Стоимость аренды столичных офисов приближается к стоимости покупки жилья

По данным участников рынка, в Москве и Петербурге коммерческая недвижимость приносит 12-13 процентов дохода ежегодно, в других крупных городах России - 18 процентов.

Эта сфера бизнеса является очень привлекательной для отечественных и зарубежных компаний из-за высоких стабильных доходов, которые к тому же обеспечиваются реальными активами. Тем не менее эксперты считают, что рынок коммерческой недвижимости в России находится пока еще на стадии формирования. В нем начинают участвовать все больше серьезных игроков, к которым в первую очередь относятся западные инвестиционные фонды, а также инвесткомпании, созданные при крупных российских банках.

О масштабах этого участия свидетельствует то, что, как прогнозируют специалисты, только в московский рынок офисной недвижимости международные инвестиционные фонды намерены в этом году вложить около 1,5 миллиарда долларов.

Характерной тенденцией последнего времени является то, что этих инвесторов все больше привлекают региональные рынки. Это связано с тем, что процесс снижения доходности идет там с некоторым опозданием относительно Москвы и Петербурга. Наиболее доходным сегментом коммерческого рынка недвижимости в России остается торговая недвижимость. Среди регионов страны по-прежнему лидирует Москва, инвестиции в торговый сектор которой в прошлом году составили около 10 миллиардов долларов. Ожидается, что в 2005 году капиталовложения в этот сектор вырастут в полтора раза.

Одновременно многие компании, как российские, так и зарубежные, все активнее осваивают рынок регионов. Такие программы строительства реализуются в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Казани, Тольятти, Самаре, Волгограде, Воронеже и Калуге, а также других крупных российских городах.

Между тем арендные ставки на офисы в Москве сейчас уступают только Лондону, Токио и Парижу. Спрос на столичные офисные помещения значительно превышает предложение, несмотря на высокие темпы строительства.

Согласно данным исследования американской компании CB Richard Ellis, за год стоимость арендной платы в Москве подорожала на рекордные 29 процентов, превысив 850 долларов за квадратный метр. Это, однако, касается только офисов международного класса "A", которые составляют только 10 процентов всех московских офисов. Подорожание коммерческой недвижимости за последний год составило в среднем не более 8-10 процентов.

В этом году продолжилась тенденция к децентрализации строительства офисных комплексов. Она вызвана дефицитом и высокой стоимостью земельных участков для комплексного строительства в ЦАО. Наиболее перспективным районом для строительства деловых центров является район Третьего транспортного кольца (ТТК). Наличие крупных свободных площадок в районе ТТК позволяет девелоперам возводить крупные офисные комплексы класса "B", а также бизнес-парки.

Несмотря на замедление темпов роста рынка по сравнению с предыдущим годом, вызванное в первую очередь смещением сроков открытия некоторых бизнес-центров, из-за опасения их владельцев снизить рыночную арендную ставку при вводе значительного объема предложения, рынок продемонстрировал рост предложения на уровне порядка 250 тысяч квадратных метров (60 процентов класс "А", 40 процентов класс "В").

Всего же в этом году ожидается ввод в эксплуатацию 700-800 тысяч квадратных метров площадей класса "А" и "В".

Несмотря на столь значительное увеличение объема офисных площадей, снижения арендных ставок в ближайшем будущем не произойдет. Ожидается незначительное увеличение или стабилизация ставок на настоящем уровне. Возможно также несущественное увеличение вакантных площадей, особенно в сегменте офисов класса "В". Основными тенденциями на рынке офисной недвижимости можно назвать укрупнение объемов сделок (увеличение спроса на офисы более 500 квадратных), увеличение сроков аренды, рост количества сделок по купле-продаже офисных площадей.

Что касается Санкт-Петербурга, то здесь объем коммерческой недвижимости растет в основном за счет торговых площадей. Несмотря на значительный для города рост ввода новых площадей за последние несколько лет, количество качественных торговых помещений в расчете на душу населения остается невысоким и составляет примерно 187 квадратных метров на человека. Аналогичный показатель в Восточной Европе - 470 квадратных метров, что говорит о потенциале рынка Санкт-Петербурга. Однако в настоящий момент рост реальных доходов населения и товарооборота отстает от темпов ввода новых торговых площадей, что в будущем может привести к падению спроса.