«Об отдельных вопросах налогообложения в Санкт-Петербурге»

Недавно городской парламент в первом чтении принял законопроект «Об отдельных вопросах налогообложения в Санкт-Петербурге», в рамках которого правительство города собирается ввести новую методику, призванную приблизить инвентаризационную стоимость квартир к рыночной.

В пояснительной записке к законопроекту указывается, что цель нового закона «установить реальную величину налога с учетом принципа социальной справедливости». Кроме того, новый закон мотивирует это заботой о защите права собственности добросовестных приобретателей недвижимости, которые зачастую (ни для кого не секрет) вписывают в договора купли-продажи инвентаризационную стоимость квартиры, в разы меньше рыночной. Однако, подлинная цель преобразований – увеличить поступление налогов от недвижимости. Скажем, налог с квартиры 100 кв. метров, который сейчас исчисляется считанными рублями, может стать в годовом исчислении равным 300 долларам. Ведь налог на недвижимость будет взиматься исходя из этой самой «приближенной к рыночной» стоимости. По расчетам правительства, после принятия законопроекта городская казна дополнительно выручит 240 млн рублей.

Каким образом будет назначаться новая инвентаризационная стоимость остается непонятным. Оценка недвижимости предполагает и ндивидуальный подход, реальное знакомство с объектом, анализ его технического состояние, сравнение продаж и т.п. Сегодня оценить квартиру, например, для ипотеки стоит не менее 100-150 долларов. Это находится в компетенции сертифицированных оценщиков. Учитывая размеры жилого фонда городов, власти на такие затраты и привлечение профессиональных оценщиков не пойдут. Речь идет лишь о некоем подобии «Методики массовой оценки», применяемой, например, КУГИ Санкт-Петербурга для определения уровня арендных ставок на городскую недвижимость. Используя ряд формальных параметров – год постройки и тип дома, метраж квартиры, наличие капремонта и т.п., прийти в итоге к определенным «средним по больнице» цифрам стоимости. Однако, по словам заместителя директора «Агентства Бекар» Леонида Сандалова, любой профессиональный риэлтер знает, что рыночная стоимость конкретной квартиры складывается из многих индивидуальных факторов – вида из окон, социального статуса соседей, уровня ремонта или разрухи. И если в домах массовых серий эти факторы в одном и том же доме м огут влиять на стоимость квартиры в пределах 20 процентов, то в старом фонде, в центре города не расселенная коммуналка и элитная квартира с сауной и замененными перекрытиями различаются по стоимости в разы.

Что касается налоговых аппетитов властей, то, скорее всего именно богатые владельцы найдут способы «не быть съеденными». Сделать это можно, например, переписав квартиру на престарелых родителей – ветеранов или инвалидов. От налогового пресса могут пострадать как раз обитатели коммуналок в центре или старые петербуржцы, занимающие сегодня просторные, но обшарпанные квартиры в старом фонде. Как считают эксперты, грядет великое переселение народа «из света в тень» (в смысле легальности сделок с недвижимостью), а также из центра на окраины.