Земельные сюрпризы

С 1 января этого года в Петербурге действуют новые ставки земельного налога, установленные на базе кадастровой оценки земли. Параллельно городская администрация разрабатывает новую методику расчета арендной ставки за землю. Эти две составляющие и будут определять «правила игры» на петербургском земельном рынке в ближайшие годы. В отличие от прежней системы расчета налоговых платежей, делившей город на 19 зон «градостроительной ценности», новая отличается значительно большей детализацией. Так, на карте города выделено около 6,5 тысяч базисных кварталов, для каждого из которых зафиксирована определенная налоговая ставка. При этом примерно для 250 кварталов (занятых в основном промышленными предприятиями) кадастровая оценка снижена до минимальной.

В среднем ставка налога возросла на 10-20 процентов, – говорит председатель комитета по земельным ресурсам (КЗР) Петербурга Дмитрий Гордо. По его словам, дифференциация ставки пока идет по трем основным направлениям. Это земли сельхозназначения (0,004 процента от кадастровой стоимости), жилые помещения (0,0042 процента) и остальные категории (1,5 процента). При этом изменения коснулись и сроков погашения земельного налога. Теперь это будет делаться ежеквартально (спустя две недели после окончания каждого квартала). Г-н Гордо считает, что такая система будет выгодна в первую очередь самим плательщикам, которым будет легче вносить платеж частями.

Что касается физических лиц, то они по-прежнему будут уплачивать налог раз в год. Также отменены практически все льготы по уплате налога для юридических лиц (за исключением федеральных и муниципальных органов власти). Председатель городского КЗР считает, что привязка налоговой ставки к кадастровой оценке земли является шагом вперед по сравнению с действующей до сих пор системой. Так, до сих пор при выкупе земли федеральное законодательство брало за основу ее цену, весьма произвольно установленную еще в 1992 году. Теперь же расчеты будут более приближены к рыночным реалиям. Г-н Гордо убежден, что в перспективе нынешняя кадастровая оценка неизбежно будет претерпевать изменения, опять же исходя из изменений на рынке. Он также сообщил, что в связи с принятием Генплана возможна дифференциация ставки по видам деятельности. «Ситуация, когда промышленное предприятие и банковская структура платят по одной ставке, неправильна», – говорит г-н Гордо. Возможно, эта корректировка произойдет уже в следующем году.

К рыночной аренде

Непростой оказалась и работа по разработке новой методики определения арендной платы за земельные участки. «Это будет очень сложная методика. Гораздо сложнее, чем по нежилым помещениям», – признает начальник Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости Дмитрий Куракин. Причину он видит, прежде всего, в недостатках современной градостроительной политики в Петербурге.

«У нас нет нормального градостроительного планирования и нормальных градостроительных ограничений. В таких условиях реализация любой методики будет весьма проблематичной», – считает г-н Куракин. Тем не менее, необходимость в новой методике давно назрела. При ее разработке учитывался целый ряд факторов. Таких, как местоположение участка, близость транспортных коммуникаций, экология и так далее. Если спроецировать полученные данные на карту города и ближайших пригородов, то наиболее дорогостоящим в плане аренды по-прежнему будет исторический центр. В остальном же карта будет напоминать «лоскутное одеяло». Таким образом, впервые сделана попытка рассчитать арендную ставку земли, исходя из реальной ситуации на рынке.

Размер арендной ставки предполагается устанавливать путем перемножения годового размера арендной платы, базовой ставки, коэффициента местоположения, площади земельного участка, коэффициента функционального использования, коэффициента площади и корректирующего коэффициента.

Разработан целый ряд понижающих и повышающих коэффициентов при расчете размера арендной ставки, «завязанный» на виды деятельности. Например, для строительства, реконструкции и проектно-изыскательских работ арендная ставка сохраняется на прежнем уровне. Но при этом понижающий коэффициент снижается с 0,75 до 0,5. А вот в случае срыва сроков строительства автоматически применяется повышающий коэффициент 10.

Интересно, что методика не будет применяться к рынкам, банковским структурам и ряду других «временных объектов». Г-н Куракин считает, что это не имеет смысла, так как там уже давно действуют рыночные ставки, превышающие ставку земельного налога в десятки раз.

Начальник ГУИОН считает необходимым сохранить льготы для ряда петербургских предприятий. Речь, прежде всего, идет о хлебопекарной промышленности, производителях медицинского оборудования и научно-исследовательских учреждениях.

«Реализация этой методики позволит увеличить арендную ставку в среднем на 65-70 процентов», – считает г-н Куракин. При этом реальные поступления в городской бюджет увеличатся на 25-30 процентов (за счет рассрочек, льгот и т.д.). Впрочем, г-н Куракин подчеркивает, что методика пока находится в стадии разработки и когда будет утверждена – не ясно. Тем более что имеется ряд возражений со стороны КУГИ. Руководители многих крупных промышленных предприятий также недовольны коэффициентами, которые предполагается применять по отношению к ним.

Землю скупают активней

«Реформа» в сфере расчета земельного налога и арендной ставки определенным образом повлияла и на ситуацию с выкупом земельных участков. «Если в 2004 году в Петербурге было выкуплено 108 участков общей площадью 109 гектар, то в 2005 году уже 470 участков площадью 1139 гектар», – говорит заместитель директора Фонда имущества Владимир Жуковский. Впрочем, в первую очередь на эту статистику повлияло снижение выкупной цены, которая снизилась с 1938 до 694 рублей за квадратный метр. Вторым фактором стал общий рост инвестиционной активности в городе. Также свою роль сыграла и неопределенность с выкупной ценой на 2006 год.

Что касается «географии» выкупных операций, то она в последние 2 года остается неизменной. По 40 процентов покупок приходится на центр и городскую периферию, а 20 процентов – на пригороды. Г-н Жуковский прогнозирует весьма высокую активность по выкупу земельных участков и в этом году. На нее опять же повлияет благоприятный инвестиционный климат, а также стремление городских властей привести арендные ставки в соответствие с рыночными условиями. Свою роль сыграет и то, что большинство потенциальных покупателей сегодня прекрасно понимают, что в ближайшие 2 года выкупная цена вряд ли снизится, а значит, «выжидать» не имеет смысла.

Таким образом, новации городских властей в сфере применения земельного налога и расчета арендных ставок на землю направлены на их большую привязку к конкретным условиям рынка. Понятно, что процесс этот будет весьма продолжительным и растянется на долгие годы. При этом неизбежны «недоработки», которые будут приводить к конфликтам с арендаторами земли. В то же время само желание властей перейти к новой, более совершенной системе, учитывающей конкретные условия, а не базирующейся на «позавчерашних» и малопонятных нормативах, нельзя не приветствовать. И здесь многое будет зависеть от того, насколько плотным и конструктивным окажется контакт чиновников с бизнес-сообществом при решении всех этих вопросов.