Самая популярная сделка этого года - покупка жилья под залог имеющейся недвижимости

Участники рынка называют такие сделки "альтернативной ипотекой". Комбинация позволяет взять кредит на новое жилье под залог старого, а значит, решить жилищный вопрос, не имея денег на первоначальный взнос. Какую же недвижимость можно заложить и сколько придется платить по кредиту?

- Ипотечные сделки, в которых заемщик, не имея достаточной суммы собственных средств на первоначальный взнос, требуемый банками, продает имеющуюся у него квартиру или получает кредит под ее залог, сегодня занимают значительную долю в общем количестве ипотечных сделок, - говорит Елена Панова, директор центра ипотечных программ "МИЭЛЬ". - Покупатели, использующие такую схему, как правило, уже имеют собственную квартиру, однако желают улучшить жилищные условия - например, разъехаться с родителями.

Банки все охотнее идут навстречу таким заемщикам. В начале этого года, например, программу "Ипотечный ломбард" запустил Росбанк. "Семья хочет улучшить жилищные условия и для экономии приобрести квартиру в новостройке, поскольку это дешевле, при этом денег на первоначальный взнос у них нет. Они могут взять кредит на первоначальный взнос под залог имеющейся квартиры, дополнительно стандартный кредит на строящуюся квартиру - таким образом, появляется возможность, не выложив ни копейки на первоначальный взнос, участвовать в ипотечной программе, - объясняет Елена Шилина, заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка. - Пока новая квартира строится, семья продолжает жить в старой, а когда новая квартира готова, существующая квартира, при желании, продается, и ломбардный кредит закрывается".

Часто встречается и другая ситуация - молодая семья имеет хороший доход, но деньги на первоначальный взнос по кредиту накопить не успела и поэтому живет у родителей. "В этом случае они могут взять ипотечный ломбард под залог квартиры родителей на сумму первоначального взноса и обычный ипотечный кредит и таким образом приобрести собственную квартиру, - продолжает Елена Шилина. - То, что сделка оформляется как два отдельных кре дита, позволяет заемщику быстрее погасить ломбардный кредит и освободить квартиру родителей из-под залога до того, как он выплатит основной кредит".

Условия ломбардного кредита на первоначальный взнос в Росбанке такие: сумма - не более 55% от стоимости закладываемой квартиры и не более первоначального взноса на приобретаемую квартиру, базовые ставки 12.5% годовых в валюте и 17% годовых в рублях, срок - до 11 лет.

С прошлого года предлагает своим клиентам в Москве и Санкт-Петербурге программу кредитования под залог имеющейся недвижимости и Международный московский банк. Кредит выдается под залог квартиры, находящейся в собственности заемщика. Размер кредита - $20-500 тыс. и 500 тыс. - 10 млн. руб. Срок кредитования - до 10 лет. Сумма кредита может достигать 70% от оценочной стоимости закладываемой квартиры. Процентные ставки по кредиту составляют от 9.9% годовых по кредитам в долларах и от 15% годовых по кредитам в рублях. "При получении кредита в ММБ заемщик не платит за рассмотрение заявки, открытие и ведение счетов и снятие наличных, - говорит начальник управления розничных продуктов и услуг ММБ Алексей Аксенов. - Единственная комиссия, которую заемщик оплатит банку, - это комиссия за организацию кредита. Мы принимаем к рассмотрению справки о доходах как по форме 2-НДФЛ, так и в свободной форме. Мы можем рассмотреть и совокупный доход семьи".

Банкиры отмечают рост интереса к альтернативной ипотеке. Как сообщает Дмитрий Галкин, директор центра ипотечного кредитования БИН-банка, сегодня около 40% клиентов банка интересуется получением кредита под залог имеющейся недвижимости. Главная причина в том, что получить кредит на приобретение строящегося жилья сегодня по-другому сложно из-за скандалов со строительными пирамидами. Принимая в залог уже построенные квартиры, банки рискуют не в пример меньше. "Если год назад таких сделок было очень мало, то сегодня данный вид обеспечения возврата кредита достаточно распространен", - говорит руководитель клиентского управления ипотечной компании "Мой Дом " Юлия Пузакова. Однако банкиры предъявляют к квартирам, под залог которых выдают кредиты, определенные требования, а им соответствует далеко не все столичное жилье.

"Квартира должна иметь отдельную кухню и санузел, т.е. комнаты в коммунальных квартирах или доли квартир в залог не принимаются. Коммунальные квартиры принимаются в залог полностью, если квартира в результате сделки перестанет быть коммунальной, т.е. коммунальные комнаты, существующие как самостоятельные объекты недвижимости, в результате ипотечной сделки будут объединены, - объясняет Елена Панова. - Кроме того, квартира должна быть подключена к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения; обеспечена горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне; иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (если расположена на последнем этаже), а также не иметь незарегистрированных перепланировок.

Здание, в котором расположен предмет залога, не должно находиться в аварийном состоянии, состоять на учете по постановке на капитальный ремонт или снос. Также здание должно иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент, металлические или железобетонные перекрытия и не менее трех этажей".

Но главным препятствием на пути к заветному кредиту могут оказаться прописанные в квартире дети. "У заемщика могут возникнуть проблемы в случае невыполнения взятых на себя обязательств по возврату кредита. Тогда взыскание обращается на предмет залога (квартиру), и заемщику придется решать вопрос переселения его семьи, - предупреждает Дмитрий Галкин. - Чтобы снизить риски, закладываемая квартира проверятся еще до выдачи кредита на предмет возможности обращения взыскания. При понимании, что с взысканием могут возникнуть серьезные проблемы, банк может принять решение об отказе в предоставлении кредита под залог данной квартиры".

Одним из таких препятствий является собственность, оформленная на несовершеннолетних. Банки практически никогда не п редоставляют кредиты под залог недвижимости, находящейся в собственности (полностью или частично) лиц, не достигших 18 лет, даже при возможном разрешении на такую сделку органов опеки и попечительства.