Земли забронируют под инфраструктуру

Правительство России планирует резервировать земли под строительство инфраструктурных объектов. В основном речь идет о транспортных магистралях и линиях электропередач. Жилищного строительства данная инициатива не коснется.

Минэкономразвития и торговли РФ готовит поправки к действующему Земельному кодексу. Они позволят ограничивать свободный оборот земельных участков после принятия решения о развитии инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, а также о создании особо охраняемых природных территорий. В этих случаях местным властям запретят выделять землю любым физическим и юридическим лицам. Бронь будет распространяться на расстояние до двух километров от будущего объекта. Государственную землю можно зарезервировать на 20 лет, частную — на три года.

Прописывалось, но не выполнялось

В генеральных планах, утверждаемых местными властями, предусматриваются проекты застройки населенных пунктов. Естественно, в планах указаны предназначенные под застройку земельные участки, которые и так подлежат резервированию и не могут быть приватизированы. Но это условие в регионах зачастую игнорируется. Когда же на участке требуется построить инфраструктурный объект, местным властям ничего не остается, как выкупать землю, изначально предназначенную под застройку. Причем цены на участки тут же увеличиваются в разы.

Принятый в 2004 году закон о переводе земель из одной категории в другую позволяет государству изымать у собственников земельные участки с формулировкой «под государственные нужды». Но эффективного способа борьбы со спекуляцией пятнами под застройку или инфраструктурные объекты до сих пор нет. Чтобы предотвратить спекуляцию землями чиновники решили уточнить механизм бронирования участков под объекты инфраструктуры. По словам министра транспорта РФ Игоря Левитина, Правительство рассматривает возможность предварительного резервирования земель под крупные проекты, в основном под нужды транспорта. На таких территориях не могут производиться другие работы. Первые шаги в этом направлении уже сделаны.

В начале прошлого года власти Петербурга и Ленинградской области получили от Правительства России рекомендации на введение ограничений по использованию земельных участков. Новые нормы коснулись участков, которые расположены в зоне будущего строительства платной трассы Москва — Санкт-Петербург. Такие же предписания получили чиновники Москвы и Московской области, Новгородской и Тверской областей.

Обязательный выкуп

После того как государство зарезервирует для себя необходимые земельные территории, строительство на них будет запрещено. Собственники этой земли должны будут продать государству свои участки. По словам председателя совета директоров ООО «Центр юридической поддержки землепользователей» Виктора Щелокова, Земельный кодекс РФ предусматривает возможность изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Так, в статье 49 ЗК РФ приводится обширный список объектов, под размещение которых можно изымать земли частных владельцев (это военные объекты, объекты транспорта, энергетики, связи, электро-, газо-, тепло- и водоснабжения, дороги и т. д.). Вместе с тем Гражданский кодекс России устанавливает порядок выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Определение выкупной стоимости земли чиновники планируют прописать в отдельном законопроекте. По действующему законодательству цена определяется соглашением сторон - собственника и государственного (муниципального) органа. «При определении выкупной цены в нее включаются ры-

ночная стоимость самого земельного участка, стоимость находящегося на нем недвижимого имущества, убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, в том числе и упущенную выгоду», — поясняет Виктор Щелоков. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен другой земельный участок взамен изымаемого, с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Строители не пострадают

Конфликты при строительстве инфраструктурных объектов с новыми собственниками земли в Петербурге уже случались. Например, судебное разбирательство садоводческих товариществ с ГУ «Дирекция по строительству транспортного обхода Санкт-Петербурга». Тогда за счет территории садоводства планировалось расширить санитарную зону КАД. «Мы сталкиваемся с такими же проблемами. Когда инвестор заинтересован в размещении какого-либо крупного объекта, мы часто сталкиваемся с тем, что земельный участок давно приватизирован и за него хотят получить крупную сумму», - рассказывает заместитель генерального директора ОАО «КАД-Ленобласть» Борис Латкин.

Топ-менеджеры строительных компаний Северной столицы уверены, что резервирование земель не затронет их интересы. Уже полученные ими пятна не отберут. По мнению генерального директора ЗАО «Центральное управление недвижимости «ЛенСпецСМУ» Антона Евдокимова, необходимость принятия таких поправок появилась, когда началась реализация крупных инфраструктурных проектов. «При осуществлении таких проектов возникли сложности из-за несоответствий в законодательстве. И чиновники просто упорядочили некоторые механизмы», - говорит Антон Евдокимов.

Хоть чиновники уверены, что запрет на отчуждение земель позволит избежать спекуляции, многие эксперты считают, что для эффективного резервирования нужен жесткий контроль за этим процессом. Впрочем, как и за самими чиновниками.