На юге Купчино готовятся к росту

Типичный спальный район, "Южное Купчино" в большей степени испытало влияние структурного кризиса на рынке жилья.

Однако выйдет из него одним из первых. Территориальная зона "Южное Купчино" ограничена ул.Малой Балканской, Малой Карпатской, Малой Бухарестской и Димитрова (см. "ДП" 81/04, www.dp.ru) . Это типичный спальный район Петербурга, причем из-за не очень хорошей транспортной доступности (одна станция метро - "Купчино") относительно дешевый. Как и на все традиционно спальные районы, структурный кризис оказал на эту территорию наибольшее влияние: стагнация лета и начала осени проявилась здесь особенно отчетливо. Жилой фонд в территориальной зоне однородный - в основном панель 504-й либо 137-й серий 1970-80-х гг. Первичный рынок активно развивается. Здесь не столь явный дефицит участков под застройку, а сам район благодаря обжитости и относительной доступности пользуется небольшим, но постоянным спросом. Структура предложения в рамках эконом-класса весьма разнообразна и конкурирует со вторичным рынком. Уровень средней цены предложения кв. м на вторичном рынке в зоне гораздо ниже "среднего по городу", при том что квартиры далеко не самые просторные. В результате средняя цена предложения однокомнатной квартиры в этом районе отстает от "единицы", к примеру, в Каменке почти на 10 тыс. долл. По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень недвижимости", в сентябре "средний метр" предлагали здесь по 1102 долл., при том что "среднегородская" цена кв. м была равна 1199 долл. Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры составляла в сентябре 101,4 тыс. долл. (1109 долл./кв. м). "Трешки" предлагали в среднем по 70,4 тыс. долл. (1038 долл./кв. м), "двушки" - по 55,3 тыс. долл. (1105 долл. /кв. м), однокомнатные - по 41,8 тыс. долл. (1206 долл./кв. м). Рост средней цены абсолютно идентичен среднему по городу: 30% за 9 месяцев (общегородской - 30,3%). Этот район типовой, с однородным жилым фондом. Это лучшая иллюстрация тенденций всего рынка массовой недвижимости, практически полностью повторяющая кривую "среднегородского" роста. Первое последствие стагнации - завышенные цены на маленькие однокомнатные квартиры. Минимальное жилье первым начинает движение после любого кризиса, и ожидания этого уже очевидны. По данным мониторинга Телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН", спрос здесь ориентирован на минимальное жилье, поэтому большая доля предложения трехкомнатных объектов не соответствует минимальной доле спроса. В различных ценовых диапазонах оказывается, что маленькие "единицы", выставленные по максимальной (44-48 тыс. долл.) цене, спросом практически не пользуются. Это предложение - первая ласточка очередного роста цен. Но гораздо более показательна вторая ласточка: в двух- и трехкомнатных сегментах цена спроса начинает превышать цену предложения. Обращения потенциальных покупателей уже ориентируются на поднявшийся общегородской уровень цен, опережая реальный рост в отдельно взятой дешевой территории. Кроме того, сохраняется спрос на комфортабельное (по крайней мере, относительно 504-й серии) жилье, что тоже влияет на общую структуру. Тем не менее спрос и предложение здесь все же по-прежнему относительно сбалансированы, хотя и менее, чем в последние месяцы ценового роста (март-апрель этого года). Сейчас, по данным аналитического отдела ГК "БН", ликвидность однокомнатных квартир соответствует 22,3 пункта* (условного дня). В двух- и трехкомнатном сегментах наиболее ликвидны объекты нижнего и верхнего ценовых диапазонов. Квартиры нелучшего качества стремятся покупать дешево, появляющееся дорогое предложение объектов с лучшими потребительскими характеристиками также вызывает интерес. По прогнозам, "Южное Купчино" будет оставаться востребованной территорией до тех пор, пока вообще на рынке востребовано дешевое жилье, а однородный жилой фонд и в связи с этим относительно сбалансированная структура спроса и предложения гарантируют скорый выход из кризиса. Здесь, как и в подобных спальных районах, скорее всего, может начаться очередной, пусть и не столь бурный, как в конце прошлого года, рост цен. "Минимальное" жилье, которое в Южном Купчино в избытке, всегда было двигателем рынка. И нет причин предполагать, что теперь произойдет что-то иное. Рост средней цены предложения в зоне "Южное Купчино": к предыдущему кварталу 2,2%, за год 54,8%, к докризисному уровню 101,8%, к посткризисному уровню 202,2%.