Обманутые соинвестры предлагают свои поправки в закон о долевом строительстве

Ассоциация помощи пострадавшим соинвесторам строительства жилья официально направила свои предложения по доработке поправок к закону о долевом строительстве в государственно-правовое управление Президента Российской Федерации. Об этом сообщили в пресс-центре Ассоциации.

Ранее в рамках экспертного совета при созданной депутатской группе эти предложения были переданы депутатам Госдумы от «Единой России»: заместителю руководителя фракции Валерию Рязанскому и руководителю комитета ГД по экономической политике Валерию Драганову.

«Мы надеемся, что наши поправки будут учтены в финальном тексте закона, поскольку они направлены на защиту интересов будущих соинвесторов, – заявил представитель ассоциации Антон Беляков. – Ассоциация разработала свой пакет предложений и передала их во все инстанции, имеющие право вынести их на обсуждение во втором чтении. Сегодняшний же вариант законопроекта, учитывающий лишь интересы кредитных и строительных организаций может, на наш взгляд, лишь усугубить ситуацию и привести к увеличению числа обманутых дольщиков».

«По проекту поправок, прошедших первое чтение 5 апреля, отменяется солидарная ответственность банка и застройщика, прописанная в 214 законе, вводится новый способ привлечения средств граждан путем выпуска облигации, однако не прописываются механизмы обеспечения этих ценных бумаг, снижается размер выплат застройщика соинвестору в случае нарушения обязательств и предусматривается возможность одностороннего внесудебного расторжения договора застройщиком», - отметили в пресс-центре.

Предложения соинвесторов по доработке законопроекта «О вненсении изменений и дополнений в ФЗ «О долевом строительстве...»

Принятые в первом чтении поправки в закон «О долевом строительстве…» в значительной степени ущемляют права физических лиц, выступающих соинвесторами долевого строительства, что и обусловило необходимость внесения Ассоциацией помощи пострадавшим инвесторам долевого строительства своих предложений по доработке законодательства в этой области.

В данном документе представлены постатейные замечания и возможные предложения по доработке законопроекта «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и статью 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В рамках нового законопроекта значительно расширен перечень случаев, когда допускается привлечение средств в долевое строительство. Так, денежные средства могут привлекаться путем выпуска специальных облигаций, а также жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами в соответствии с законодательством РФ (подпункт «б», пункт 1, статья 1, Проект № 150306-4, ред. от 23.03.06).

В случае принятия данного положения необходимо точно прописать механизм контроля деятельности вышеупомянутых организаций с указанием конкретного органа, отвечающего за осуществление этого контроля. В противном случае закон способствует созданию нерегулируемого теневого сектора в области инвестирования строительства. Также необходимо предусмотреть, чтобы исполнение обязательств по указанным облигациям обеспечивалось залогом или банковской (государственной, муниципальной) гарантией, что никак не оговорено в предложенных поправках.

Предложенная редакция части 1 статьи 3 части ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (пункт 3, статья 1, Проект № 150306-4, ред. от 23.03.06), также требует доработки. При отсутствии дополнительного пояснения термина «представление» (проектной документации) возможно ущемление права участников долевого строительства на получение достоверной информации о проекте, в котором они принимают участие, что существенно снижает их защищенность. Есть вероятность, что подобная непроясненность самого термина «представление» приведет к злоупотреблению со стороны застройщиков, в связи с чем необходимо его уточнение.

В пункте подпункте «а» пункта 5 статьи 1 Проекта № 150306-4, ред. от 23.03.06 не содержится информации о фиксированном гарантийном сроке. Законодатели ограничиваются указанием на его наличие в инвестиционном договоре, в связи с чем представляется целесообразным установление такового в рамках данного закона.

Право застройщика на расторжение договора в одностороннем порядке в случае систематического нарушения участником долевого строительства внесения авансов (подпункт «а», «б» пункта 4 статьи 1, Проект № 150306-4, ред. от 23.03.06) ставит соинвесторов и застройщиков в заведомо неравные условия, в связи с чем требует пересмотра.

