Покупаем коттедж за городом: смотрим справки о постройке

Радуясь приобретению недвижимости «на природе», не стоит забывать, что такую сделку нужно совершать особенно осторожно: ведь вы покупаете не типовую городскую квартиру, а самостоятельно возведенный дом в придачу с земельным участком. На чем можно проколоться и как подстраховаться от возможных потерь?

Тут одна из главных «засад» - самовольное возведение коттеджа. По данным Минэкономразвития, не менее 30% индивидуальных жилых домов у нас «отгроханы» без разрешения на строительство. Если вы решаетесь приобрести участок с «подпольной» постройкой - как правило, такая недвижимость продается подешевле, - то впоследствии придется узаконивать самострой. Это займет немало времени, средств и нервов. Так, например, если выяснится, что при возведении дома грубо нарушены строительные, санитарные, противопожарные и прочие нормы, то по закону легализовать коттедж вообще будет невозможно.

Чтобы избежать подобных проблем, стоит приобретать полностью оформленный, «чистый» дом. Хозяин такой постройки должен предъявить следующий набор документов:

разрешение на строительство дома;

постановление о вводе дома в эксплуатацию;

техпаспорт БТИ;

поэтажный план БТИ;

домовая книга;

справка БТИ о принадлежности дома;

свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом или иной правоподтверждающий документ.

Изучаем документы на участок

Большая часть земельных участков, увы, не оформлена так, как полагается по нынешнему законодательству. Это значит, что если вашим продавцом окажется хозяин такой «недооформленной» недвижимости, то могут возникнуть проблемы.

Чтобы зря не тратить время и деньги на подготовку «проблемной» сделки, нужно первым же делом удостовериться в полноценных правах продавца на земельный участок. Вам должны предъявить:

Правоподтверждающий документ на участок. Он может называться по-разному - в зависимости от того, в какой период времени оформлял свои права на землю ее нынешний продавец. По закону все эти документы, если они были получены без нарушений, имеют одинаковую юридическую силу.

Однако на практике быстрее и проще оформляются сделки на основании самого «свежего» из таких документов - свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок. Так что предпочтительнее, если хозяин предъявит вам именно такую бумагу.

Правоустанавливающий документ. В нем указывается, на каком основании землевладение оказалось в собственности нынешнего хозяина. Это могут быть договор купли-продажи, другие виды договоров, предусматривающие передачу участка в собственность (мена, дарение); свидетельство о праве на наследство; акт местного органа власти о предоставлении участка в собственность.

Обратите внимание: по закону правоустанавливающий документ не- обязателен, если у продавца есть свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (см. выше). Если же хозяин не имеет такой бумаги и предъявляет другой правоподтверждающий документ (например, распространенное «розовое» свидетельство о праве собственности), то для госрегистрации сделки непременно потребуется правоустанавливающий документ.

Выписку из кадастрового плана. В этом документе, без которого не зарегистрируют ни одну сделку, отражаются характеристики участка: площадь, границы, категория земли, ее разрешенное использование и др.

Имейте в виду: нередки случаи, когда у продавца имеется кадастровый номер и кадастровый план участка, однако впоследствии - при подготовке документов для оформления сделки в Федеральной регистрационной службе (ФРС) - выясняется, что в госземкадастре не хватает соответствующих сведений об участке и необходимую выписку сразу получить не удается. В таких случаях приходится сначала проводить землеустроительные работы, вносить уточненные данные об участке в кадастр, и только после этого выдается выписка из него, позволяющая зарегистрировать сделку. Чтобы вам не пришлось «замораживать» сделку, ожидая проведения всех этих процедур, сразу выясняйте: есть ли у продавца выписка из кадастрового плана, выданная Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимостью). При наличии такого документа сделка регистрируется сразу.

БДИ!

Где может стоять дом

У всех на слуху регулярные проверки законности постройки домов в водоохранных зонах и суровые решения об их сносе. Чтобы не «попасть», нужно очень тщательно выяснять так называемое разрешенное использование участка. Эта характеристика обязательно указывается в выписке из кадастрового плана участка. Самое надежное и успокаивающее, когда в пункте о разрешенном использовании значится: «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС).

- Во всех остальных случаях понадобится сложная и довольно объемная работа по выяснению законных возможностей возведения постройки на участке, - предупреждает наш эксперт, юрист агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Ольга Воробьева. Дело в том, что наше законодательство устанавливает массу запретов и ограничений по виду деятельности на разных категориях, зонах, участках земли. Помимо нашумевших водоохранных зон, к таким «рискованным» районам относятся земли вблизи лесов, лечебно-курортных местностей, автомобильных и железных дорог, линий электропередачи... В общем, без помощи опытного юриста, сотрудника риэлторского агентства проверить все «запретные» акты и убедиться в возможности строительства коттеджа вряд ли удастся.