Офисы в «Москва-Сити» подорожали в десять раз

Наиболее ярким примером бурного роста цен на офисную недвижимость является цена площадей в "Москва-Сити". С начала этого года цены возросли минимум в полтора раза, а в уже построенной "Башне-2000" стоимость 1 кв. м достигла $14 тыс. В строящихся объектах цена уже превышает $10 тыс. за 1 кв. м. Эксперты утверждают, что покупатели, предвидя дальнейший рост цен, охотно инвестируют в недвижимость "Москва-Сити", в том числе и с целью дальнейшей перепродажи.

"Цена выросла в восемь-десять раз"

"В комплексе "Башня-2000" (первый построенный в "Москва-Сити" объект.- "Бизнес") свыше 50% офисных площадей сегодня принадлежит частным собственникам",- рассказывает заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Александр Крутов. По его словам, такие сделки заключались в 1999-2000 годах для привлечения финансирования на завершение стадии строительства. "С тех пор цена квадратного метра выросла в восемь-десять раз",- говорит Крутов. По словам директора по развитию ITF Development Алексея Самсонова, только за последний год цены на покупку офисных помещений в деловом центре выросли примерно на 17%. "Темпы роста могли быть выше, если бы не возникало проблем со сменой собственников. Это привело к постоянному изменению программы по вводу зданий в эксплуатацию, поэтому существовала неопределенность сроков строительства",- утверждает Самсонов.

По информации сразу нескольких консалтинговых компаний, в ряде строящихся объектов стоимость 1 кв. м уже превышает $10 тыс. К слову, если весной 2003 года цена 1 кв. м в "Башне-2000" составляла $5 тыс., то весной этого года она возросла уже до $14 тыс. (по данным Blackwood). "Цены на объектах "Москва-Сити" будут только расти, так как в завершенном состоянии деловой центр будет иметь еще большую привлекательность",- уверен управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев.

Растущий спрос

По мнению экспертов рынка, повышенный интерес к покупке площадей в "Москва-Сити" связан с возможностью зафиксировать стоимость помещения, в то время как арендные ставки в ММДЦ растут рекордными темпами. По информации ITF Development, арендные ставки в "Башне-2000" сегодня составляют около $1,4 тыс. за 1 кв. м в год (без НДС, но с учетом эксплуатационных расходов), во втором здании,"Башне на набережной",- $975, а в "Северной башне" - $700-900в зависимости от этажа и арендуемой площади. "За последние годы арендные ставки на площади в "Москва-Сити" росли на 15% ежегодно",- отметили в ITF Development.

Однако тенденция увеличения числа сделок по купле-продаже обусловлена и рядом других причин. Еще до конца прошлого года распределение офисных площадей в "МоскваСити" осуществлялось в основном путем аренды. По данным ОАО "Сити", в комплексах "Башня на набережной" и "Северная башня" площади не выставлялись на продажу, а по другим объектам преимущественно заключались договоры аренды.

Теперь сделки по купле-продаже становятся все более выгодны самим девелоперам.

"Еще пару лет назад арендодателям продажа была невыгодна. Сейчас ситуация меняется: цена на недвижимость растет более высокими темпами, чем ставка аренды. Следовательно, количество сделок по куплепродаже также будет увеличиваться",- говорит гендиректор компании Solo Светлана Муханова. По ее словам, сегодня по статистике на пять сделок по аренде приходится одна сделка по покупке, в то время как два года назад этот показатель составлял 1 к 10. О крупнейшей сделке такого рода стало известно в феврале, когда правление Внешторгбанка приняло решение о приобретении у Mirax Group 60 тыс. кв. м офисных площадей в строящемся комплексе "Федерация".

Объем предложения

Эксперты называют продажу помещений на стадии строительства закономерной. Как правило, на продажу выставляется тот объем площадей, выручка от которого окупает затраты по строительству всего комплекса. В результате в проекте задействуются только собственные средства компании и средства от продаж, а необходимость в привлечении внешнего финансирования отпадает.

"Продавая площади на стадии строительства, девелопер имеет возможность сразу получить дополнительные источники финансирования, в то время как на арендную плату можно рассчитывать только после сдачи объекта в эксплуатацию",- рассуждает ведущий специалист по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов.

Еще одна причина продаж площадей на этапе строительства - боязнь конкуренции. По словам Жуликова, концентрация такого значительного объема площадей в "Москва-Сити" приведет к тому, что возводимые сегодня башни неизбежно будут бороться за клиентов между собой. Ряд девелоперов предпочитают снизить этот риск, продавая площади уже сейчас, тем более что цены высоки.

"При существующей разнице ставок аренды и продажи продажа площадей обеспечивает девелоперу суперприбыль",- уверяет Жуликов.

Впрочем, по словам Алексея Самсонова, продажа рентабельна лишь целыми этажами, а не по 100-200 кв. м, и то лишь компаниям, которые могут выступать в качестве "якорей" в деловом центре. "Все-таки класс здания определяется не только качеством комплекса, но и компаниями, которые находятся на его территории",- рассуждает Самсонов.

Появление вторичного рынка

Как отмечают целый ряд экспертов, сейчас появляется все больше заявок на покупку офисных площадей в ММДЦ для последующей продажи. По словам старшего аналитика компании Prime City Properties Антонины Лаировой, компании могут и покупать площади с инвестиционной целью, чтобы впоследствии выгодно сдавать их в аренду. В результате уже в ближайшее время в "Москва-Сити" может сформироваться вторичный рынок предложения. "На ранних стадиях строительства в деловом центре в прямую аренду предлагаются только крупные площади от 1 тыс. кв. м. Поэтому предложение небольших блоков (от 200 кв. м) появляется только на вторичном рынке - крупные арендаторы сдают свои свободные помещения в субаренду",- объясняет Ковалев.

Идет и обратный процесс

"По мере развития бизнеса у компаний растет потребность в увеличении площадей, соответственно часть из них непременно выйдет на вторичный рынок в качестве покупателей площадей здесь же, в "Москва-Сити"",- добавляет Самсонов. "Уже очевидно, что офисы в "Москва-Сити" будут только дорожать, а спрос на них всегда будет высоким",- подчеркивает Антонина Лаирова.