Уменьшение процентной ставки, выплачиваемой физическим лицам в случае невыполнения застройщиком своих обязательств (подпункт «б» пункта 5 статьи 1, Проект № 150306-4, ред. от 23.03.06), существенно снижает защищенность последних и требует пересмотра.

В часть 3 статьи 7 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (подпункт «в», пункт 6, статья 1, Проект № 150306-4, ред. от 23.03.06) внесены изменения, в соответствии с которыми претензии к качеству объекта долевого строительства являются основанием для одностороннего расторжения договора участником долевого строительства лишь в случае «неустранения выявленных недостатков в разумный срок, установленный участником долевого строительства по согласованию с застройщиком». В случае принятия данного положения необходимо уточнение конкретных сроков устранения дефектов строительства в рамках инвестиционного договора. Данный срок должен быть единым, но с учетом особенностей возможных дефектов. Представляется также целесообразным включение в договор обязательного страхования рисков, связанных с возможными недостатками предоставленного дольщику объекта, которые делают данный объект непригодным для предусмотренного договором использования.

В законопроекте также предусмотрено освобождение застройщика от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства в пределах гарантийного срока, в случае если ему удастся доказать, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (подпункт «г», пункт 6, статья 1, Проект № 150306-4, ред. от 23.03.06). Данное положение существенно снижает ответственность застройщика. В случае его принятия необходима дальнейшая детализация дефектов объекта долевого строительства, за которые застройщик не несет ответственности. Единый перечень подобных объектов должен предусматриваться инвестиционным договором. Все вышеперечисленные случаи, за исключением появления дефектов объекта «вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами», должны оговариваться в рамках системы страхования строительных рисков.

Отмена положения, ограничивающего срок передачи объекта застройщиком двумя месяцами с момента сдачи дома в эксплуатацию (подпункт «а», пункт 7, Проект № 150306-4, ред. от 16.12.05), представляется не вполне целесообразной, так как из закона фактически вычеркивается фиксированная дата сдачи объекта со ссылкой на условия договора. В целях защиты интересов соинвесторов необходимо введение фиксированного «крайнего» срока передачи объекта застройщиком с момента сдачи дома в эксплуатацию, независимо от условий договора.

Существенно ущемляют права участников долевого строительства положения, предоставляющие застройщику право на составление одностороннего акта или иного документа о передаче объекта строительства, в том числе и в случае, если заказное письмо с сообщением было возвращено застройщику из-за отсутствия участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (подпункт «в», пункт 7, статья 1, Проект № 150306-4, ред. от 23.03.06). В данном положении законопроекта также никак не оговорены конкретные причины уклонения или отказа участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок. При этом положение проекта, согласно которому риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления такого акта о передаче объекта представляется неправомерным.

Положение об отмене солидарной ответственности застройщика и банка перед участниками долевого строительства (пункт 10, статья 1, Проект № 150306-4, ред. от 23.03.06) не только способствует снижению защиты соинвесторов, но и предоставляет необоснованные преференции банковским структурам, которые не несут практически никакой ответственности перед соинвесторами в процессе строительства. В связи с этим представляется необходимым обеспечить в рамках данного закона механизм расчета «приемлемой» ставки возмещения средств банком в случае невыполнения обязательств застройщиком.

Общие предложения

Необходимо утверждение унифицированной формы инвестиционного договора, которая так и не была внесена в законопроект.

Необходима более четко прописанная система регистрации, а также механизм контроля за осуществлением этого процесса, (до сих пор нет ясности по поводу того, какой именно орган должен выполнять контролирующие функции и выдавать разрешение на реализацию проекта).

В законопроекте по-прежнему отсутствует факт двойной продажи квартир как одно из оснований для расторжения договора.

Для защиты прав соинвесторов закон должен предусматривать обязательное страхование гражданской ответственности застройщиков за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве.

При этом для эффективной работы данной системы страхования необходимо создание соответствующего государственного органа с разветвленной структурой региональных отделений, на который будет возложена эта функция. В противном случае становится вполне вероятным создание самими застройщиками временных страховых компаний, де-факто не обеспечивающих никакой защиты интересов участников долевого строительства в случае нарушения застройщиками условий инвестиционного договора.