Ипотечные банки достигли предела снижения ставок

По данным департамента консалтинга РБК, процентная ставка остается важнейшей причиной выбора потребителем той или иной ипотечной программы. Сегодня ставки по ипотечным кредитам снижаются довольно стремительно – на 2-2,5% в год. В ближайшее время ожидать значительного понижения процентных ставок по ипотечным кредитам не стоит: западные «длинные деньги» для самих банков дорожают, снижения инфляции в самой стране не предвидится, а свои запасы, позволяющие снижать проценты по ипотечным кредитам, они уже исчерпали. Эксперты предупреждают о том, что дальнейший демпинг со стороны ипотечников в данных условиях может привести к обвалу сектора.

В соответствии с данными аналитического обзора «Поведение потребителей на рынке ипотечного кредитования», подготовленного департаментом консалтинга РБК, основным критерием выбора ипотечного банка сегодня являются низкие процентные ставки по ипотечному кредитованию. Пока ставки по ипотечным кредитам остаются на достаточно высоком уровне – в среднем 14-15% в рублях и 10-11% в валюте. Как следует из отчета, по данным опроса Фонда общественного мнения, три четверти россиян слышали об ипотечном кредитовании, но считают эту услугу недоступной из-за дороговизны.

Если с текущих 14-15% годовых в рублях ставка будет снижена вдвое, как это планирует сделать к 2010 г. АИЖК, то число потенциальных заемщиков, по данным аналитического отдела РБК, может увеличиться более чем в три раза – с 5 до 17%.

За 2005 год в России процентные ставки как по рублевым, так и по валютным ипотечным кредитам снизились в среднем на 2-2,5%. Если в начале года банки готовы были кредитовать под 16% годовых в рублях и 12% в валюте, то к концу года с выходом на рынок только Москвы 17 новых игроков и существенным увеличением ипотечных программ, банки начали ужесточать конкуренцию по ставкам. В результате уже в декабре кредитами под 14% годовых в рублях и 10% в долларах уже сложно было кого-то удивить. А в рамках маркетинговых акций банков заемщики имели возможность снизить ставку еще на 0,5-1%. По мнению ряда экспертов, дальнейшее снижение процентных ставок грозит обвалить и так недостаточно крепкий рынок ипотечного кредитования.

Конечно, в промышленно развитых странах процентная ставка значительно ниже: в США она составляет 5-6 % годовых, в Испании – 3-4% годовых. Впрочем, это одна из самых низких ставок в ЕС. Однако при этом инфляция в той же Испании составляет порядка 1,5-3% в год. Соответственно, если придерживаться этой пропорции (1 к 2), ставки по ипотеке в России должны составлять порядка 20-25% в рублях при уровне инфляции 11,75%. Исходя из того, что ипотечные банки намерены и дальше снижать процентные ставки (на рынке уже присутствуют предложения по кредитованию под 9,9% и даже 9,7%), возникает вопрос: за счет чего и каким образом будет идти это снижение?

Особые надежды ипотечные банки связывали с принятием поправок в закон о ценных бумагах и возможностью эмиссии ипотечных облигаций. «После внесения изменений в закон об ипотечных ценных бумагах станет более понятна стоимость денежных ресурсов и механизмы рефинансирования», – сказал директор центра ипотечного кредитования БИНБАНКа Дмитрий Галкин. – А когда прояснится стоимость ресурсов, можно будет судить о снижении ставки на первичном рынке». При оптимистичном развитии событий, по мнению эксперта, возможно ее снижение в течение года до 11% в рублях. Лора Файнзилберг из банка DeltaCredit осторожно комментирует происходящее. «Я надеюсь, что изменения в законе об ипотечных ценных бумагах будут приняты в ближайшее время, и они поменяют ситуацию на рынке. Однако важно будет не только провести эмиссию ипотечных облигаций, но и правильно их спозиционировать на рынке, чтобы инвесторы быстро отреагировали».

Другие игроки настроены еще менее оптимистично. По мнению Сергея Постнова, исполняющего обязанности президента Национальной ипотечной компании (НИКОМ), ни выпуск ипотечных ценных бумаг, ни деятельность бюро кредитных историй революции на рынке не сделают. «Если брать процентную ставку, номинированную в валюте, все становится ясно.

Посмотрите, что происходит на западных рынках: LIBOR растет, ставка рефинансирования ФРС также растет. Процентная ставка рассчитывается таким образом: ставка рефинансирования ФРС (4,75) или LIBOR плюс процент, связанный со страновым риском (для России это 1,5-2%). Если растет LIBOR, растет и ставка. Кроме того, существуют различия в кредитовании конкретных игроков: если это кредит ВТБ, то у него один кредитный рейтинг, страновый или даже ниже.

Если это мелкий региональный банк – к ставке добавятся еще 1-1,5%». Ожидать падения долларовых процентных ставок не стоит и по мнению г-на Галкина: «Пока ставки рефинансирования на Западе только растут. Если ситуация не изменится, то вряд ли можно будет ожидать изменения ставки по долларовым ипотечным продуктам в ближайшее время».

«Основной фактор, который наверняка не позволит в ближайшие два-три года снизиться рублевой процентной ставке, – это инфляция, – уверен Сергей Постнов. – Обещанного в прошлом году снижения инфляции на 2-3% не произошло, велика вероятность, что не произойдет этого и в ближайшие 2 года. Соответственно, массового снижения процентной ставки по рублевым ипотечным кредитам не предвидится». Г-н Постнов обращает внимание на то, что брать за ориентир действия АИЖК не стоит: их процентная ставка – это скорее политическая воля, нежели рыночное явление. «Если инфляция будет составлять 10-12%, то как можно выдавать кредит под 7%, если это не казенные средства?» – поясняет он. Теоретически выход из ситуации есть. К примеру, г-жа Файнзилберг считает, что сегодня занимать деньги можно и нужно в России. «Если привлечь средства Стабфонда или пенсионных фондов, это могло бы помочь решить проблему нехватки длинных денег на российском рынке, – поясняет она свою позицию. – Вопрос в том, верят ли сами россияне в свою экономику и готовы ли они пойти на этот шаг».

По мнению ряда игроков, говорить о снижении процентных ставок сегодня затруднительно еще и потому, что ситуация с ними на рынке и так достаточно критична. По словам представителя НИКОМ, снижение процентной ставки для клиентов без снижения ставок, под которые банки привлекают кредиты на Западе, приводит к уменьшению маржи. Банк в российских условиях не может работать с маржой ниже 1,5-3%. Следовательно, надеяться, что процентные ставки по ипотечным кредитам упадут, не приходится. По мнению г-жи Файнзилберг, демпинговать не имеет смысла: это экономически необоснованно и может негативно сказаться на самом рынке ипотечного кредитования. Вплоть до того, что часть игроков будет вынуждена либо вернуться к рыночным ставкам, либо уйти с рынка.