Кредитование загородной недвижимости - перспективное направление

Кредитование загородной недвижимости считают перспективным направлением практически все участники рынка. Однако банки не спешат развивать ипотечные программы в этом сегменте. Выход на загородный рынок осложнен правовыми проблемами с землей и трудностями оценки ликвидности объектов.

На заседании круглого стола «Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования на рынке загородной недвижимости и коттеджного строительства» представители бизнес-сообщества обсудили вопросы взаимодействия застройщиков, банкиров, риэлтеров, оценщиков и страховщиков для привлечения кредитных ресурсов на загородный рынок жилья. Мероприятие открывает серию круглых столов под общим названием «Ипотека в Санкт-Петербурге и Ленинградской области», организованную в рамках подготовки II Петербургского ипотечного форума.

Организатор - Группа компаний «Бюллетень Недвижимости» при поддержке Жилищного комитета, городского и областного ипотечных агентств, Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН).

Каждому - отдельный дом

На последнем совещании Президиума Совета по национальным проектам первый вице-премьер Дмитрий Медведев рассказал о своем видении реализации программы «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». По его мнению, акцент необходимо сместить в сторону малоэтажного домостроения. Малоэтажка, благодаря применению экономичных технологий и материалов, может стать этим самым доступным жильем для россиян. В то же время на совещании в Полномочном представительстве Президента РФ в СЗФО отмечалось, что сегодня у населения и банков есть средства на приобретение жилья. Но, по словам директора ЭСОН Павла Созинова, проблемой является неразвитость строительной индустрии и, как следствие, недостаточное количество готовых жилых объектов на региональном рынке недвижимости.

Более отрадная картина складывается вблизи мегаполисов. В настоящее время в пригородах Петербурга строится около 50 коттеджных поселков. Специалисты указывают на ежегодное увеличение спроса на 10-15%. Формируется понятие наиболее ликвидного объекта на рынке. Это коттедж стоимостью $100-150 тыс., расположенный на участке 15-30 соток. Наиболее востребованными являются Курортный, Приозерский районы, а также Всеволожск, Выборг, Гатчина. Таким образом, в 30—50-километровой пригородной зоне сегодня формируется частный сектор, в котором может развиваться ипотечное кредитование.

Глубинка приобщится к кредитам

Но ипотечные схемы необходимо развивать не только непосредственно вокруг Петербурга, но и в отдаленных районах Ленинградской области. По словам генерального директора ОАО «Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования» Алексея Полякова, существуют разные варианты решения этой задачи. Ряд компаний предлагает строить недорогое жилье, возводимое в короткие сроки по западным технологиям, которое областное агентство будет реализовывать через систему ипотечного кредитования. Другой путь связан с использованием объектов незавершенного строительства, которых сейчас немало на территории Ленобласти. Муниципалитеты могли бы провести их инвентаризацию и заявить в инвестиционную программу агентства. Потом за счет привлеченных кредитов под гарантии областного правительства недострой можно превратить в социальное доступное жилье. В областной бюджет на этот год заложено 800 млн руб. на развитие системы ипотечного кредитования и инвестирование в жилое строительство. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Москва) с 2006 г. также готово инвестировать средства в возведение жилья в регионах России через действующего регионального оператора. Такое строительство будет осуществляться под гарантии областной администрации и муниципального образования.

Но, как считает генеральный директор ЗАО «Русский фонд недвижимости» Александр Портнов, развиваться отечественному рынку доступного загородного жилья мешает менталитет россиян. Участок 10-50 соток с домом стоит очень дорого. За рубежом, по словам г-на Порт-нова, земельные участки в коттеджных поселках, как правило, небольшие — 3— 4 сотки. Между тем за счет сокращения площади земельного участка можно значительно уменьшить стоимость объекта. Кроме того, наши сограждане стремятся возвести монументальный дом из кирпича или газобетона, что также удорожает строительство. Решить проблему, по мнению Александра Портнова, можно за счет относительно недорогого каркасного домостроения, которое широко используется во всем мире.

«Гадкий утенок» ипотечного рынка

Кредитование строительства и приобретения загородной недвижимости находится пока только на стадии становления. Если рынок городской недвижимости начал формироваться с начала 1990-х, когда благодаря приватизации появились объекты частной собственности — квартиры, то рынок загородного жилья достаточно молод и биография его коротка. Лишь в 2005 г. в рамках Жилищного пакета были приняты документы, которые упростили сделки с такими объектами. Не так много желающих приобрести загородную недвижимость посредством ипотеки, так как в этом сегменте преобладают объекты по ценам $300 тыс. и больше. Слишком высокая стоимость строящегося жилья, подчеркивает член правления, директор по Северо-Западному округу ООО «Городской ипотечный банк» Игорь Жигунов, становится причиной того, что немногие клиенты способны представить в банк сведения о доходах, достаточных для получения кредита. Кроме того, нужно учитывать, что срок экспозиции загородного жилого объекта (период, за который реально найти покупателя) составляет 4—6 месяцев, а иногда и более года. В городе данный показатель гораздо ниже — всего 2—8 недель. Из-за этого кредиторы опасаются, что не смогут реализовать объект без убытка для себя в случае дефолта заемщика. Все это, по мнению г-на Жигунова, делает кредит практически недоступным для потенциального заемщика.

