Основная характеристика московского рынка недвижимости - НЕУСТОЙЧИВОЕ РАВНОВЕСИЕ

Незначительное снижение цен и увеличение предложения свободных квартир - таковы основные тенденции московского рынка жилья

С началом осени рост цен, на который уповали многие участники рынка недвижимости, так и не возобновился. Более того, риэлтеры и аналитики зафиксировали существенное увеличение объема предложения квартир на вторичном рынке и даже снижение цен на некоторые объекты. Впрочем, по данным аналитического центра "Индексы рынка недвижимости", индекс стоимости жилья застыл на отметке 1805 долларов за квадратный метр. Индекс ожидания, отражающий текущий темп изменения цен, испытывает незначительные колебания около нуля. То есть на рынке сохраняется некоторый баланс спроса и предложения.

Пока не подешевело

"Сейчас мы наблюдаем стабилизацию цен. При этом объем предложения сильно вырос - по сравнению с маем на тридцать пять процентов. Однако количество покупателей уменьшилось незначительно. У них появилась большая свобода выбора, а также возможность в ходе торга сбить цену на несколько процентов", - говорит руководитель отдела маркетинга корпорации "Инком-недвижимость" Евгений Михаленков. По его словам, увеличились сроки экспозиции квартир - если раньше в течение первых трех недель реализовывалось около 30% жилья, выставленного на продажу, то теперь примерно 20%. А в среднем срок экспозиции квартиры составляет примерно месяц.

Предложение рынка свободных квартир на вторичном рынке жилья Москвы неуклонно растет

Источник: Корпорация “Инком-Недвижимость“

Цены на новостройки тоже не растут. Более того, специалисты компании VescoRealty отмечают сокращение спроса на жилье бизнес-класса - с июня он упал на 4-5%. По мнению директора департамента городской недвижимости Людмилы Кондрахиной, стагнация в сегменте жилья бизнес-класса продолжится, темпы роста цен на квартиры будут колебаться в пределах от +1 до -1% в месяц. Одна из последних тенденций - увеличение объема предложений квартир в монолитных и панельных домах высокой степени готовности. Правда, жилье предлагается по прежним заоблачным ценам - от 1300 до 1700 долларов за квадратный метр. Кроме того, застройщики активно предлагают скидки и рассрочки на многокомнатные квартиры, объясняя это тем, что сейчас такое жилье не самый ходовой товар. Например, при единовременной стопроцентной оплате трех- или четырехкомнатных квартир покупатель может рассчитывать на скидку в 20-30 долларов с каждого квадратного метра.

А вот элитное жилье, по прогнозам риэлтеров, несмотря ни на что, подорожает до конца года на 6-8%. "Сегмент элитной недвижимости - самый устойчивый на рынке", - говорит директор по развитию компании Delight Realty Ольга Павлова. Она полагает, что даже в случае резкого изменения рыночной ситуации и падения цен элитные квартиры не подешевеют. "Спрос на элитное жилье в Москве значительно превышает предложение", - утверждает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. По его данным, в этом году компании рассчитывают завершить строительство примерно 170 тыс. кв. м. элитного жилья. Это действительно не много. Однако некоторые риэлтеры в сентябре зафиксировали рост предложения дорогих квартир на вторичном рынке. И не исключено, что если эта тенденция получит развитие, то прогнозы риэлтеров могут оказаться ошибочными.

Заделы сокращаются

Пока непонятно, удалось ли инвестиционно-строительным компаниям справиться с проблемой дефицита оборотных средств, с которой они столкнулись в июле-августе. Участники рынка хранят молчание, неохотно делятся информацией и банки. "Что касается инвестиционной активности, то однозначно можно сказать: банки стали значительно строже подходить к кредитованию инвестиционно-строительных проектов. Теперь в банке нужно доказать, что у вас все в порядке, что расчеты верны и все квартиры в этом доме будут распроданы, - говорит генеральный директор компании "Комстрин" Максим Сотников. - И, как правило, кредитные учреждения предоставляют деньги на строительство после выхода на строительную площадку".

В связи с этим независимый эксперт Сергей Журавлев прогнозирует замедление прироста объемов жилищного строительства к середине-концу следующего года: "Сейчас банки стараются не вкладываться в высокорисковые активы. К ним они относят строительные проекты в целом, за исключением долгосрочных программ производственного строительства, - поясняет он. - В условиях, когда угроза отзыва лицензии у банка вероятна, причем не факт, что для этого нужна экономическая причина, любые не высоколиквидные активы могут помешать вытащить быстрые деньги для погашения обязательств перед вкладчиками. Такое поведение банков связано и со снижением активности на рынке жилищного строительства. В Москве, например, заделы по новым участкам стали сокращаться, в том числе из-за дефицита оборотных средств у застройщиков".

Впрочем, участники рынка продолжают надеяться на восстановление покупательской активности. "По своим объектам мы видим, что если летом продавалось три-четыре квартиры в неделю, то в сентябре - уже около десяти-двенадцати квартир", - говорит Максим Сотников. С ним солидарен Евгений Михаленков ("Инком-недвижимость"). По его мнению, покупатели, убедившись в стабильности цен, вскоре должны вернуться на рынок. Он предполагает, что стоимость жилья останется стабильной до конца года, и пока не видит предпосылок для обвала рынка.