Фондовый рынок поможет ипотеке

Процентные ставки по ипотеке достигли локального минимума. До недавнего времени снижение шло стремительными темпами – 2–2,5% в год. Теперь банкам необходимо задуматься о рефинансировании ипотечных операций.

Теперь существуют предпосылки к тому, что снижение может на время приостановиться. Причин сразу несколько. Западные деньги пока не становятся дешевле, а собственные активы банков не безграничны (в настоящее время ресурсы сроком свыше 3 лет составляют не более 5–6% банковских пассивов). В такой ситуации необходимы реальные механизмы финансирования ипотечных операций, и все большую актуальность приобретает их рефинансирование. Банки, которые реализуют собственные ипотечные программы, как правило, либо привлекают деньги на выдачу новых кредитов, продавая пулы ипотечных кредитов более крупным банкам, российским или зарубежным, которые не занимаются первичным андеррайтингом, либо используют механизм привлечения средств институциональных инвесторов, привлекая средства с фондового рынка. Последний путь, исходя из мировой практики, самый эффективный. Так, в Германии рефинансируется до 36% всех выдаваемых в стране ипотечных кредитов, а в Дании – все 100%.

Сергей Озеров, финансовый директор банка DeltaCredit, говорит, что его банк "использует долгосрочные средства от международных финансовых организаций и долгосрочные синдицированные кредиты от коммерческих банков, но в ближайшие годы будет привлекать долгосрочные недорогие ресурсы и с помощью секьюритизации, и за счет выпуска облигаций с ипотечным покрытием".

Если банки, занимающиеся развитием ипотечных программ, начнут привлекать средства с фондового рынка, это может дать новый толчок к понижению ставок и развитию той самой массовой ипотеки, о которой говорят чиновники и которую ждут 20% граждан России, планирующие, по мнению исследовательского центра Business Vision, улучшить свои жилищные условия в ближайшие 5 лет. "Мы уверены, что привлечение недорогих ресурсов в результате секьюритизации портфелей ипотечных кредитов позволит и значительно улучшить условия кредитов, и нарастить их объемы. На данный момент секьюритизация – это один из самых эффективных способов привлечения долгосрочных недорогих ресурсов с рынка", – говорит Михаил Лазаренко, директор ипотечного департамента ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный банк".

Одна из главных проблем на этом пути – отсутствие поправок к закону "О рынке ценных бумагах" и непрописанные возможности эмиссии ипотечных облигаций с ипотечным покрытием. Этот закон даст возможность оценить стоимость ресурсов и возможности рефинансирования. По мнению экспертов, в законе существует еще масса недоработок. Например, пока не решены вопросы с налогообложением ценных бумаг и с деятельностью ипотечного агента (к примеру, в США этот рынок оживился, когда был принят ряд законов, которые снимают с компаний, выпускающих ценные бумаги, налоговое бремя).

Не четко определен вопрос с банкротством ипотечного агента и последствиями такого банкротства. "А отсутствие работающего закона не позволяет создать полноценный рынок рефинансирования ипотечных кредитов", – говорит Михаил Лазаренко. По мнению участников рынка, также должна быть изменена ст. 3 закона в части требований к страховому покрытию, значительно повышающих эффективную процентную ставку по кредитам и снижающих доступность ипотечного кредита для физических лиц. Если все составляющие закона будут приняты, можно будет говорить о дальнейшем цикле понижения ставок.

Согласно исследованию "Поведение потребителей на рынке ипотечного кредитования", подготовленному департаментом консалтинга РБК, пока ставки по ипотечным кредитам остаются на достаточно высоком уровне: в среднем 14–15% в рублях и 10–11% в валюте. Если с текущих 14–15% годовых в рублях ставка будет снижена вдвое, как это планирует сделать к 2010 году АИЖК, то число потенциальных заемщиков, по данным аналитического отдела РБК, может увеличиться более чем в 3 раза: с 5 до 17%.

Разворотная точка

19 мая Правительство РФ одобрило проект федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", способный ускорить появление долгожданного инструмента. Появление на российском фондовом рынке новых инструментов в виде ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) может произвести эффект тектонического сдвига на рынке ипотеки и стать главным финансовым событием 2006 года. "Для потребителя это означает одно: процентные ставки по ипотечным кредитам будут снижаться", – говорит Николай Шитов, президент Городского Ипотечного Банка.

ИЦБ являются частным случаем ABS (asset backed securities), которые представляют собой ценные бумаги, дающие их владельцам право на получение денежных поступлений от определенного пула (набора) активов. В случае ИЦБ активы представляют собой права требований по ипотечным кредитам, обеспеченным залогом объектов недвижимости. Ипотечные кредиты погашаются помесячными (или поквартальными) платежами. Владельцы ИЦБ, обеспеченных этим пулом, по некоторой заранее определенной схеме получают большую часть этих платежей. Пока выпуск таких бумаг еще не был осуществлен на российском рынке по причине отсутствия необходимых доработок в законодательстве и недостаточного объема ипотечных кредитных портфелей.

Поправки к закону должны разрешить противоречия в части работы с облигациями с ипотечным покрытием, которые будут выпускаться с баланса самой кредитной организации, и при принятии таких поправок банки смогут осуществлять эмиссию этих бумаг. А вот в части выпуска облигаций через ипотечных агентов (т. н. SPV) вопрос не решен, например, в части налогообложения таких организаций.

По мнению Игоря Жигунова, члена правления, директора по Северо-Западному округу ООО "Городской Ипотечный Банк", "не было еще пула кредитов, с которым можно было бы выходить на серьезный мировой уровень. Такой пул в сумме должен быть от $100 млн. Сейчас топ-участники рынка сформировали такие пулы, и в этом либо в следующем году на рынке должны появиться ипотечные ценные бумаги. Можно предположить, что доходность ипотечных облигаций будет на 2–3% ниже, чем декларируемые ныне процентные ставки по рублевым ипотечным кредитам. В целом же важно, чтобы рублевые механизмы рефинансирования заработали для всех участников рынка. Таким образом, следующий шаг – это перевод ипотечных банковских продуктов, в том числе и на рубли, для чего необходима разработка закона о секьюритизации".

Как говорит Михаил Лазаренко, "изначально выходя на рынок ипотечного кредитования, "КИТ Финанс" как инвестиционный банк ставил перед собой целью секьюритизацию. Реализация собственной ипотечной программы наряду с программой рефинансирования кредитов банков сейчас направлена на формирование необходимого пула закладных. Минимальный пул закладных, с которым целесообразно выходить на секьюритизацию, составляет 2 млрд рублей. И после его формирования мы сможем выбрать оптимальный вариант секьюритизации. Это может быть как выпуск облигаций через ипотечного агента, так и формирование ипотечного ПИФа или размещение обеспеченных активами нот на западных рынках".

Следующий этап развития рынка – появление более сложных структурированных бумаг (отличие таковых: на эти бумаги обязательно должен быть рейтинг известных рейтинговых компаний).