Санкт-петербург. Бум откладывается

В первом полугодии 2004 г. массового выброса на петербургский рынок новых торговых площадей не произошло, так как открытие нескольких крупных комплексов в очередной раз отложено. Вообще, перенос сроков окончания строительства стал типичным явлением.

Практически все проекты по строительству крупных торговых комплексов в Петербурге реализуют местные девелоперы, для большинства из которых они являются дебютными. Поэтому возникающие проблемы с финансированием, технологиями работ и т. п. приходится решать с листа, что не может не сказаться на графике сдачи объектов.

“Три-четыре года на разработку проекта и строительство ТЦ — нормальный показатель для Петербурга”, — считает Игорь Рогулин, директор по маркетингу инвесткомпании “Макромир”, которая имеет самую масштабную программу по возведению крупных торгово-развлекательных комплексов в спальных районах города. Хотя открытие его первенца, ТЦ “Французский бульвар” (общей площадью 19 000 кв. м рядом со станцией метро “Ленинский проспект”), также неоднократно переносилось. Актуальный срок сдачи — февраль 2005 г. Основной причиной задержки, по словам Рогулина, стало длительное согласование стройки с метрополитеном.

Запаздывает и компания “Советник”, которая строит торгово-развлекательный комплекс “ПИК” (32 700 кв. м) на Сенной площади. Изначально инвестор собирался запустить его еще в конце прошлого года.

Не уложились в сроки инициаторы проекта River House на Аптекарской набережной. Компания “Гелиос Таун” рассчитывала открыть часть площадей еще к осени, а к концу года запустить и весь ТЦ (17 000 кв. м), где, в частности, должен разместиться гипермаркет “Рамстор”, а также крупные магазины “М.Видео” и “Спортмастер”.

Перечень отложенных открытий можно продолжать. Проектов, достигших финиша, немного.

На Думской улице рядом с Гостиным двором на прошлой неделе наконец-то заработал торговый комплекс “Перинные ряды”. Компания “Восточный предпринимательский экспресс” занималась проектом воссоздания торговых рядов XVIII в. с 1993 г. Сроки неоднократно переносились — и не только из-за проблем с финансированием, но и из-за многочисленных переделок проекта. Изначально предполагалось, что “Перинные ряды” нависнут над наклонной шахтой станции метро “Невский проспект”, что не нашло поддержки у руководства метрополитена. Инвестор был вынужден отказаться от подземного этажа и укоротить комплекс на 60 м. Общая площадь ТЦ — 7300 кв. м, арендопригодная — около 3700 кв. м. Пространство нарезано на небольшие магазинчики (от 25 кв. м) с традиционным ассортиментом (одежда, обувь, аксессуары и т. п.). Диапазон арендных ставок — $720-1800 за 1 кв. м в год. По оценке генерального директора “Восточного предпринимательского экспресса” Артура Пшихачева, сумма инвестиций в проект составила $14,5 млн, расчетный срок окупаемости — до четырех лет.

Начался поэтапный ввод в эксплуатацию самой крупной на сегодня петербургской торговой новостройки — ТЦ “Гулливер” у станции метро “Старая Деревня”. Комплекс с арендопригодным пространством 46 000 кв. м построен на месте незавершенных корпусов обанкротившегося завода “Навигатор”. В 2001 г. его имущество приобрела компания “Дубль-2”, входящая в состав MT Computers Group. Холдинг владеет в Петербурге сетью магазинов “Мир техники”. Стоимость проекта не разглашается.

Летом в “Гулливере” заработал самый крупный в городе гипермаркет бытовой техники и электроники “Матрица” (площадь — 10 000 кв. м). Это собственный проект MT Computers Group. Среди привлеченных якорных арендаторов — “Рамстор”, который займет в комплексе более 5000 кв. м. По плану целиком “Гулливер” заработает к концу года.

На ноябрь запланирована сдача первого ТЦ новой сети “Космополис”. Его общая площадь — 20 700 кв. м, торговая — 11 000 кв. м. Застройщиком выступила компания “Ольвен СПб”. В стройку вложено $16 млн. 70% этой суммы — кредит банка “Санкт-Петербург”, который впервые финансирует проект в сфере коммерческой недвижимости. Еще одна особенность нового ТЦ — площади в нем не только сдаются в аренду (в среднем по $300-600 за 1 кв. м в год), но и продавались “якорям” на стадии строительства по ценам от $1000 до $2200 за 1 кв. м. Например, 1700 кв. м приобрела компания “Мир техники”.

Со строительством гипермаркетов дела в Петербурге обстоят лучше. В городе уже есть инвесторы, которые поставили реализацию достаточно типовых проектов на поток. В сентябре рядом со станцией метро “Озерки” заработал шестой по счету магазин “Лента”. Это первый в сети двухэтажный комплекс. По словам генерального директора компании “Лента” Олега Жеребцова, “высотный” проект — вынужденная мера. Участок на Выборгском шоссе, приобретенный инвестором в собственность, сравнительно невелик — 3 га. Строительство гипермаркета заняло полгода и обошлось в $20 млн. Общая площадь магазина — 13 400 кв. м, торговая — 7580 кв. м. Парковка рядом с комплексом рассчитана на 585 машин.

В сентябре же “Лента” успела заложить еще два гипермаркета — в поселке Шушары и на Дальневосточном проспекте.

В октябре на Богатырском проспекте (Приморский район) заработал четвертый гипермаркет “Максидом”. Строительство магазина общей площадью 19 000 кв. м обошлось инвестору (одноименному ООО) примерно в $15 млн.

По оценке специалистов корпорации Stanley, пик ввода торговых комплексов в Петербурге придется на 2005-2006 гг. Тогда между ними и начнется жесткая ценовая конкуренция с неизбежной корректировкой арендных ставок. Пока же, по данным “Бекар. Консалтинг”, практически все действующие ТЦ заполнены на 95-98% (включая вновь введенные). В первом полугодии 2004 г. наблюдался ежемесячный рост арендных платежей в пределах 2%.

Директор по развитию компании “ПСБ-Инвест Групп” Николай Вечер считает, что, несмотря на усиливающуюся конкуренцию, строительство ТЦ все же сулит инвестору доходность выше, чем проекты по созданию бизнес-центров. “Арендные ставки в этом секторе определяются местоположением объекта. У комплексов с prime location ставки практически не эластичны и мало зависят от конъюнктуры. Мы планируем выйти на этот рынок уже в ближайшее время”, — комментирует он.