Ипотечного перекредитования на практике не существует

В России ипотечное кредитование только начинает развиваться, а потому оно возникает чаще по «прямой» схеме - банк выдает кредит под залог конкретной квартиры. Но чувствуя потребность расширения услуг, еще месяц назад Владимир Путин на встрече с журналистами в Сочи провозгласил: «Вступая в ипотеку, потом можно будет поменять и месторасположение, и саму квартиру, потому что система ипотечного кредитования очень мобильна». Однако на практике складывается совершенно другая ситуация. Согласно Гражданскому кодексу заемщик, проживая в заложенной квартире и постепенно погашая кредит, может продать ее и купить новую, но только с согласия и при участии банка-кредитора. Но банки практически не осуществляют перекредитования -- т.е. переоформления ипотеки с проданного жилья на новое: ни один из риэлторов ведущих столичных компаний, опрошенных «Временем новостей», не вспомнил таких случаев. Не смогли их назвать и в банках. В принципе же заемщики иногда меняют квартиры, но при этом они совершают не обменную сделку, а сделку по продаже старой квартиры и покупке новой. Кроме того, как правило, новая квартира приобретается не по ипотечной схеме. Такая ситуация сложилась потому, что, во-первых, клиенты не хотят заново проходить сложную процедуру получения кредита, а во-вторых, в схеме продажи-покупки существуют временные промежутки, в течение которых кредит остается необеспеченным, т.е. резко возрастают банковские риски.

Схема продажи заемщиком старой квартиры и покупки новой выглядит следующим образом. Для начала необходимо получить согласие банка на сделку, а затем найти покупателя на заложенную квартиру. На первый взгляд, ничего сложного нет. Однако, учитывая, что лагерь покупателей испытывает к официальному рынку (а банки желают иметь дело исключительно с «белым» рынком) недоверие, покупатель этот скорее всего будет профессиональным инвестором. В противном случае цена квартиры будет несколько занижена или потребуются некоторые финансовые гарантии на период, пока с квартиры не будет снят залог. После того как с покупателем подписан договор о намерениях, банк направляет в «Мосрегистрацию» письмо о том, что кредит погашен, и просит снять с квартиры обременение. Здесь концентрируется главный банковский риск: банк утверждает, что кредит погашен, но на самом деле деньги еще не поступили, ведь квартира по-прежнему заложена и потому не продана.

Юридически после получения банковского письма «Мосрегистрация» должна снять залоговое обременение с квартиры. А когда органы регистрации выдают решение о снятии залога (на это уходит около двух недель), заключается сделка купли-продажи освобожденной квартиры. После этого на вырученные деньги погашается банковский кредит. В результате заемщик остается без жилья и без долга банку. И только затем возможна процедура покупки новой квартиры.

Конкретный пример такой ситуации есть во многих агентствах. Гендиректор агентства «ЛАУРЕЛ» Ирина Радченко говорит, что на этом этапе клиенту важно определиться: брать новый кредит в прежнем банке и с помощью него приобретать новую квартиру, либо брать кредит в новом банке, либо кредит вообще не брать. Практика показывает, что последнее происходит чаще всего. Начальник кредитного отдела Фора-банка Алексей Федулов рассказал «Времени новостей», что за последний год по желанию клиента было продано четыре-пять квартир, однако ни в одном из случаев заемщик не стал брать кредит вторично. Видимо, потому, что ему в этом случае пришлось бы проходить нелегкую процедуру получения кредита заново.

Однако бывают случаи, когда желающие поменять квартиру заемщики меняют и кредитора. Ведь условия в некоторых банках становятся гибкими, и заемщики имеют возможность получить новый кредит на более выгодных условиях. Кроме того, у некоторых появляется желание заработать на разнице цен. Ведь спустя полгода или год цены на жилом рынке существенно возрастают: например, в этом году за первое полугодие они выросли на 15--20%. Таким образом, реализуя квартиру, купленную по старой цене, можно получить сумму, значительно превышающую ту, за которую она была куплена.

Банку же, очевидно, весьма важно продолжать с клиентом отношения, ведь, во-первых, уже сложилась определенная кредитная история клиента, а во-вторых, банк в этом случае увеличивает срок этих отношений и, соответственно, свою прибыль. Однако механизм юридического перекредитования (т.е. пролонгации кредита в связи с обменом квартиры, а не продажа старой квартиры и покупка новой) в России не сформирован. А без него банки сталкиваются с серьезным риском. По словам замначальника отдела ипотечного кредитования Московского кредитного банка Ирины Дуденко, «в процессе продажи старой квартиры, покупки новой и переоформления кредита риски банка связаны с тем, что некоторое время кредит остается необеспеченным» -- с того момента, как со старой квартиры будет снят залог, и до погашения первого кредита эта квартира должна быть продана. Но, как говорит г-жа Дуденко, политика банков такие риски исключает. «Конечно, этот рискованный промежуток времени можно «покрыть» гарантийным письмом, т.е. обеспечить таким образом кредит, но мы этим заниматься не будем», -- сказала она.

Впрочем, банкиры иногда все же вынуждены идти на риск. Прежде всего, если заемщик не расплачивается по кредиту и ему приходится продавать заложенное жилье. Кроме того, Алексей Федулов из Фора-банка говорит, что некоторые клиенты прекращают отношения с банком и в других случаях: квартира разонравилась, стало ясно, что за те же деньги можно было купить лучшую, заемщик переехал жить в другой город или эмигрировал из страны. В этих случаях банк снижает риск следующим образом: с клиентом заключается договор, в котором прописывается механизм продажи квартиры и доступа к банковским ячейкам, в которые попадут вырученные в результате сделки деньги. Ячеек две: одна на сумму непогашенного кредита, доступ к ней имеет только банк, а вторая -- на разницу между суммой продажи квартиры и суммой долга, она достается клиенту.

Таким образом, менять заложенную квартиру заемщику и банкам довольно хлопотно. Правда, нельзя исключать, что с развитием ипотеки будет развиваться и нормативная база, которая позволит банкам нивелировать все риски и внедрить систему настоящего перекредитования, как и говорит Владимир Путин.

В Москве в субботу взорвали гостиницу «Спорт». Взрыв оказался не терактом, а заранее запланированным московским правительством действием: гостиницу давно собирались снести (см. "Время новостей" от 26 мая). Однако о взрыве, как водится, почти никого, кроме центральных телеканалов, не предупредили. И после того, как в середине дня он прогремел в одном из самых оживленных районов города, началась паника: решив, что произошел очередной теракт, жители в ужасе бросились из домов. Движение по Ленинскому проспекту и улице Удальцова на несколько часов было перекрыто -- туда вообще никого не пускали. Власти не только публично не извинились перед испуганными людьми за то, что не предупредили их заранее о готовящемся взрыве, но и даже не разъяснили, почему гостиницу нельзя было просто разобрать, как это произошло с «Москвой».

Ольга РЕДЬКИНА