса необходимо максимально активно завлекать потенциальных покупателей посредством различных маркетинговых инструментов (акции, скидки на квартиры, дополнительные бонусы при покупке, такие как м/м в подарок). Неплохой альтернативой ипотеке является предоставление клиентам рассрочки (как процентной, так и беспроцентной на достаточно длительный период). Очень важно по возможности увеличивать долю собственных средств в финансировании проекта, поскольку сторонние каналы поступления капитала перестали быть стабильным источником. Новым и малоизвестным компаниям, при наличии соответствующей возможности, необходимо максимизировать темпы строительства проектов с целью демонстрации собственной благонадежности, поскольку потенциальные клиенты с опаской смотрят на малоизвестных девелоперов, опасаясь их банкротства и возможной заморозки строительства. Наконец, в текущих макроэкономических условиях, на фоне резкого роста инфляции как на потребительские товары, так и на стройматериалы, для девелоперов становится актуальной стратегия предпочтительного снижения уровня цен с целью повышения темпов продаж и максимизации денежного потока, который бы позволил включить полученные средства в финансирование текущих/новых проектов.

В целом, стоит отметить, что застройщики имеют перед собой опыт развития рынка недвижимости на протяжении без малого 25 лет. Есть также и международный опыт. У конечном счете, необходимо помнить, что слово кризис в китайском языке состоит из двух иероглифов - «опасность» и «возможность», - воспользовавшись ситуации, застройщики могут получить дивиденды по итогам текущего кризиса и выйти победителями.