Первичный рынок недвижимости захватят «серые» обходные схемы

Строительные компании, заключившие договора долевого участия, проверит еще одна инстанция. На практике это означает, что рынок новостроек окончательно захватят «серые» обходные схемы. Минрегионразвития РФ готовит поправки в федеральное законодательство, направленные на передачу функций по контролю и регулированию деятельности компаний-застройщиков Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР). На практике это означает дополнительное ужесточение деятельности строительных компаний, и так уже связанных по ногам и рукам федеральным законом «Об участии в долевом строительстве».Говоря о разграничении контроля и регулирования деятельности компаний-застройщиков, заместитель руководителя ФСФР Сергей Харламов не исключил возможность того, что функции регулирования передадут в ведение этой организации. Кроме того, ФСФР в декабре направит в Правительство РФ проект постановления о нормативах финансовой устойчивости и формы отчетности компаний-застройщиков. Скорее всего, согласно первому нормативу, должны быть созданы необходимые условия для поддержания баланса между количеством активов компаний-застройщиков и их обязательств перед дольщиками. Второй норматив предусмотрит контроль над использованием средств застройщиков, третий содержит нормы о безубыточности компании. Надо сказать, что эти новости строителей не обрадовали, но и не удивили. Генеральный директор Ассоциации «Строительно-Промышленный комплекс Северо-Запада» Михаил Викторов даже заявил, что «ежеквартальная отчетность – это закономерное детище ФЗ №214 (федерального закона «Об участии в долевом строительстве») – уродца, который мешает строительному рынку нормально развиваться». Руководитель строительного объединения отметил, что никакая деятельность – ни банковская, ни тем более промышленность, – не обложена таким количеством регламентирующих документов и надзорных органов, как строительство. При этом правительство не учитывает, что большая часть сведений, заключенных в отчетности, составляет коммерческую тайну. Информация о потоках поступления денежных средств будет интересна в первую очередь не ФСФР, а конкурентам. Здесь следует вспомнить, что информация Налоговых органов и Пенсионного фонда давно не является тайной, а незаконно распространяется на черном рынке среди баз данных. По мнению директора Экспертного Совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН) Павла Созинова, первоочередной задачей федеральной власти должно быть не ущемление предпринимательской активности, а ее стимуляция. Павел Созинов считает показательным, что утверждаются не документы, проясняющие и облегчающие производственные процессы (такие как разъяснение понятий «разрешение на строительство», «разрешение на ввод в эксплуатацию»), а закрепляется дополнительная функция надзора. Напомним, вступивший в силу в апреле 2005 года федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве» освобождает от риска недостроя частных инвесторов. Все риски теперь лежат на застройщике, который должен перед началом строительства предъявить местным властям такое количество собственных активов, которое позволило бы при неблагоприятном исходе рассчитаться с покупателями квартир, вернув им если не квартиры, то хотя бы деньги. В ответ застройщики стали всячески игнорировать долевое строительство и использовать «серые» схемы, которые сохраняют status quo и опять ставят под удар покупателей.

С момента вступления закона в силу, в Петербурге, по данным местного отделения Росрегистрации, зарегистрированных договоров долевого участия нет, и попыток сыграть по новым правилам городские застройщики пока не делали. Зато на петербургском рынке уже существуют прецеденты продажи жилья по схемам, формально не подпадающим под действие нового закона. Так, например, некоторые компании на бумаге предлагают покупателям квартир расплатиться за них товарами (кирпичом или оконными рамами) или услугами (штукатурка стен). Другие оформляют так называемые агентские договоры, когда дружественная застройщику компания якобы поручает построить квартиру для ее клиента. Существует масса способов обхода федерального закона, и у всех них один недостаток: впоследствии такие договоры могут быть признаны ничтожными.