В Петербурге жилье подорожает до $1000 за м2

Петербургские строители прогнозируют значительный рост цен на квартиры. Главная причина того, что за вожделенные квадратные метры придется платить все больше, - новый порядок продажи земли под застройку. Одновременно с этим, петербургские застройщики жалуются на низкую рентабельность своего бизнеса.

Непродолжительное летнее «затишье», когда цены на квадратные метры петербургского жилья прекратили свой рост, создало опасные иллюзии как у смольнинских чиновников, так и у простых петербуржцев, поверивших в «сверхприбыли» петербургских строительных компаний.

Данные агентств недвижимости показывают, что в сентябре спрос на первичном и вторичном рынке жилья снизился на 30-40%. Теперь компании спешат убедить горожан, что откладывать покупку квартиры в ожидании снижения цен бессмысленно и опасно. Квартиры в Петербурге будут дорожать и достаточно быстро.

Рост себестоимости

Уже в сентябре, по данным Ассоциации домостроителей СПб и ЛО, цены на жилье выросли на 3% - вопреки наметившемуся уменьшению спроса.

Генеральный директор ЗАО «Стройкомплект» Дмитрий Тютин считает, что строительным компаниям уже некуда отступать: рентабельность их бизнеса упала до рекордных с августа 98-го года 20%.

С начала года себестоимость квадратного метра в типичной петербургской новостройке выросла на $390 и превысила $800.

По словам президента корпорации «Строймонтаж» Артура Кириленко, жителям Петербурга и городским властям нужно смириться с тем, что строить дешевле компании при всем желании не смогут, а, значит, и платить за квартиры придется адекватно.

Генеральный директор «Петербургстрой Skanska» Виталий Вотолевский отмечает, что дольщикам не следует доверять компаниям, которые продают квадратные метры менее чем за $800.

Однако главной причиной грядущего подорожания строители называют неэффективную городскую политику в области распределения участков под застройку. Наибольшие нарекания у городского бизнес-сообщества вызывает так называемый «короткий пакет».

Что такое «короткий пакет»?

«Короткий пакет» - это упрощенная схема аренды земельных участков под застройку, принятая Правительством Санкт-Петербурга 16 марта 2004 года. По словам председателя Комитета по строительству Евгения Яцышина, упрощенная схема появилась в результате «подчистки» существующей схемы: из нее «было убрано все малозначащее и неработающее». В частности, «короткий пакет» не включает в себя заключение экологов и СЭС.

Единственным критерием отбора победителя при торгах по «короткому пакету» является цена аренды. Участок передается в аренду на 6 лет при следующей схеме выплаты: по 30% от полной стоимости арендной платы инвестор обязан выплачивать ежегодно в течение первых трех лет, затем ежегодно - по 3,33%. Срок в 6 лет складывается следующим образом: 1,5 года отводится на изыскательские работы, 1,5 - на проектирование и 3 года - на строительство.

Если в течение этого срока не появится обещанное инвестором строение, будет запущен штрафной механизм. «Короткий пакет» не дает инвестору права на строительство, он позволяет проводить только изыскательские работы. Для того чтобы получить разрешение на строительство, необходим полный пакет документов («длинный пакет»).

Рост цен

Аналитики подсчитали, что ближайшие несколько лет городской жилищный рынок ждет неуклонная стагнация, чтобы там не обещали смольнинские чиновники. Снижение темпов строительства снизит предложение на первичном рынке, что, естественно, повлечет за собой рост цен, который традиционно провоцирует на подорожание и рынок вторичный.

Простые подсчеты показывают, что стоимость получения участка на торгах по «короткому пакету» (исходя из анализа состоявшихся летом и осенью этого года аукционов Фонда имущества) в среднем на 40% превышает цену земли, полученной строителями через инвестиционно - тендерную комиссию (ИТК).

Последние квартиры

В пересчете на квадратный метр жилплощади, которая может быть построена на выигранных на торгах участках, цена земли в одном м2 жилья составляет $135. Прибавив эту сумму к $800 себестоимости (см. выше) и минимальную наценку строительных компаний (20%), мы получим $1122.

Эту цифру, по некоторым оценкам, можно смело считать минимальной стоимостью квадратного метра жилья - после того, как будут достроены и распроданы последние квартиры в домах, возведенных на участках выделенных застройщикам на ИТК. Черных красок в этот неутешительный прогноз добавляют два обстоятельства: недовольство петербургских строителей 20%-ной рентабельностью их бизнеса (в Москве этот показатель достигает 100%) и участие в торгах по «короткому пакету» «нефтяных» денег, что в условиях аукциона может еще больше взвинтить цены на землю.

Большинство участников рынка сходятся во мнении, что скупившее квартал в Невском районе компания «Синтез Девелопмент» (входящая в структуру нефтяной компании «Синтез») заплатила за свои участки на 20-25% больше их рыночной стоимости.

Чтобы бороться с «нефтяниками» на равных, строительным компаниям придется привлекать инвестиции «со стороны».