В новом году столичное жилье подорожает в полтора раза

В декабре, по данным главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, цены на жилье вырастут на 4%. Инерционный рост продолжится и в 2006 году, и в обозримом будущем цена одного квадратного метра может превысить $ 3 тысячи. Причины, по мнению Владимира Ресина, кроются в инфляции и скандалах с обманутыми соинвесторами. Но это только вершина айсберга.

В уходящем году рынок столичной недвижимости волновался и шумел как никогда. А цены под шумок перевалили за отметку $ 2 тысячи за квадратный метр и продолжают стремительно расти. Почему недвижимость дорожает такими темпами и что будет с ценами на жилье в 2006 году?

Метр в законе

Этот год запомнится участникам рынка недвижимости в первую очередь законом "Об участии в долевом строительстве". Именно нововведения в законодательстве, по мнению всех участников рынка, привели к резкому сокращению количества квартир в новостройках, что, в свою очередь, повлияло на вторичный рынок жилья и привело к увеличению темпов роста цен на рынке в целом.

- Более того, этот закон стимулировал выход обманутых дольщиков на улицы, так как он сломал привычную для российского рынка схему финансирования строительства домов, - считает Сергей Полонский, президент корпорации MIRAX GROUP. - А схема была такая: средства для начала новых проектов брались из денег, привлеченных от дольщиков уже реализуемых проектов, которые, в свою очередь, достраивались за счет средств от новых проектов. Таким образом, наблюдался постоянный дефицит финансирования, но в ситуации роста рынка и повышения цен такая схема

работала. Однако закон "Об участии в долевом строительстве" лишил застройщиков права привлекать средства соинвесторов до момента утверждения всей разрешительной документации, и эта схема лопнула. Компании-застройщики, работавшие по этой схеме, потеряли возможность исполнять взятые на себя обязательства.

Последствия вступления в силу "долевого" закона не заставили себя ждать. А объемы строительства жилья, и без того начавшие снижаться в начале года, и, соответственно, количество квартир в новостройках с вступлением в силу этого закона еще больше снизились. Мало того, как только застройщики перестали выполнять взятые на себя обязательства по вводу жилья, сразу же начались скандалы и голодовки. Ситуация "возбудила" правоохранительные органы, в результате строительство многих домов было попросту заморожено.

- Многочисленные скандалы между застройщиками, местными администрациями и частными инвесторами привели к оттоку покупателей с проблемных строек на успешные и частично - на вторичный рынок, - говорит Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". - Кроме того, осеннее повышение оборотов вторичного рынка жилья и цен на квартиры вызвало вымывание объектов с рынка и сокращение объема предложения жилья, что, в свою очередь, подстегнуло темпы роста цен на квартиры.

Злополучный закон изменил и ситуацию с банковским кредитованием строительства. "В новом законе предусмотрена такая форма залоговых отношений, при которой банки, предоставляющие кредит застройщику под залог объекта строительства, несут солидарную с ним ответственность перед гражданами. Это привело к еще большему ужесточению требований банка к застройщикам и, соответственно, к сокращению объема кредитования. В будущем это может спровоцировать вытеснение физических лиц с рынка долевого, строительства вовсе, - предупреждает Семен Пузрин, управляющий директор по финансам УК "КОНКОРДИЯ-Эссет менеджмент".

- Перед банками встала необходимость выстраивания новой инфраструктуры, позволяющей осуществлять прямые инвестиции в недвижимость без обременительных последствий - например, путем создания дочерних структур. Подобный путь приведет к росту издержек, а значит, к удорожанию средств для застройщика и к непрозрачности банковского бизнеса для конечного потребителя. Если в закон не внесут изменений, в ближайшем будущем можно прогнозировать укрупнение рынка - строительные компании с минимальной выручкой просто будут вынуждены покинуть его.

"Хрущевки" нарасхват

В 2005 году цены на квартиры в разных домах росли разными темпами. Наибольший рост, по данным Александра Скобкина, ведущего аналитика департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI, показало жилье эконом-класса, включая "хрущевки", подорожавшие с начала года на 24%. Так, в начале года хрущевская панель стоила в среднем $1,6 тыс. за квадратный метр, сегодня ее цена приблизилась к двухтысячной отметке.

