Четвертое кольцо инвестиций

Масштабный проект столичных властей по строительству Четвертого транспортного кольца (ЧТК), согласно прогнозам экспертов, уже в ближайшее время вызовет ажиотажный спрос инвесторов на прилегающие к магистрали участки. Причиной тому служит окончательное утверждение графика строительства ЧТК в начале этого года. По мнению экспертов рынка, северный район станет наиболее перспективным для инвестирования, а в дальнейшем ЧТК может изменить ситуацию на рынке недвижимости практически по всем направлениям. Несмотря на то что проект строительства Четвертого кольца имеет долгосрочную перспективу, уже сейчас на прилегающих к нему территориях девелоперы начинают осваивать эти участки.

Новые направления инвестирования Одним из важнейших факторов, влияющих на развитие сегмента коммерческой недвижимости, является транспортная доступность. Следовательно, с перспективой появления новой крупной магистрали появляется и возможность застройки прилегающих к ней территорий. По мнению экспертов рынка недвижимости, проект столичных властей по строительству ЧТК, который был утвержден в первом квартале этого года, вызовет повышенный интерес инвесторов. «ЧТК привлекательно для инвестирования на всем своем протяжении, особенно для строительства объектов коммерческой недвижимости»,— рассуждает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Это связано с тем, что возведение жилых домов вблизи крупных магистралей не столь рентабельно: ухудшение экологии и видовых характеристик не способствует росту стоимости квартир. В то же время появление ЧТК вблизи существующих торговых и бизнес-центров может привести к росту их арендных ставок. «Все зависит от того, как быстро правительство Москвы сможет реализовать проект. Скорее всего, реализация ЧТК не станет столь длительной и дорогостоящей, как строительство Третьего кольца. Она пройдет по уже имеющимся магистралям, а основной задачей строителей будет отремонтировать, расширить их и построить дорожные развязки»,— говорит Ковалев.

Уже известно, что окончание первого этапа строительства ЧТК на участке Волгоградский проспект—Дмитровское шоссе планируется на 2012–2013 годы. По словам начальника отдела аналитики рынка торговой недвижимости Colliers International Ольги Ясько, невысокие темпы строительства скажутся на последовательном освоении прилегающих территорий и обеспечат плавное нарастание конкурентного взаимодействия новых комплексов.

«С появлением новой магистрали приоритеты инвесторов в развитии направлений вряд ли изменятся,— отмечает Ковалев.— В этой связи основной причиной является уже не транспортная доступность, а распределение деловой активности: Юго-Западный и Западный административные округа будут традиционно наиболее привлекательными». С ним спорит генеральный директор компании Prime City Properties Сергей Колегов. По его словам, ввод в строй ЧТК изменит ситуацию на рынке недвижимости практически во всех районах, по которым пройдет магистраль. «Отдельно стоит выделить северный участок, где ситуация изменится наиболее заметно в связи с перспективностью района»,— говорит Колегов. Он считает, что наименьшее оживление ожидается на Юго-Востоке, где ЧТК пройдет в подземном тоннеле под музеем-заповедником «Коломенское» и Москвой-рекой, а также на Востоке, где недвижимость традиционно развивается медленнее, чем в западном направлении.

«Впрочем, динамика развития прилегающих к ЧТК территорий будет зависеть от этапности его строительства. Очевидно, что наиболее интенсивными они будут для тех участков, которые предполагается ввести в эксплуатацию в первую очередь»,— говорит Ясько.

Акценты будущей застройки

«Несмотря на высокий спрос на бизнес-центры, в районе ЧТК наиболее выгодно строительство торговой недвижимости»,— говорит Ковалев. Таким образом, при условии полного ввода в эксплуатацию магистраль будет привлекать большие потоки посетителей для ТЦ за счет высокой пропускной способности, близкой по качеству к МКАД, а также небольшой удаленности от центра столицы. Впрочем, по словам Колегова, соотношение офисной и торговой недвижимости в этом районе будет равным, поскольку для строительства как офисных, так и торговых центров здесь существуют разные предпосылки. «В сегменте ритейла сегодня наблюдается постепенное увеличение активности в спальных районах, а появление новой магистрали, безусловно, только повысит привлекательность подобных проектов. В то же время продолжится децентрализация офисного рынка, и его границы будут неизбежно расширяться по мере освоения более близких к центру территорий»,— говорит Колегов.

Вообще, для офисных и торговых объектов важно находиться вблизи крупной магистрали. С одной стороны, это увеличивает поток посетителей, с другой — улучшает транспортную доступность и видимость здания. В свою очередь, это повышает статус объекта и его инвестиционную стоимость. Более того, с появлением Четвертого кольца для девелоперов откроются новые возможности, так как участки, ранее не представлявшие интереса для нового строительства, обретут коммерческую привлекательность. «К тому времени, как завершится его сооружение, район ТТК уже будет в значительной мере освоен, основные промзоны реконструированы, и девелоперы обратят внимание на более отдаленные территории»,— уверяет Колегов.

«Развитие ЧТК будет способствовать улучшению транспортной обстановки в периферийных районах города, что расширит зоны обслуживания как некоторых существующих, так и проектируемых комплексов. Кроме того, кольцо будет частично проходить через зоны промышленной застройки и откроет доступ к новым крупным площадкам под застройку»,— соглашается Ясько, отмечая, что развитие инфраструктуры ЧТК будет похоже на застройку ТТК сегодня.

Перспективный интерес

Арендаторы не так давно осознали плюсы децентрализации и обратили внимание на пояс ТТК. Конечно, им понадобится время, чтобы расширить границы возможного местоположения своих офисов до ЧТК.

Но через три-четыре года неизбежно заметное увеличение количества офисных проектов в районах, прилегающих к ЧТК,— оно начнется не ранее чем появятся первые построенные участки нового кольца.

«Уже очевидны проблемы с финансированием дорожного строительства, которые сильно замедляют сооружение ЧТК. Это не может не сказаться на интересе девелоперов и арендаторов к этому району, ведь для них важно не только будущее повышение стоимости объекта, но и текущая транспортная ситуация»,— говорит Колегов. Именно поэтому большинство девелоперов пока ориентируются на ТТК как на зарекомендовавший себя район спроса арендаторов.

Кроме того, неясные по срокам планы правительства Москвы влияют на расчеты финансовой целесообразности и ожидаемой доходности проектов вблизи ЧТК. «Заявленные сроки строительства магистрали намного превышают строительный цикл любого объекта.

Поэтому текущие проекты создаются на базе существующей транспортной инфраструктуры»,— говорит Константин Ковалев. А по словам Сергея Колегова, новая магистраль пока лишь создает позитивный психологический фон на рынке недвижимости.

«Тем не менее при строительстве новых объектов девелоперы уже сейчас рассчитывают в перспективе использовать потенциал ЧТК»,— признает Ковалев.