ЖК комфорт-класса: что должно быть

Конкуренция на рынке новостроек постоянно растет, особенно это касается массового сегмента, который активно пополняется новыми объектами. Это стимулирует девелоперов повышать качество проектов при сохранении доступности цены. Эксперты «Метриум» рассказали, насколько далеко сегодняшний комфорт ушел от вчерашнего эконома и какие характеристики, присущие ранее только бизнес-классу, сегодня можно найти в лучших проектах комфорт-класса. 

Массовый сегмент – это самый большой сегмент рынка новостроек в Москве. На его долю приходится более трети проектов – как по количеству, так и по общей площади. Речь идет об около 120 проектах в столице (около 1,5 млн кв. м), сильно различающихся не только масштабом и местоположением, но и качеством.

В продаже можно до сих пор встретить новостройки эконом-класса, недалеко ушедшие в своём развитии от типовых проектов советской эпохи. Есть новостройки комфорт-класса, которые не содержат изысков или «фишек» в архитектуре, инфраструктуре и благоустройстве, но превосходят по этим показателям эконом. Наконец, есть объекты явно улучшенного качества, которые условно можно отнести к «комфорт-плюс»: такие проекты многое заимствуют из бизнес-класса, а в чем-то даже превосходят его. Девелоперы последних часто так и заявляют: мы строим на класс выше, но продаем по цене комфорта.

Для того, чтобы понять, какого уровня вам предлагают новостройку в массовом сегменте, эксперты «Метриум» советуют покупателям обратить внимание на следующие характеристики, которые чаще всего могут различаться по качеству от проекта к проекту:

– несущие конструкции;

– материал фасада;

– окна;

– высота потолков;

– инженерные системы;

– благоустройство территории;

– МОП (места общественного пользования);

– подземный паркинг;

– отделка.

Разберем каждую из этих характеристик комплекса на конкретных примерах. 

Несущие конструкции

Современные жилые комплексы строят в основном по монолитной технологии. Однако качество монолитных домов неоднородно. К примеру, застройщик может сэкономить на толщине перекрытия между этажами, что ухудшит шумоизоляцию. Как правило, в жилых комплексах бизнес-класса этажи отделяет монолитная плита шириной 200-300 миллиметров, отмечают эксперты «Метриум». В новостройках комфорт-класса толщина перекрытий может быть меньше. Она составляет порядка 180 миллиметров. В новостройках эконом-класса чаще всего используются готовые перекрытия. Их толщина может быть разной и зависит от серии здания. В распространенных в Москве сериях П-44Т ширина межэтажных плит составляет 140 миллиметров. 

Материал фасадов

Облицовка фасада – весьма затратная статья строительного бюджета, поэтому используемые для этого материалы различаются в зависимости от класса проекта. В бизнес-классе высокой популярностью пользуется клинкерная плитка – долговечный материал, долго сохраняющий свой исходный лоск.

Однако высокая цена этого материала заметно отражается на себестоимости строительства (даже при использовании относительно недорогого клинкера, как минимум на 6-10 тыс. руб. за кв. м). Поэтому в массовом сегменте новостроек клинкер применяется редко, но все же встречается. Его активно использует компания MR Group в ЖК «Ясный», PerovSky, «Савёловский Сити», «Селигер Сити». Чаще в комфорт-классе используются более бюджетные варианты - облицовка бетонной или керамической плиткой, а также фиброцементными панелями и керамогранитом.

В эконом-классе обычно применяется штукатурка, облицовочный кирпич или керамическая плитка.

Окна

Россияне давно устали от маленьких окон в типовых советских домах, поэтому внимание покупателей часто сконцентрировано на размере и форме проёмов. Жители комплексов бизнес-класса уже давно смотрят на мир «широко». В новостройках этого сегмента, как правило, предусмотрены увеличенные по высоте или ширине проёмы (это может быть более 2 м в высоту и неограниченной ширины), а также угловые окна и «французские» балконы. Кроме того, окна в этом сегменте иногда оснащены энергосберегающими покрытиями.

В новостройках комфорт-класса тоже становится больше света и улучшается обзор на окрестности, но далеко не во всех. Так, в ЖК «Level Амурская» ширина окон достигает 4,2 метра, а высота – 1,9 м. Благодаря большим окнам можно обходиться без искусственного освещения до 15% времени в сутки дольше. Еще одна особенность окон в ЖК «Level Амурская» – стекла со специальным покрытием Sun Guard, основными особенностями которого являются максимальная прозрачность, оптимальная теплоизоляция, а также защита от солнечного излучения и перегрева поверхности. В ЖК «Ясный» также используются энергосберегающие окна. Такие проекты можно смело отнести к комфорт-плюс.

