Пригород ждет кризис городского рынка

Рынок квартир в пригородах Петербурга реагирует на события, происходящие в городе, с некоторым опозданием. Пока рост средней цены предложения отстает от среднегородского, однако скоро ситуация поменяется.

Квартирный рынок пригородов интересует в основном приезжих из Ленобласти, кроме того, там всегда присутствует локальный спрос: чаще всего люди, давно жившие, например в Колпино, меняют жилье в этом же районе. Во-первых, все привычно, а во-вторых, для входа на городской рынок нужно преодолеть известный ценовой барьер. Есть спрос со стороны города, но в основном - для расселений и разъездов: в пригороде сопоставимое по качеству жилье стоит на 25-30% дешевле, и такой выигрыш в цене позволяет не потерять при разъезде в площади квартиры.

В засаде

Все это верно в ситуации стабильного развития рынка. То есть - не сейчас. Теперь, когда среднегородские индексы роста цен на жилье в Петербурге колеблются возле отметки 2% в неделю, а средняя цена предложения на первичном рынке взлетела в мае на 16%, пригородный рынок квартир тоже растет, но куда медленнее. Настолько, что можно сказать, будто он в ожидании.

В ожидании резкого всплеска спроса со стороны горожан. И он последует незамедлительно - как только в городе будет преодолен уровень "адекватности цены", по аналогии с событиями 2003 г.

Про пригород вспоминают в смутные времена. Во время ажиотажа 2003-го "порог адекватности", как показала практика, составил $45 тыс. за типовую однокомнатную квартиру. И вот когда ее оказалось невозможно купить в городе, спрос резко сместился за его окраины. То же самое будет и теперь - только в больших масштабах и на ином уровне.

Дешевая альтернатива

Нынешний порог адекватности можно оценить в $2 тыс./м2 среднегородской цены. Нагляднее - до $60 тыс. за однокомнатную квартиру в хрущевке или подобную ей площадью немногим более 30 м2. По его достижении, а может, даже и раньше, на уровне $55 тыс., городской рынок, скорее всего, встанет - "схлопнется". Покупать такие квартиры уже перестанут. Зато в пригородах резко увеличится спрос, активность вырастет в разы, темпы роста цен обгонят среднегородские, однако проблему возникшего дефицита это не решит.

Дело в том, что в петербургских пригородах крайне ограничено предложение качественного жилья. Неприятность в том, что его там практически не строили. Есть некоторое количество новых домов в Колпино, в Петергофе - в университетском городке, немного во Всеволожске. Но основная масса этого жилья, вполне, кстати, отвечающая постоянному небогатому спросу на пригороды, - хрущевки или нечто по потребительским характеристикам им подобное. Они в состоянии поглотить спрос на минимальное жилье, но никак не решат проблему самого дефицитного на сегодня - качественного экономкласса.

Всегда популярно

Так что сейчас, пожалуй, настало самое время обратить внимание на качественные квартиры "непрестижных" пригородов: в ближайшее время можно ждать резкого повышения спроса на них.Следует, правда, иметь в виду еще одну характерную особенность пригородного рынка: после мощнейшего "прилива" не успевших за ценовой гонкой покупателей из города там обычно следует не стагнация, а довольно заметный "отлив". Но в любом случае на прежний уровень ценник не вернется, а в долгосрочной перспективе спрос на пригородное жилье останется постоянным.

"Сельские жители" по-прежнему будут стремиться поближе к мегаполису, а в самом Петербурге жилье по-прежнему будет дорожать, "выдавливая" наименее платежеспособных покупателей. К тому же останется постоянный локальный спрос: местные жители всегда будут стремиться улучшить жилищные условия - естественно, переезжая в то самое качественное жилье. Так обстоят дела в "непрестижных" пригородах - во Всеволожске, Колпино, Кронштадте или Ломоносове, в Красном Селе... Иное - в пригородах "престижных". Рынок пригородной недвижимости реагирует на изменение цен с большим опозданием. К нему обращаются, когда понимают, что в городе ловить нечего. $2000 за 1 м2 - нынешний порог адекватности средней городской цены платежеспособному спросу.