Застройщикам вновь предлагают готовить документы на участки под строительство

В Северной столице в конце мая вступила в действие новая редакция закона "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга для строительства и реконструкции", способная существенно изменить порядок распределения земельных участков под жилищное строительство. По отзывам специалистов, никогда еще новый законодательный акт так быстро не проходил процедуру подписания у губернатора и не вступал в силу. На все это ушло меньше двух недель. Городские власти, очевидно, осознали, что без корректировки законодательства о земле реализовать национальный проект "Доступное жилье" будет трудно.

Обеспечение строителей земельными участками с готовой документацией остается большой проблемой там, где жилищное строительство действительно имеет значительные объемы. После введения с 1 октября 2005 года распределения земельных участков исключительно на аукционной основе, в регионах России сложилась двойственная (но в обоих случаях, не нормальная) ситуация. В большинстве из них земля продолжала предоставляться на основе целевого распределения (по данным Федеральной антимонопольной службы, более 90 процентов участков в стране на начало года ушло, минуя аукционы). То есть с нарушением закона. В то же время там, где новые правила выполняются, количество предоставленных участков резко упало. Пример тому - Петербург, в котором аукционный принцип выделения участков был объявлен еще за год до того, как к этому пришли на федеральном уровне. В минувшем году, по данным Союза строительных компаний, было введено в оборот для жилищного строительства всего 36 участков. Причем лишь 8 - по так называемым полным пакетам, то есть на нормальной аукционной основе. В то же время целевым назначением в предыдущие годы выделялась одна- две сотни участков.

Главная проблема, по оценке экспертов, - медленная подготовка пакетов документов, необходимых для проведения аукционов. В прежние времена их готовили для облюбованных участков сами застройщики. Теперь этим занимаются государственные структуры. А у них сил не хватает. Частный же бизнес в эту сферу идет неохотно.

И вот чтобы подстегнуть последний, Законодательное собрание Петербурга с подачи строителей и внесло в закон о порядке предоставления земель корректировки. Главным из них стало введение такого понятия, как "потенциальный инвестор". По определению, это лицо, которое имеет намерение участвовать в инвестиционной деятельности. Потенциальный инвестор наделен теперь правом инициировать вынесение на заседание правительства города вопроса о предоставлении для строительства того или иного участка. Раньше это право предоставлялось исключительно Управлению инвестиций комитета по строительству, то есть государственной структуре, которая могла и не вынести на рассмотрение участок, когда появлялись желающие. Теперь в новой редакции закона прописан порядок рассмотрения заявок инвесторов и указаны обоснования для отказа. Фактически, если желание инвестора вписывается в рамки действующего законодательства, отказать ему в рассмотрении вопроса о выставлении на торги предложенного им участка нельзя. Таким образом, у потенциального застройщика появляется уверенность, что нужный ему участок будет хотя бы введен в оборот. Прописано и время рассмотрения - не более трех месяцев. Правда, по словам председателя комиссии по городскому хозяйству Законодательного собрания Михаила Амосова, во время рассмотрения законопроекта городская администрация настояла на увеличении этого срока с 1 до 3 месяцев. Быстрее чиновники боятся не управиться.

Далее на разработку полного пакета документов, необходимых для проведения торгов, объявляется конкурс. Потенциальный инвестор и тут получает преимущество, которого у него ранее не было. Если он подаст заявление на участие в этом конкурсе до дня опубликования объявления о начале приема заявок, с ним обязаны заключить договор на проведение таких работ. Это не мешает городским властям подписать аналогичные соглашения и с другими желающими вступить в борьбу за право подготовки пакета документов. И рыночный принцип в таком случае будет соблюден. Однако закон гласит, что в этом случае победителем конкурса становится тот, кто быстрее других выполнит работу. Если учесть, что потенциальный инвестор сам предлагает данный участок, документы у него, безусловно, к этому моменту могут уже быть готовы. А стало быть, в скорости с ним состязаться тяжело.

Таким образом, у застройщика появляется стимул, как и прежде, самому искать для себя земельные участки и готовить для них документы. Поскольку при всем видимом соблюдении рыночных процедур у него будет значительно больше шансов оставить облюбованный участок за собой.

Однако не все специалисты оптимистично настроены в отношении нового закона. Все-таки для застройщиков подготовка документов для торгов - далеко не основная работа. Им лучше было бы просто приходить на аукцион и покупать участок. Однако для того, чтобы этой работой активно занялись профессиональные девелоперы, по оценкам экспертов, необходимо, во-первых, поднять размер вознаграждения за работу (сейчас он равен в Петербурге 10 процентам от рыночной цены участка, а должен быть где-то в районе 20). Во-вторых, говорят строители, надо отсечь от участия в торгах на право подготовки документов фирмы-однодневки, которые предлагают очень выгодные условия, а потом не справляются с работой (в Петербурге управлению инвестиций по этой причине пришлось расторгнуть более двух третей заключенных договоров). Наконец, надо бы снизить риск этого бизнеса, поскольку нередки случаи, когда земельные участки, предоставляемые девелоперам для проведения изыскательских работ, оказываются не пригодными для освоения. Как объясняет директор бюро социально-экономических и инвестиционных проектов Санкт-Петербургского института градостроительного проектирования Владимир Аврутин, именно потому, что городские власти до сих пор ясно не представляют себе, как будет развиваться Петербург (и стало быть, какие территории будут востребованы), они предпочитают не вкладывать казенные деньги в разработку документации. Пусть лучше бизнес рискует.