Единая и неделимая аренда

Договор на право аренды территорий, прилегающих к зданиям и другим капитальным сооружениям, должен заключаться не менее чем на 25 лет. На этом настаивают депутаты Мосгордумы, подготовившие соответствующие поправки в московские законы о землепользовании и застройке и об основах платного землепользования. Сейчас такой принцип действует в отношении земельных участков, на которых непосредственно расположены здания и капитальные сооружения. Авторы поправок утверждают, что новые правила позволят защитить арендаторов, которые каждый раз при перезаключении краткосрочного договора сталкиваются требованием вносить повышенную арендную плату.

Согласно действующим столичным законам, арендный договор земельного участка, находящегося в городской собственности и занятого капитальным сооружением (здание или объект незавершенного строительства), заключается на срок до 49 лет.

При этом минимальный срок такого договора составляет не менее 25 лет. «Для капитальных сооружений и зданий срок аренды на 25 лет — это абсолютно нормальный подход»,— соглашается депутат Мосгордумы Иван Новицкий.

Однако в отношении тех территорий, которые прилегают к капитальным сооружениям, действует иной порядок заключения договора аренды. «Договор на эту категорию участков действует и пять лет, и год»,— рассказывает Новицкий. И, по его словам, арендаторы всякий раз вынуждены перезаключать договоры на условиях, выдвигаемых собственником. В качестве примера Новицкий привел ситуацию, когда для продления аренды участка предприниматели вынуждены вновь платить за выкуп права аренды, хотя это полагается делать единожды — только при заключении первичного договора (согласно действующей методике расчета, утвержденной московским правительством, стоимость выкупа прав аренды достигает 40% от экономической стоимости всех площадей на новом участке). Помимо этого, арендатор должен зачастую согласовывать условия договора в течение года, а также оплачивать технические услуги, стоимость которых составляет $1000.

Теперь, предлагают депутаты, порядок заключения арендного договорана прилегающую территорию будет приравнен к договору на участок под капитальным сооружением: территории будут арендоваться на срок до 49 лет, но не менее чем на 25 лет. Кроме того, еще одной поправкой предлагается запретить собственнику земельного участка повышать размер стоимости аренды для предпринимателей задним числом.

По мнению экспертов, с принятием поправок коррупционная емкость в вопросах аренды будет существенно снижена, и предприниматели смогут планировать свою работу на относительно долгий период, будучи застрахованными как от повышения арендной платы, так и от расторжения договора аренды вовсе. «Это первый шаг на пути к тому, чтобы сделать объект недвижимости и прилегающие к нему территории неделимыми»,— говорит директор департамента маркетинга корпорации «Инком-недвижимость» Сергей Елисеев. В то же время заместитель директора управления новостроек компании «Миэль-недвижимость» Оксана Карма опасается, что стоимость долгосрочной аренды будет включена застройщиком в общую стоимость строительства. «Это напрямую повлияет на стоимость недвижимости и ляжет на плечи покупателей»,— считает она. «Более логичным было бы установление процедуры выкупа прилегающих площадей в собственность»,— заключил Елисеев.