Падения цен на недвижимость не ожидается!

Падения цен на рынке недвижимости ожидают уже давно. Симптомы тревожные: при беспрецедентном объеме продаж в начале 2004 года, с лета спрос резко пошел вниз, рост цен остановился. Чего же нам ожидать в ближайшем будущем?

Что происходит с ценами на недвижимость?

Лето – традиционный сезон замедления рынка. Люди тратят деньги на отпуска, готовят детей к школе, живут на дачах – вполне естественно, их интерес к покупке недвижимости охладевает. Правда, 2003 и 2004 год были нетрадиционными в этом отношении. В 2003 рост цен и спроса наблюдался постоянно, весна 2004 тоже удивила риелторов своим «накалом» (обычно замедление рынка начинается с марта, чего в 2004 году не произошло). Между тем, ситуация на рынке недвижимости в 2003-начале 2004 года была нестандартной. Странно было бы ожидать, что подобный ажиотаж будет вечен: ведь рынок не может расти в геометрической прогрессии постоянно. Однако беспрецедентные результаты этого периода настроили риелторов на чересчур оптимистический лад и завысили их ожидания. В результате, когда эти ожидания перестали оправдываться, многие специалисты впали в панику. Сегодняшняя ситуация на рынке тоже не совсем типична. Обычно в сентябре рынок начинает разгон после летней сезонной стагнации. Однако сентябрь уже подходит к концу, но обнадеживающих результатов он не принес. Покупатели занимают выжидательную позицию, а продавцы, привыкшие к постоянному повышению цен, наотрез отказываются умерить свои ценовые запросы. Почему это происходит?

Аналитики называют разные причины. Возможно, первым толчком к стагнации послужила летняя рекламная кампания строителей. В ожидании сезонного охлаждения интереса к недвижимости, строители объявили о снижении цен. Результат оказался обратным. Часть покупателей восприняли эту акцию, как начало тенденциозного падения и, естественно, решила подождать более заметного снижения цен. Такая позиция была подкреплена многочисленными разговорами о грядущем якобы кризисе рынка недвижимости.

Будут ли падать цены на недвижимость?

То, что мы наблюдем сейчас – вполне естественное замедление рынка после периода «перегрева». К осени на рынке скопилось множество не купленных за лето квартир. Многие специалисты склоняются к мысли, что всю осень рынок будет их «переваривать». По мнению Леонида Рысева, директора VIP-департамента АН «Бекар», продолжение роста цен на рынке Петербурга в пределах 1-2% в месяц, скорее всего, можно ожидать только к концу года. Сколько бы не говорили о скором снижении цен на недвижимость, простая логика подсказывает, что такое развитие ситуации крайне маловероятно. Первым признаком снижения цен стали бы новые уже построенные дома, в которых остались бы непроданные квартиры. И речь идет не об одной-двух квартирах, а хотя бы о 20% квартир. Между тем, сейчас мы наблюдаем обратную ситуацию – дефицит предложения. Несмотря на то, что количество объектов в рекламных листингах огромно, на самом деле предлагаются не дома, а проекты. Доля сданных объектов в общем объеме предложения сегодня составляет около 6% (против 9% в конце 2002 года). И увы, похоже, эта тенденция будет развиваться. Специалисты подсчитали, что для удовлетворения запросов петербуржцев и приезжих, в ближайшие годы нужно было бы строить по 5 -- 6 млн кв. м жилья, но в 2003 году строители ввели лишь 1,758 млн кв. м. Темпы строительства в 2004 году по сравнению с 2003 упали почти в 1,5 раза – (с января по июнь – 576,6 тыс. кв. м.). Понятно, что дефицит предложения может спровоцировать лишь повышение цен. Другая немаловажная причина грядущего роста цен – развитие ипотеки. Понятно, что «заработки из будущего» заметно увеличат спрос и подстегнут цены. Уже сегодня ипотечное кредитование заметно влияет на рынок. Роман Шкапов, Директор Департамента `Ипотечное кредитование` АН `Бекар` называет такие цифры: «С января по июнь 2004 года количество `ипотечных` клиентов составляло примерно 1% от общего числа клиентов агентства. С июня по август количество клиентов постепенно увеличивалось до 3-4%. В начале сентября произошел резкий всплеск. Сейчас количество покупателей, решающих свои проблемы через ипотеку, достигло 8%». Несомненно, что при благоприятных условиях, созданных сегодня для рынка ипотечного кредитования, число клиентов ипотеки будет расти.