О проблеме дефицита жилья стоимостью $100—300 тыс. говорил и генеральный директор АН «Александр-Н» Сергей Сосновский. «Сегодня такие объекты составляют самый интересный сегмент рынка, в котором жилье имеет надлежащее качество и обеспечено необходимой для жизни инфраструктурой», — подчеркнул он. Под залог объектов этой ценовой категории многие банки не прочь выдавать ипотечные кредиты, но такие дома просто не доходят до потенциальных заемщиков. Их «перехватывают» прямые покупатели, имеющие собственные средства.

Земля как источник проблемы

Развитие ипотеки на рынке загородной недвижимости затруднено по нескольким причинам. Одна из главных проблем, по словам управляющего петербургским филиалом АКБ «Абсолют Банк» Вадима Осипова, юридическая. Банки сегодня готовы выдавать ипотечные кредиты, если земля под коттеджем оформлена в собственность, а ее разрешенное использование — индивидуальное жилищное строительство. При этом коттедж также должен находиться в собственности.

Не внушает оптимизма и практика строительства коттеджей. Строительные компании часто приобретают пятно под застройку и начинают возведение домов без разбивки земли на участки. Это делает практически невозможным передачу приобретаемого строения в залог.

Встречаются случаи, когда потенциальный покупатель заключает договор подряда и так финансирует строительство. Однако управляющий проектами Группы компаний «Олимп 2000» Сергей Щерба подчеркнул, что подобная схема оправдывает себя, только когда строительная корпорация зарекомендовала себя на рынке и имеет положительную репутацию. Иначе банк вынужден принимать на себя не только риск невозврата кредита заемщиком, но и риск невыполнения застройщиком его обязательств.

Коттеджных поселков с оформленной по закону землей крайне мало. Многие поселения возникают за счет самостроя, иногда «заползают» на территории воинских частей, земли общего пользования и т. д. Бывает, что подобную ситуацию законным путем разрешить невозможно. Поэтому, как считает председатель коллегии адвокатов «Юридического центра «ЛЕКС» Лев Остромухов, внедрение ипотечных схем на рынке загородной недвижимости преждевременно. Это породит множество проблем, разобраться с которыми потом будет очень трудно.

Сложности, возникающие при регистрации права собственности, по мнению Сергея Сосновского, значительно тормозят ипотечное кредитование в этом сегменте. Сегодня для того чтобы получить все необходимые согласования, приходится тратить от шести месяцев до года. А объекты с неоформленными правовыми документами не являются товаром в полном смысле этого слова. Поэтому с ними очень сложно работать.

Чрезвычайно усложненная и затянутая процедура оформления права собственности приводит к тому, подчеркнул г-н Осипов, что на сегодня лишь 10% объектов загородной недвижимости, предложенных к продаже, имеют оформленные надлежащим образом правоустанавливающие документы и могут стать объектами сделки. Поэтому, отметил он, ипотечные сделки на рынке загородного жилья носят единичный характер.

Ключевой момент в ипотечной схеме

Сложность загородной ипотеки заключается и в непростой оценке индивидуальных строений. Объекты, по словам Игоря Жигунова, сильно разнятся по своему качеству, местоположению, статусу и ликвидности. Лишь в последнее время — с началом строительства коттеджных поселков - появилась возможность классифицировать и более-менее точно оценивать жилье по категориям от «эконом» до «люкс».

По мнению генерального директора «Центра оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» Вадима Марковича, определение стоимости объектов загородной недвижимости является одним из ключевых моментов при проведении сделок с использованием ипотечной схемы. Это — не просто подтверждение заявленной цены, а профессиональный расчет рыночной стоимости, которая может отличаться от заявленной продавцом суммы как в большую, так и меньшую сторону. В случае значительного расхождения определенной оценщиком рыночной стоимости и цены продажи необходимы дополнительные консультации и диалог всех заинтересованных сторон (банка, покупателя, продавца). Но в результате обмена мнениями, при представлении объективных доводов и достаточных аргументов, одна из заявленных сумм может быть скорректирована.

Убежденный сторонник каркасного малоэтажного строительства Александр Портнов считает, что проблемы оценки мешают и развитию этого вида домостроения, так как сегодня нет утвержденных норм и правил, регламентирующих данную технологию. Это приводит к нежеланию банков «связываться» с подобными объектами. Необходимо вырабатывать стандарты каркасного домостроения. А кроме того -жестко контролировать качество строительства.

Единое мнение собравшихся о том, что основным тормозом развития загородной ипотеки является несовершенство законодательства, выразил главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин в заключительном выступлении мероприятия.