Дефицита инвесторов и инвестиций на рынке не будет

Сегодня Санкт-Петербург лидирует в числе российских городов по оптимальному соотношению инвестиционной привлекательности и уровню рисков. Москва при желании могла бы обогнать вторую столицу, но она в исследованиях аналитиков рынка "уже не в счет".

Кусочек от пяти миллиардов

"Москва подходит к точке насыщения по всем сегментам рынка, - полагает Елена Табала, руководитель петербургского представительства компании Knight Frank. - Она лучше других городов России обеспечена современными офисами и торговыми центрами, имеет самые высокие арендные ставки. Все это заставляет инвесторов присматриваться к другим городам нашей страны. Самара, например, из крупных городов (а мы сравниваем Москву, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск) имеет меньше всего торговых центров".

По общему мнению участников рынка, развитие его сегментов будет идти волонообразно: от центра к регионам. Сначала развитие получит офисная недвижимость, затем - торговая и, наконец, промышленная. Первые два сегмента в Москве уже близки к идеалу, исключение - недвижимость индустриальная (в том числе и складская). В ней особенно нуждается большинство ритейлеров.

"В ближайшие три года в России будет вложено 600 млн. долларов в рынок складских помещений. В результате появится 1 млн. кв. метров складов", - говорит Регина Лочмеле, аналитик компании Colliers Int. Причем это будут именно новые современные здания, поскольку крупные промышленные предприятия не могут быть приспособлены к нуждам предпринимателей.

Сегодня есть прогнозы, что во все сферы экономики России будет вложено 5-6 млрд. долларов инвестиций, в том числе и западных. Естественно, рынок нежилой недвижимости рассчитывает иметь значительную долю средств инвесторов. "Еще недавно мы рассматривали Россию как потенциал для получения выгоды от продажи ценных бумаг. Сектор недвижимости не считался хорошей альтернативой. Сейчас доходы на фондовом рынке снизились, и многие обратили внимание на нежилую недвижимость. Это самый  устоявшийся и зрелый сектор экономики с точки зрения западных стандартов", - комментирует свой интерес Чарльз Воос, генеральный директор компании "РЕЙМ Консалтинг".

Аналитики ожидают не только денег, но и новых участников рынка. "Интерес к коммерческой недвижимости должны проявить финансово-промышленные группы, крупные частные инвесторы и ПИФы", - говорит г-жа Р.Лочмеле.

Пока же ПИФы не развиты, кроме того, не имеют достаточного юридического и налогового регулирования, создаются в закрытой форме. "ПИФы хороши тем, что способствуют разделению рисков девелоперов, но при этом им необходимо участие в распределении прибыли, а не просто получение процентов", - уточняет руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst&Young Ольга Архангельская.

Столкновение интересов

Разные инвестиционные проекты приносят примерно одинаковые доходы своим владельцам. В торгово-развлекательных комплексах он равен 25-30 процентам. Офисное здание-недострой, доведенное до ума и превращенное в современный деловой центр, может принести при продаже не меньше 20 процентов.

Однако несмотря на очевидную выгоду от владения квадратными метрами, в последнее время случаются примеры, когда собственники отказываются от недвижимости. "Многие ритейловые компании-собственники сегодня продают свои здания, чтобы иметь больше денег для расширения бизнеса: торговли в кредит, увеличения зарплаты сотрудникам, - рассказывает о тенденциях Джефри Кокс, президент компании "Астера". - Затем эти же здания арендуют. Инвестор же, купивший эту недвижимость, имеет постоянный доход".

По мнению Георгия Рыкова, руководителя отдела коммерческой недвижимости компании "БестЪ", у существующих и будущих проектов возможна разная судьба. Часть из них будет продана полностью либо долями, а часть останется в собственности, но передана в управление. 

Дело в том, что сегодня на рынке нежилой недвижимости происходит столкновение интересов трех сторон: девелопера, инвестора и собственника. У всех общие цели - "выход  в деньги", но разные механизмы их достижения. Так считает Иван Подкова, директор компании "Панфилов, Подкова и партнеры". Очень часто проекты не удаются потому, что собственник здания не имеет концепции его развития и управляющей компании. Девелопер и инвестор имеют деньги, но находят неподходящий объект.

Например, сегодня основной инвестор торговой недвижимости - торговый оператор. Но девелопер, вступивший в партнерские отношения с ним, должен  понимать, что продать торговый центр оператору выше его себестоимости будет невозможно. "Так что любой девелопер должен иметь деньги соинвесторов, хотя из-за этого он и потеряет часть дохода, зато уменьшит риски", - говорит г-н Подкова.