Таким образом, макроэкономических причин для падения цен на рынке недвижимости нет. Цены на нефть остаются на высоком уровне, ВВП растет, доходы населения (а значит, и покупательная способность) растет. Другое дело – замедление рынка.

По мнению Андрея Тетыша, Председателя Совета Директоров ГК «Бекар», после стенового роста с осени 2003 рынку, НЕОБХОДИМО было замедление. В подобных условиях даже падение общего уровня цен на 10-15% скорее техническая коррекция и показатель оздоровления рынка, нежели сигнал о движении цен вниз. Однако Андрей Тетыш полагает, что учитывая сезонную осеннюю активность, рынку такой «коррекции» не дадут. Скорее всего, мы увидим либо остановку на текущем уровне цен, либо – что более вероятно – небольшой рост - около 5-10% за всю осень.

Рынок меняется, но не сдается

Следует признать, что рынок недвижимости Петербурга изменился. А значит должна измениться и политика проведения сделок. Видимо, модель поведения агента «образца 2003-июль2004» на ближайшие полгода – год будет неадекватной. Каждому рынку необходима своя адаптация. Методы, успешные для фазы бурного роста пробуксовывают на спокойном рынке. Уже сегодня мы наблюдаем последствия «негибкости» некоторых риелторов. Например, в июле наблюдатели отмечали странные вещи: двухкомнатная квартира, выставленная на продажу за $51,5 тысячи, буквально на следующую неделю, не успев продаться (казалось бы - надо снижать!) подскакивала до 52. Эта тенденция активно поддерживается продавцами, привыкшими к тому, что их квартиры могут только дорожать. На вторичном рынке люди принципиально не хотят снижать цену, даже если квартира не продается очень долго.

В условиях растущего рынка риелторы было выгоднее назначать цену выше рыночной. Например, по стандартной квартире ценой в 100-110 тыс. было правильнее занимать позицию в 110 тыс, а иногда и в 115 тыс. Рынок все равно догонял поставленную «навырост» цену за месяц – два. При этом все были довольны: агент, увеличением комиссионных, а продавец ловкостью своего специалиста, который «продал дороже». Хотя на самом беде вся «ловкость» риелтора сводилась к банальной фиксации роста цен. В состоянии спокойно развивающегося рынка при той же стандартной цене в 100-110 тыс. риелтору правильнее назначать ликвидную цену в 100-105 тыс. (т.е. даже чуть ниже рыночной). В таких условиях сроки экспозиции и сама реализация становятся более гарантированными. Хотя, конечно, такая ценовая политика потребует более серьезной работы с продавцом по коррекции его ценовых ожиданий, особенно после периода бурного роста цен. Между тем, в работе на спокойном рынке есть масса преимуществ. Например, сейчас можно прогнозировать возрождение рынка обменов. На протяжении 2003- начала 2004 года провести обмен было крайне трудно из-за постоянного роста цен. В результате, большое количество людей, желавших сменить квартиру, просто отказывались от этой затеи. Сегодня эти клиенты снова выходят на рынок. И, скорее всего, число их резко увеличится: во-первых, из-за отложенного спроса, а во-вторых благодаря новым возможностям обмена через ипотеку.

Можно предположить, что некоторые риелторы будут продолжать цепляться за прежнюю политику, более выгодную для них лично, и более отвечающую желанию (не интересам!) продавца. Это не принесет им успеха, зато позволит «очистить» рынок риелторских услуг от наименее квалифицированных участников рынка. Профессионал в любом рынке приведет своих клиентов к сделке, причем самым комфортным путем.