Миф про армию инвесторов и перспективы цен на жилье

Как признают эксперты жилищного рынка, цены на жилье в столице по-прежнему колеблются вокруг достигнутого к июню уровня. Бесстрастные цифры статистики также свидетельствуют об этом. Таким образом, нет объективных оснований говорить о начале спада или роста на этом рынке. Однако прогнозировать его будущее можно.

Начиная с июня цены предложения жилья в Москве и Московской области практически прекратили свой рост, а в июле-августе даже наметилось их "проседание". По обобщенным данным ряда компаний, темпы прироста цен в Москве составили в июне 0,8%, в июле - минус 0,1%, в августе - минус 0,2%, в сентябре - плюс 0,3%. Средняя цена квартир в столице сегодня составляет 1950 $/кв. м. Лидерами роста в сентябре были высотки. На панельные дома свыше 22 этажей, а также на монолитно-кирпичные свыше 15 этажей цена выросла в среднем по Москве на 1,7%. Исключение составили лишь 6-8-этажные и 10-12-этажные кирпичные дома: там квадратный метр подешевел на 0,4 и 0,9% соответственно. Среди округов лидером роста стали Западный и Северный - 1,6 и 1,4%. Увеличение цены более чем на 1% отмечено на юге и северо-западе столицы.

В целом на рынке все еще наблюдается состояние общей растерянности. С одной стороны, итоги сентября окончательно развеяли миф о том, что стагнация вызвана традиционными для лета сезонными факторами. Поэтому можно говорить о том, что рынок близок к состоянию, когда сбалансированы спрос и предложение.

Об этом свидетельствует и то, что покупатели стали тщательнее подходить к выбору будущей квартиры. Повышаются требования к комфорту и безопасности проживания. Все большим спросом пользуются жилые комплексы с развитой инфраструктурой, грамотной и качественной службой эксплуатации.

Но потенциал московского рынка недвижимости еще не исчерпан. Растет как спрос на квартиры для себя, так и в целях инвестирования, что создает предпосылки для дальнейшего развития рынка. По словам руководителя департамента первичного рынка жилья Московской городской службы недвижимости Алексея Медведева, общим для всего рынка в сентябре было значительное увеличение спроса на квартиры. По сравнению с летними месяцами он вырос в 2-2,5 раза. Подавляющая часть строителей, риэлторов и прочих праводержателей жилья старались после летнего затишья воспользоваться этим спросом в полной мере и продать как можно больше квартир. Именно поэтому мало кто, по словам Медведева, корректировал соответствующим образом цены. В результате на рынке царит большой разброс цен, подвести которые под общий знаменатель невозможно. Часто в одном и том же районе можно встретить квартиры в практически построенном доме, которые стоят меньше, чем аналогичное жилье в похожих объектах, которые находятся на начальном этапе строительства.

Что касается перспектив, то тут мнения аналитиков значительно расходятся. Эксперты считают, что дальнейшее поведение рынка связано не столько с экономическими расчетами, сколько с психологическим фактором. И продавцы, и покупатели заняли выжидательную позицию. Продавцы не готовы снижать цены, а покупатели по-прежнему надеются на активные действия со стороны инвесторов, которые должны наводнить рынок дешевыми квартирами.

Однако риэлторы считают, что влияние спекулянтов на рынок недвижимости сильно преувеличено. По их данным, доля инвестиционных квартир (то есть тех, которые приобретают для продажи) не превышает 5-10% от всего объема продаваемого жилья. Алексей Медведев вообще считает мнение о большом количестве инвестиционных покупок мифом. Разговоры о том, что треть купленных недавно квартир являются инвестиционными, он назвал "полубезумной статистикой". Очень немногие, не более 1-2% покупателей, по его словам, используют покупку жилья в целях сбережения накоплений. Но даже они в будущем, как правило, планируют использовать эти квартиры для проживания или обмена на более качественное жилье.

Дальнейшие тенденции будут определяться довольно неустойчивым балансом валютных потоков. Огромные доходы от нефтяных цен, превысивших рубеж в 50 долларов за баррель нивелируются оттоком капитала. По уточненным данным ЦБ РФ, за 1 квартал он составил 4,4 млрд долларов, за второй - 3,8 млрд, за третий - еще 3 млрд долларов. По сравнению с прошлым годом объем вывоза капитала увеличился втрое, до конца года может составить, по различным оценкам, от 13 млрд до 17 млрд долларов. Правда, в сентябре отмечен чистый приток капитала в размере 0,5-1,0 млрд долларов.

Поэтому в ближайшие месяцы в Москве, скорее всего, будет наблюдаться плавное колебание цен вокруг сегодняшнего уровня или чуть выше.