Тем не менее, в большинстве проектов комфорт-класса девелоперы предусматривают все же обычные пластиковые окна стандартных размеров. В эконом-классе также применяются стандартные пластиковые окна, нередко с однокамерным стеклопакетом и небольшой толщиной профиля (24 миллиметра).

Высота потолков

Очень простая, но немаловажная характеристика – высота потолков в квартирах. В жилых комплексах бизнес-класса считается нормой «отметка» 2,8-3,1 м. В комфорт-классе этот показатель немного ниже – 2,65-2,8 м, хотя девелоперы таких проектов стремятся «догнать» «бизнес», но получается это не у всех. К примеру, в Level Амурская – 2,9 метра, во второй фазе городского квартала «Ривер Парк» – от 3,15 до 3,80 метров, в ЖК «Фреш» – от 3 до 3,5 метров, в «Савёловский Сити» – до 4 метров. В эконом-классе высота потолков варьируется от 2,6 до 2,75 метров.

Инженерные системы

Чаще всего лучшие показатели энергоэффективности, безопасности и срока службы демонстрирует импортное оборудование для систем вентиляции, кондиционирования, водоснабжения, электроснабжения, отопления, лифтов. В бизнес-классе использование техники зарубежных брендов практически обязательно.

Однако такие системы приходят и в сегмент комфорт-плюс. К примеру, в ЖК «Лесопарковый» будут установлены лифты финской фирмы Kone, а в ЖК «Поколение», «Ясный» и «Level Амурская» – американские Otis.

В комфорт-классе обычно устанавливаются лифты зарубежного производителя, но иногда российской сборки или собственного производства. К примеру, Группа «ПИК» имеет собственное подразделение ПИК-Подъём.

При этом в эконом-классе почти всегда жилые комплексы оборудуют российской техникой, к примеру, лифтами Карачаровского механического завода (Московская область) и других отечественных производителей.

Благоустройство территории

Индивидуальные проекты благоустройства еще недавно применялись только в бизнес-классе и выше. Ландшафтный дизайн, арт-объекты, искусственные скверы, парки или водоемы не предусматривались в ЖК массового сегмента. Однако некоторые проекты класса комфорт-плюс не только позаимствовали определенные элементы благоустройства из бизнес-класса, но даже качественно превзошли их по этой характеристике. К примеру, в комплексе «Селигер Сити» будет создан пруд с парком площадью 30 тыс. кв, в ЖК «Ривер Парк» – набережная протяженностью 1,5 км, в «Level Амурской» – променад и многоуровневый сквер (от компании Arteza, участвовавшей в проектировании парка Зарядье), а в ЖК «Катуар» появится пляжная зона на берегу озера. Жители «Преображения» смогут расслабиться в лаунж-зонах для йоги, посидеть в беседках с Wi-Fi, побродить по плодовому саду.

В проектах комфорт-класса могут отсутствовать интересные общественные зоны и другие «фишки» из бизнес-класса, тем не менее в них часто предусматриваются арт-объекты, дизайнерские малые архитектурные формы, нестандартное озеленение и освещение, велосипедные дорожки.

В жилых комплексах эконом-класса проекты благоустройства крайне скудные. Обычно их застройщики ограничиваются стандартными клумбами и тротуарами, детскими площадками отечественных производителей, а также спортивными зонами, затерянными где-то в стихийной парковке во дворе.

МОПы

В местах общественного пользования (МОПах) также произошла качественная революция за последние 5 лет. Вестибюли, лобби, лифтовые холлы, межквартирные площадки в современных жилых комплексах – это тоже элемент конкуренции за покупателя. В бизнес-классе они не хуже приспособлены для жизни и досуга, чем квартиры: всегда просторны (высокие потолки, иногда даже атриумы), есть мягкая мебель, зеркала, зоны ожидания, детские зоны, ресепшн.

Часть этих решений применяется сегодня и в проектах класса комфорт-плюс. К примеру, в ЖК «Level Амурская», «Ривер Парк», «Ясный» предусмотрены дизайнерские холлы с высокими потолками, стойкой ресепшен и мягкой мебелью в зоне ожидания.

В комфорт-классе входные группы оформляются несколько проще. Обычно речь идет о сплошном остеклении, которое даёт больше света в помещении холла. Кроме того, вход в здание проектируется на уровне земли, чтобы облегчить передвижение жителей. Также в комфорт-классе часто используются сквозные подъезды, через которые можно попасть во внутренний двор корпуса.

В новостройках эконом-класса входные группы унаследовали большинство особенностей подъездов типовых домов. Первый этаж на высоком фундаменте, к которому ведет неудобная для маломобильных жителей лестница. «Глухие» входные двери. Пустые и тесные межквартирные холлы, лестничные площадки. Отсутствие зон для хранения велосипедов или колясок.

