Застройщика жилья принудили к натуральной оплате

Если одно из положений договора аренды для собственника является существенным, то, подписав договор, другая сторона не сможет исключить спорный пункт из соглашения даже в судебном порядке. Такое решение принял на днях Высший арбитражный суд (ВАС), отказав компании-застройщику в просьбе не отдавать городу 10% квартир, поскольку этот пункт договора для городских властей был признан существенным.

С жалобой в ВАС обратилось ЗАО «Флагман», которое просило о пересмотре постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа. Суть дела заключалась в следующем: общество арендовало участок земли у муниципалитета для постройки жилого здания. При этом одним из условий договора аренды была передача 10% общей площади построенного дома в собственность города. Компании в процессе переговоров не удалось добиться исключения этого условия, и она подписала договор аренды, одновременно составив протокол разногласий, требуя исключить неугодное условие.

«Как правило, застройщики в качестве платы за арендуемую землю предоставляют городу часть построенных на ней помещений. Это уже сложившаяся практика»,— рассказал старший партнер юридической компании «Добронравов и партнеры» Андрей Семененко.

Но поскольку договориться с властями полюбовно застройщику не удалось, то ЗАО «Флагман» было вынуждено обратиться в арбитражный суд Волгоградской области с просьбой исключить пункт о 10% из заключенного с муниципалитетом договора аренды земли.

Суд удовлетворил требование истца. Но городские власти не согласились с таким решением, и после ряда судебных тяжб дело легло на стол судей ВАС. В своем постановлении от 27.10.2005 №4601/05 президиум ВАС отказал компании в удовлетворении иска и определил, что если одно из положений договора аренды хотя и не основано на требованиях законодательства, но для собственника является существенным, а для города пункт о 10% был именно таким, то оснований для исключения его из договора нет. Ведь обязанность застройщика поделиться с городом частью квартир была предусмотренапостановлением главы администрации города. Эти сведения изначально указывались в информационном сообщении о предоставлении участка в аренду под строительство.

«Суд имеет право поддержать одну из сторон договора, если его позиция не нарушает закон. В пользу города сыграла статья 432 Гражданского кодекса, которая признает условие о передаче в муниципальную собственность 10% общей площади жилого дома существенным,— говорит Андрей Семененко.— Поэтому в данном случае требование муниципалитета вполне законно, и не удивительно, что суд его признал».

По словам эксперта, гораздо интереснее была бы ситуация, если бы суд встал на сторону общества. «Тогда бы появился прецедент в пользу фирм, арендующих земельные участки у города: они могли бы выбирать форму оплаты»,— пояснил Семененко.