Долевое строительство: неудачный шаг на пути к доступному жилью

Кто-то скажет, что со вчерашнего дня проект "Доступное жилье" стал реальнее. В конце рабочего дня Государственная Дума приняла в первом чтении поправки к закону №214 "О долевом строительстве...", призванные вернуть этому некогда популярному виду строительства прежнюю привлекательность для строительных компаний.

Однако не все так просто. У строителей по-прежнему остались претензии к законотворчеству депутатов. По их мнению, поправки в нынешнем виде неудобны как строителям-инвесторам, так и дольщикам.

Напомним, долевое строительство жилья предусматривает возведение жилого дома на деньги его будущих жильцов, которые выступают, как соинвесторы стройки и несут при этом ряд рисков. Однако у этого способа приобретения жилья, с помощью которого в свое время продавалось до 80% квартир в России, есть ряд очевидных преимуществ – в частности, более низкая стоимость квадратного метра.

К сожалению, такая схема оказалась приманкой для мошенников и просто несостоятельных компаний. В результате чуть ли не половина участников долевого строительства по всей стране оказалась у разбитого корыта – деньги уплачены, а вместо дома, в лучшем случае, недострой.

Это незамедлительно привело к социальной напряженности – до сих продолжаются митинги "обманутых дольщиков". Поэтому, на фоне народного недовольства, в 2005 году был принят закон "О долевом строительстве…", во главу угла которого была поставлена защита прав соинвесторов-покупателей жилья.

Однако законодатели перестарались. Некоторые статьи закона отпугнули от участия в долевом строительстве банкиров. Практически все российские банки с опаской относятся к положению закона о том, что банк несет солидарную ответственность с застройщиком. В этом случае риски кредиторов неприемлемо велики – особенно учитывая расширенные права дольщиков, которые, при желании, могут сорвать строительство.

И это не все – общий список претензий строителей к закону составляет целую брошюру. Тут и непродуманное налогообложение, и сильно сокращенные права застройщиков и много других вещей, которые превращали долевое строительство в трудоемкий и абсолютно непривлекательный вид бизнеса.

Недовольство строителей так и осталось бы незамеченным – они не могут похвастаться мощным лоббистским ресурсом, в отличие от нефтяников. Но практически полная парализация долевого строительства в стране поставила под угрозу выполнения национального проекта «Доступное жилье», в рамках которого ежегодно должно вводиться в строй 80 млн. квадратных метров жилья к 2010 году. Сейчас возводится в два раза меньше.

Как и предсказывали в прошлом году строители, после вступления в силу закона №214 строительство жилья сократилось на 40%, а цены выросли на 30%. Эти цифры озвучивал в том числе и президент России Владимир Путин. Среди мер, направленных на выполнение жилищного национального проекта, он упоминал и необходимость поправок к закону «О долевом строительстве».

Сказано – сделано. Ассоциация строителей России совместно с «Деловой Россией» и комитетом Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям провела большую работу по согласованию необходимых изменений в законодательство.

Однако итоговый текст поправок, дошедший до первого чтения разочаровал строительную отрасль. По этому поводу Ассоциация строителей России даже хотела созвать срочный брифинг – впрочем, в последний момент он был отменен.

«К сожалению, почему-то эти поправки внес не профильный комитет, а комитет Резника (Владислав Резник, глава Комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам – прим. ред.)», - сказал «ПРАВДЕ.Ру» президент строительной компании Mirax Group Сергей Полонский.

Поправки от комитета, который, как принято считать, лоббирует интересы участников финансового рынка, содержали далеко не весь перечень требуемых изменений. Да, пресловутая «солидарная ответственность банков» была отменена, а застройщики получили дополнительные права в отношениях с дольщиками.

Однако четырех принципиально важных пунктов в законе строители и банкиры так и не увидели. Как рассказала «ПРАВДЕ.Ру» руководитель аппарата Комитета по промышленности и строительству Елена Бондаренко, поправки не защищают покупателей от двойных продаж квартир (то есть когда одна и та же квартира продается мошенническим образом сразу нескольким покупателям).

Несмотря на то, что этот момент был чуть ли не основным, вышло так, что по закону конкретный договор на участие в строительстве не увязан с конкретной квартирой. «И никто не гарантирует, что на одну и ту же не заключат несколько договоров», - говорит Бондаренко.

Кроме того, если поправки останутся в таком виде, сложно будет привлекать кредитные средства банков, говорит руководитель аппарата. Поправки от «комитета Резника» не гарантируют банкам и дольщикам полный возврат вложенных средств в случае неисполнения застройщиком своих обязательств.

Все дело в механизме пропорционального залога, при котором банки и дольщики, которым в случае проблем у застройщика возвращаются средства пропорционально вкладу каждого. Но очевидно, что в случае банкротства застройщика, денежные средства могут вернуться не в полном объеме.

По словам Елены Бондаренко, альтернативой может быть механизм, при котором земля под строительство находится в залоге у банка, а дольщики получают банковскую гарантию в целях обеспечения обязательств перед ними. «Это действительно действенный механизм», - уверена она.

по поводу объектов долевого участия. По нашему глубокому убеждению, закон должен распространяться только в отношении жилых домов и иных объектов, входящих в состав многоквартирного дома, либо объектов, которые не входят в состав многоквартирного дома, но в нем находятся, либо находятся на этом земельном участке.

Кроме того, по мнению профильного комитета, в законе нужно более четко определить объекты долевого строительства. Так, закон надо распространить на строительство гаражей. «Цель закона – защитить тех, кто покупает в конечном итоге объекты для себя», - напоминает Бондаренко.

Но, следовательно, из закона надо исключить коммерческую недвижимость, так как в этом случае речь идет о чисто инвестиционной деятельности.

Остальные требования Комитета и строителей сводятся к упрощению контроля и процедур регистрации. По словам Бондаренко, здесь главное – избежать лишних административных барьеров и не раздуть армию чиновников. В конечном счете это тормозит строительство, причем не только долевое.

Комитет по кредитным организациям, Администрация Президента и правительство это предложение поддерживают, сообщили «ПРАВДЕ.Ру» в думском комитете.

Единственное, что настораживает, так это позиция банковского сообщества. Странно, что Комитет по кредитным организациям и финансовым рынкам, отражающий интересы банкиров, отменив «солидарную ответственность», пропустил другой пункт, который формально дает банкам моральное право игнорировать долевое строительство.

«Долевое строительство невыгодно банкам однозначно», - сказала Елена Бондаренко «ПРАВДЕ.Ру». Финансовым организациям выгодно полностью кредитовать строительство, без средств граждан. Но, подчеркивает глава комитета, когда в строительстве участвуют только кредитные средства, стоимость квадратного метра резко увеличивается.

Банки предлагают свое решение жилищного вопроса – ипотеку. Но, утверждают эксперты, только ипотекой национальный проект не реализовать.

Ипотека на данный момент не является конкурентом долевому строительству. Высокая инфляция не позволяет банкам предложить населению действительно интересные процентные ставки всем нуждающимся в жилье. Поэтому государство вкладывает огромные деньги в субсидирование процентных ставок через Федеральную целевую программу "Жилище".

Но даже этих средств недостаточно для того, чтобы только за счет ипотеки можно было к 2010 году построить и продать заявленное количество жилья.

Источник: Правда.Ру

Дата публикации: 15:13 06 апреля 2006