Паркинг

Еще 15 лет назад подземный паркинг был атрибутом исключительно высокобюджетных жилых комплексов. Сегодня во многих новостройках комфорт-класса это удобство стало реальностью.

Себестоимость одного подземного машиноместа для девелопера – 1-1,2 млн руб., средние цены машиномест в комфорт-классе – от 700 до 1,2 млн. руб., поэтому в большинстве таких проектов подземный паркинг девелопер продает с нулевой или отрицательной маржой. Тем не менее, девелоперы в качественных проектах комфорт-класса сознательно идут на строительство подземных паркингов и предусматривают закрытые от въезда автомобилей дворовые территории, так называемую концепцию «двор без машин», чтобы наземное пространство не использовалось для парковки, а использовалось для прогулок, безопасных игр детей, занятий спортом.

Тем не менее есть проекты, в которых предусматривается строительство более доступных наземных многоэтажных паркингов или вовсе подразумевается стихийная парковка во дворах (эконом-класс).

Отделка

Отделка внутренних помещений и квартир в жилых комплексах разного класса различается прежде всего качеством используемых материалов. В бизнес-классе обычно применяется натуральный камень или дорогая керамика европейских производителей. Сантехника, электрика, отделочные материалы, причем премиальных брендов. Дизайн-проекты часто разрабатываются именитыми иностранными дизайнерами.

В комфорт-плюс и комфорт-классе застройщики соблюдают баланс между использованием зарубежных и отечественных материалов. Там, где это не вредит качеству, но позволяет предложить более доступную цену, применяются отечественные фурнитура, напольные материалы, керамическая плитка или ламинат вместо керамогранита и инженерной или паркетной доски. Однако в комфорт-плюс классе клиенту, как правило, предлагается несколько вариантов отделки как по дизайнерским решениям, так и по стоимости используемых напольных покрытий, краски, плинтусов, сантехники фурнитуры и т.п. Такие опции доступны, к примеру, в жилых комплексах «Level Амурская», «Кварталы 21/19», «Среда», «Селигер Сити».

В проектах эконом-класса отделка практически не применяется. Если же такая опция и предусмотрена, то новоселы въедут в жилье с «муниципальным» ремонтом – линолеум, дешевая сантехника, обои на потолке.

Дополнительные «плюшки»

Помимо основных элементов, которые определяют качество жилого комплекса, есть и дополнительные опции. Их наличие не обязательно, но существенно влияет на привлекательность проекта. Дополнительные «плюшки» могут быть самые разные. Раньше такие «фишки» появлялись исключительно в высокобюджетных сегментах, а сегодня они встречаются и в комфорт-классе.

Одним из таких заимствований у бизнес-класса в девелопменте новостроек комфорт-класса в последние годы стало создание уникальных некоммерческих пространств на территории ЖК. К примеру, частью благоустройства ЖК «Level Амурская» станет необычный амфитеатр. Многоуровневый деревянный помост из лиственницы образует зону для размещения зрителей, а кулисами для сцены послужит живая изгородь из кустарников. Здесь можно организовать групповые занятия йогой, встречи жителей района или творческие конкурсы.

Еще одна «фишка» – это элементы системы умного дома, в частности, собственное Wi-Fi-покрытие на территории жилого комплекса. К примеру, в ЖК «Город» запланированы коворкинги с высокоскоростным интернетом. Беспроводная сеть будет доступна и жителям комплекса «Савёловский Сити», «Селигер Сити», «Гринада», «Эталон-Сити», «Новый Зеленоград» и «Level Амурская».

«Под вывеской «комфорт-класс» может скрываться совершенно разная «начинка» жилого комплекса, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Рекламное позиционирование какого-либо проекта в определенном классе еще не гарантирует соответствие этому классу. Чтобы сделать оптимальный выбор, я рекомендую покупателям придерживаться следующего алгоритма действий. Во-первых, следует определить круг интересных проектов, подходящих по цене. Во-вторых, сформулировать для менеджеров по продажам вопросы, касающиеся конкретных характеристик будущего комплекса. Какие лифты? Какие фасады? Есть ли подземный паркинг? И так далее. В конце необходимо подвести итоги: новостройка с наибольшим количеством плюсов по самой привлекательной цене станет тем самым оптимальным выбором».

«Многие новации и продвинутые «фишки» в жилом комплексе стоят значительных вложений, – комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – В свою очередь, это отражается на конечной цене. Более качественные характеристики поднимают уровень проекта, но в массовом сегменте крайне важно соблюдать баланс между ценой и качеством. В наших проектах мы стараемся улучшить характеристики в самых значимых аспектах, применять интересные решения и технологии, оставаясь при этом в рациональных рамках по себестоимости и цене реализации».