Доверительное управление квартирой: услуга для ленивых собственников

Сдача жилья внаем - дело непростое. С одной стороны это хорошее финансовое подспорье для наймодателя. С другой - хлопоты и беспокойство, обусловленные поиском порядочных и платежеспособных квартирантов, их заселением и последующим контролем за проживанием, а также за поступлением квартплаты без задержек. Кроме того, хозяину нередко приходится решать хозяйственные вопросы, связанные с эксплуатацией жилплощади. В принципе, можно переложить весь груз проблем на плечи той или иной риэлторской компании, предлагающей услуги по доверительному управлению недвижимостью. Однако, большинство потенциальных наймодателей пока не готовы перепоручить агентству управление своим недвижимым имуществом.

На рынке аренды услуга по доверительному управлению или поручению жилья, существует с 1996 года, а более активно применяется с 2000 года. Суть ее заключается в том, что третья сторона - агентство - по поручению владельца квартиры или комнаты выступает арендодателем. То есть фактически берет на себя обязанности, ответственность и риски хозяина жилья, связанные с арендой. В отличие от стандартной посреднической операции по сдаче квартиры в аренду, при доверительном управлении агентство не только занимается поиском арендатора, разрабатывает и заключает с ним договор, но и контролирует получение ежемесячной арендной платы, передавая ее доверителю. Агентство также берет на себя обязательство по соблюдению порядка в квартире, по своевременной оплате коммунальных платежей, междугородних телефонных счетов (при необходимости агентство их оплачивает). Все, что приходится делать владельцу сдаваемого жилья - это своевременно получать доход. При этом он может находиться, скажем, за границей и принимать участие лишь в решении нескольких вопросов, для которых нужно его согласие. То есть о каких-либо крупных нарушениях собственник извещается, и эти проблемы решаются совместными силами.

Агентства по желанию клиента готовы даже провести ремонтные работы в квартире за свой счет - естественно, с учетом дальнейшего погашения потраченной на это суммы из арендной платы. А также приобрести в кредит мебель, бытовую технику. Все это делается для того, чтобы сдать жилплощадь по более высокой цене. Конечно, эта услуга дороже, чем обычное посредничество при сдаче в аренду. Услуги по договору поручения стоят в среднем 10% от ежемесячной арендной ставки и оплачиваются только по факту дохода, то есть после фактической сдачи квартиры. Некоторые агентства предлагают другие схемы оплаты услуг. Это может быть одноразовая выплата агентству месячной арендной платы, либо ежемесячная фиксированная сумма, которая устанавливается по договоренности двух сторон.

В обязанности клиента входит предоставление достоверной информации о наличии других собственников данной жилплощади, чтобы в момент сдачи в аренду она не стала предметом спора или претензий третьих лиц. Кроме того, необходимо документально подтвердить, что она в настоящее время не сдана в аренду, не заложена и не находится под арестом. Для заключения договора поручения хозяину необходимо предоставить общегражданский паспорт, а также документы на собственность или выписку из домовой книги, если это муниципальное жилье. Копии этих документов остаются в агентстве.

"Владелец также может активно участвовать во всех процессах, но, как показывает практика, это малоэффективно, - комментирует руководитель направления аренды ЗАО "Корпорация МИАН" Ирина Бобко. - Регулярное появление хозяина в сдаваемой квартире - это грубое нарушение договора. Не секрет, что зачастую арендаторы снимают квартиры через риэлторские компании именно для того, чтобы избежать контактов с владельцами и тех накладок, которые могут возникнуть при личных контактах. Владелец квартиры должен понимать, что сдача в аренду предполагает временную передачу прав собственности".

Минимальный срок договора-поручения между наймодателем и компанией - не менее года. С того момента, как договор поручения заключен, компания начинает рекламную кампанию, организует показы, готовит необходимые документы для обеих сторон. В спектр услуг при заключении договора поручения также входит заключение договора найма с арендаторами, сопровождение и выполнение всех условий этого соглашения. Размер арендной платы обычно заявляет собственник квартиры. Понизить или повысить арендную ставку компания может только по согласованию с ним. Кстати, в документе, как правило, оговаривается, что сумма арендной платы не должна меняться на протяжении срока аренды. В случае, если квартиросъемщик по каким-то причинам внезапно решает съехать с квартиры, специалисты оперативно возобновляют поиск следующего нанимателя.

Как отмечают специалисты корпорации "ИНКОМ-недвижимость", раньше за услугой по доверительному управлению обращались 1-2 человека из 10-15. Собственников все-таки сдерживает необходимость подписания официального договора, который предполагает уплату налогов. Хотя стоит отметить, что число нежелающих платить налоги уменьшается с каждым днем, особенно если речь идет о дорогих квартирах. Сегодня примерно треть от всех обратившихся желают переложить моральный дискомфорт на плечи профессионалов, стремясь к спокойствию и стабильности.

Еще один сдерживающий фактор - желание владельца активно участвовать в процессе управления квартирой. Ведь до окончания срока договора хозяин может являться в свою квартиру с ревизией только в сопровождении агента. Хозяину также нужно быть готовым к тому, что подбирать квартирантов будет не он сам.

Как и при обычной сдаче квартиры в аренду, наниматель вносит залог в размере одной месячной платы. Кроме того, перед заселением квартирантов хозяин совместно с агентом составляют подробную опись имущества, находящегося в квартире. Разумеется, чем подробнее будет составлена опись, тем больше у собственника шансов получить полную компенсацию за испорченную мебель или разбитый бабушкин сервиз. Страхование при доверительном управлении может быть как обязательным, так и желательным. В первом случае компании, как правило, за свой счет страхуют квартиру и находящееся в ней имущество. Во втором - страхованием занимается наймодатель.

Если собственник хочет сдать квартиру на короткий срок, то услуга по доверительному управлению ему, скорее всего, не подойдет. Главным образом потому, что далеко не каждое агентство согласится на такие условия. Поручать управление своей квартирой риэлторам лучше всего в том случае, когда необходим стабильный доход от аренды на протяжении длительного времени. Также нет смысла пользоваться этой услугой тем собственникам, у которых есть возможность и желание самостоятельно контролировать своих квартирантов. Другой вопрос, если хозяева постоянно проживают в другом городе или вынуждены уезжать в длительные командировки. В таком случае имеет смысл перепоручить управление квартирой агентству. И, конечно, доверительное управление - это лучший выход для тех, кто не хочет обременять себя проблемами, связанными со сдачей квартиры. Но перед этим будет нелишним навести справки о самом агентстве и узнать, можно ли ему доверить свое недвижимое имущество.