Квартиры в современных панельных домах выросли в цене на 20%. Однако в кирпичных и монолитных домах цены выросли лишь на 16-17%. В целом за 11 месяцев текущего года столичное жилье в среднем подорожало на 21 %.

"Дешевое жилье пользуется повышенным спросом, так как наиболее доступно по цене массовому покупателю. К тому же предложение дешевого жилья ограничено и будет в дальнейшем сокращаться по мере сноса ветхих и пятиэтажных домов в рамках городских строительных программ. А повышенный спрос, как правило, ведет к росту цен", - объясняет аналитик.

Чуть медленнее, по данным Семена Пузрина, росли цены на квартиры в сегментах бизнес-класса и элитного жилья - А-5% и 3-4% в месяц соответственно. "Причем резкий скачок цен произошел именно осенью 2005 года. Если в первом полугодии цены на жилье росли на 1-2% в месяц, то осенью ситуация резко изменилась. Основная причина-конечно же вступление в силу закона "Об участии в долевом строительстве". К тому же на стоимость жилья повлиял рост цен на нефть и удорожание строительных материалов, цемента в частности", - говорит он.

Такой стремительный рост цен поставил в сложные условия людей, которые собирались обменять квартиры путем купли-продажи. И спрос на такие квартиры начал постепенно снижаться. Руслан Сейт-Люманов, управляющий директор компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", считает, что это происходит потому, что продавцы таких квартир часто не выполняют своих обязательств перед покупателями. Поскольку в условиях растущего рынка и ограниченного предложения они не успевают за повышением цен и не могут в короткие сроки подобрать себе подходящий вариант для обмена.

Аренда в цене

Если квартиру невозможно купить, ее приходится снимать. Дефицит квартир взвинтил арендные ставки на жилье. "В спальных районах, где предложение квартир гораздо больше, чем в центре, арендные ставки сегодня исчисляются сотнями долларов, а в центре счет идет уже на тысячи, - говорит Александр Скобкин. - Например, сегодня аренда двухкомнатной квартиры в Алтуфьеве обойдется примерно в $600 в месяц, тогда как в центре (на Тверской, Арбате, Якиманке) "двушка" может стоить уже от $ 2000 до $ 10 000 в месяц и более".

Самый большой спрос в этом году пришелся на аренду недорогого жилья, что обусловлено массовым притоком в столицу небогатых жителей других городов и граждан бывших союзных республик. "Летом 2005 года спрос на аренду недорого жилья превышал предложение в 2- 3 раза, а в августе и сентябре уже в 6- 8 раз, - отмечает Семен Пузрин. - Естественно, такой скачок не мог не отразиться на ценовой политике - ставки аренды выросли на 10-15%. Еще в прошлом году можно было снять однокомнатную квартиру в спальном районе за $350 в месяц. Теперь арендодатели просят за аналогичное жилье не менее $450-500 в месяц".

Наибольший спрос приходится на однокомнатные квартиры, но их стабильный дефицит заставляет спрос постепенно смещаться в сторону двух- и трехкомнатных квартир. Значит, скоро и за них арендаторам придется платить втридорога.

Как менялись цены на квартиры за последний год.

Средняя стоимость жилья по сегментам, $ за кв. м	10.12.2004	10.06.2005	10.12.2005
Плохие панельные дома (пятиэтажки и квартиры с маленькой кухней)	1583	1624	1982
Обычные панельные дома (9-14 этажей, типовые площади)	1615	1674	2025
Современные панельные дома (от 16 этажей, увеличенные площади)	1763	1810	2158
Плохие кирпичные дома (пятиэтажки и квартиры с маленькой кухней)	1715	1780	2159
Сталинские и типовые кирпичные дома (6-11 этажей, небольшие площади)	2196	2264	2564
Современные монолитно-кирпичные дома	2023	2091	2412
Все панельные и блочные дома	1654	1703	2055
Все монолитные и кирпичные дома	1978	2045	2378