Строительство портит мажорную картину

В первом полугодии 2004 года в Российской Федерации было введено в строй более 13 млн. кв. метров жилья. Лидерами по этому показателю являются: Москва (2,283 млн. кв. м), Московская область (1,579 млн. кв. м), Краснодарский край (749 тыс. кв. м), Санкт-Петербург (638,8 тыс. кв. м), Башкирия (538,6 тыс. кв. м) и Ростовская область (487,3 тыс. кв. м).

Если в целом по стране за этот период введено жилья на 3,6% больше, чем за аналогичный период прошлого года, то в Санкт-Петербурге официальные источники сообщили о 20%-ном падении этого показателя. В профессиональной среде эти цифры стали источником всевозможных дискуссий и заявлений.

Пост-юбилейный синдром

Доклад председателя петербургского Комитета экономического развития Владимира Бланка об итогах социально-экономического развития Санкт-Петербурга в I полугодии 2004 года, произнесенный на заседании городского правительства, звучал достаточно оптимистично. Отмечался рост целого ряда важных параметров городской экономики. Однако «ложкой дегтя», портящей общую мажорную картину, были показатели ввода жилья и объема инвестиций в основной капитал. Главный городской экономический стратег попытался «в двух словах» проскочить досадные цифры. Однако его попросили «с этого места — поподробнее».

Итак, согласно официальной статистике, объем вводимого жилья в Санкт-Петербурге уменьшился на 20% по сравнению с январем-июнем прошлого года. А именно: введено в эксплуатацию 188 жилых домов общей площадью 638,85 тыс. кв. метров (в прошлом году — 795,6 тыс. кв. м), или 8,8 тыс. квартир.

Другой нерадостный показатель: объем инвестиций в основной капитал за этот период составил 23,3 млрд. рублей, или 62% к аналогичному периоду предыдущего года. Вместе с тем, в среднем по России этот показатель достиг 113%, а в соседней Ленинградской области — 138%.

Заметим: львиная доля в структуре этих инвестиций приходится именно на строительный рынок.

Владимир Бланк полагает, что «негативное влияние на динамику инвестиций в основной капитал» оказал... юбилей Санкт-Петербурга — по его мнению, сказалась высокая инвестиционная активность предыдущего года (вроде как, объективный фактор). Вместе с тем, из того же доклада можно было узнать, что иностранные инвестиции в предъюбилейном 2002 году составляли 348,7 млн. долларов, а в юбилейном 2003-м — всего лишь 128 млн. долларов. Таким образом, объем иностранных инвестиций в прошлом году рекордным никак не назовешь...

В процессе дискуссии председатель Комитета экономического развития был вынужден признать, что спад инвестиционной активности в строительной отрасли связан со сложностью утверждения инвестиционных проектов и их согласования с естественными монополистами. А это, как ни крути, уже субъективный фактор, ставший следствием соответствующей городской политики. По мнению Владимира Бланка, для сохранения и увеличения темпов строительства жилья необходимо упростить доступ инвесторов к земельным участкам и процедуру подключения построенных домов к ресурсам естественных монополистов (водо-, тепло-, электро- и газоснабжению).

Радует, что Смольный знает, куда нужно идти; огорчает, что топчется на месте с этим знанием...

«Кот в мешке» и «замки на песке»

По мнению экспертов Петербургского союза строительных компаний «Союзпетрострой», следствием последних градостроительных инициатив городской администрации явилось не только падение инвестиционной активности, но и рост цен на недвижимость. Специалисты предрекают, что в текущем году этот рост превысит прогнозируемые 35%. И Петербург обгонит Москву по темпам роста. Стабилизация цен на жилищном рынке, отмеченная минувшим летом в Москве, Петербургу не грозит, утверждают эксперты (напомним, в середине лета, впервые за несколько лет, в столице было зафиксировано падение цен на жилье; по различным оценкам, оно составило от 7 до 15%).

Рост цен будет продолжаться до тех пор, пока не будет стабилизирована ситуация в сфере распределения пятен под застройку и не отрегулировано положение с монополизмом на рынке строительных материалов.

«В ближайшие 2-3 года стоимость жилья в городе будет по-прежнему расти», — соглашается с коллегами генеральный директор ЗАО «АСЭРП» (специализируется в области привлечения инвестиций в жилищное строительство) Леонид Бочаров. В Москве, по его словам, правила игры никто не менял, и там ситуация развивается стабильно. А у нас начались «шарахания», которые привели к тому, что огромные территории оказались попросту «заморожены».

Во-первых, считает Бочаров, росту способствовало знаменитое постановление правительства Санкт-Петербурга, которое предусматривает, что за каждый метр строящегося жилья инвестор обязан перечислять в городской бюджет от 80 долларов. Во-вторых, в конце прошлого года был наложен мораторий на уплотнительную застройку сроком на год. Это привело к тому, что из оборота выпали десятки гектаров земли.

Затем, продолжил гендиректор ЗАО «АСЭРП», была отменена инвестиционно-тендерная комиссия (ИТК), которая, в основном, и распределяла участки под застройку. Взамен город предложил торги по инженерно не подготовленным территориям — так называемым «коротким пакетам». А это самый настоящий «кот в мешке»: инвестор не знает, какие согласования придется получать в дальнейшем, и какие требования выдвинут городские монополисты. На торги надо выставлять землю, как во всем цивилизованном мире, уже инженерно подготовленную, утверждают застройщики.

Это мнение разделяет и «вечный диссидент» петербургского строительного рынка — директор Союза строительных компаний «Союзпетрострой» Лев Каплан. Сегодня спрос превышает предложение, поэтому рост цен продолжится из-за дефицита жилья в Петербурге, считает он. Снижение же объемов строительства, по сравнению с прошлым годом, сохранится и дальше, утверждает Каплан. Это, по его словам, произошло именно из-за чехарды с распределением участков под застройку.

Кроме того, подчеркивает директор «Союзпетростроя», в Москве правительство города не допустило монополизации рынка строительных материалов. А в Петербурге значительная часть поставок песка, бетона, щебня сосредоточилась в руках одной-двух компаний. «И на них ведь нет никакой управы!» — сокрушается Каплан. В качестве примера он привел рост цены на песок: за последние 5 месяцев она выросла на 38%!

Ко всему прочему, напоминает «патриарх» строительного рынка, город ведь сам должен строить социальное жилье. Например, в Москве ежегодно вводится до 1,5 млн. кв. м жилья для очередников. «Это ведь тоже очень сильно балансирует цены на недвижимость», — говорит Каплан. По его мнению, в Петербурге рост цен на строящееся жилье в этом году составит 35%.

Однако, следует отметить, что не все эксперты склонны винить в росте цен только петербургских чиновников. Как заявил руководитель отдела маркетинга компании «Северный город» (холдинг RBI) Максим Соболев, сегодняшний рост цен на жилье складывается следующим образом: 12% роста дает инфляция, 20% — рынок долларовых цен и всего 10% — рост цен «в чистом виде». При этом, по его мнению, повлиять можно только на последнюю составляющую, которая определяется соотношением спроса и предложения.

Ирина Кравцова