Рынок жилья: весна-лето 2006

Сегодня цены на вторичном рынке растут на 0,8-1,5% в неделю. К лету рост замедлится и составит порядка 0,6-0,8% в неделю. В сентябре цены опять увеличатся, а к Новому году рынок ожидает очередной ажиотаж.

Петербург сравнялся с Севастополем

«Стагнация началась на рынке жилой недвижимости в начале лета 2004 года, - рассказывает заместитель директора ЗАО «Агентство «Бекар» Леонид Сандалов. - Как и обычно летом, весенний ажиотаж, который в том году был просто небывалым, стал спадать. Люди разъехались на отдых, а обещанные чиновниками ипотечные программы не заработали в той мере, какая была необходима рынку для поддержки равновесия. Слишком быстрый рост цен весной не мог продолжаться вечно, и начался спад».

Риелторы «Бекара» вспоминают, что в июне 2004 года продавцы начали снижать цены, которые до этого, весной, росли слишком интенсивно, и в итоге, к концу 2004 года цены упали на 5%. Между тем покупатели «затаились» и стали ждать, когда цены упадут еще больше. Снизилось количество прямых покупателей, полностью исчезли с рынка инвесторы – выгоднее было хранить деньги на срочных вкладах, нежели вкладывать в жилую недвижимость. При уменьшении количества реальных покупателей цены на вторичном рынке опять пошли вниз. Летом Росрегистрацией было зафиксировано рекордно малое число сделок за все последние годы. Начал накапливаться отложенный спрос. Происходили удивительные вещи – квартира в Петербурге сравнялась по цене с квартирой, например, в Смоленске или в Севастополе.

Отложенный спрос рождает ажиотаж

По данным «Бекара», цены стали постепенно расти только в сентябре 2005 года – на 0,1% в неделю. Однако покупатели считали это случайностью и не торопились выбирать квартиры, ожидая, что цены могу упасть.

После Нового года рынок начался разогреваться. Отложенный спрос стал реализовываться: покупатели поняли, что цены не будут больше снижаться, а потихоньку растут. Кроме того, на рынке оказалось большое количество «ипотечных» денег, и количество покупателей резко выросло. Все покупатели ринулись заключать сделки, объектов в продаже стало не хватать, и апреле 2006 года в Петербурге наблюдался небывалый рост цен на жилую недвижимость - порядка 1,5% в неделю и выше.

По мнению Леонида Сандалова, есть и ажиаотажа и макроэкономические причины. Сейчас инфляция равна 13%, а рост доходов населения в последний год резко ускорился. Он был выше, чем инфляция и реальные доходы населения увеличились на 12-13% (доходы минус инфляция). Кроме того, сыграло свою роль снижение курса доллара и развитие ипотеки – снижение процентных ставок и, самое главное, снижение требований к клиентам – те, кто раньше не подходил банкам, теперь стали потенциальными клиентами».

К середине мая рост цен на рынке жилья потихоньку сбавляет темп. Риелторы предполагают, что ажиотаж постепенно спадает. Сейчас цены растут где-то на 0,8-1,5% в неделю. В настоящее время средняя цена квадратного метра в Петербурге составляет 1100-1200 за кв.м. Можно прогнозировать, что к лету рост цен замедлится, и будет составлять примерно 0,6-0,8% в неделю.

При условии такого более или менее стабильного роста, до конца года цены увеличатся на 20-25%. С сентября традиционно цены опять поползут вверх, а к Новому году можно ожидать очередной ажиотаж на рынке жилой недвижимости.