Рост цен. Кто виноват и что делать

В Мариинском дворце 23 августа состоялась встреча депутатов Законодательного собрания и Государственной думы с представителями строительных организаций Санкт-Петербурга, Управления федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу, комитетов правительства Санкт-Петербурга, прокуратуры и общественных организаций.

В ходе встречи обсуждались причины роста цен на жилье и поручение Генеральной прокуратуры РФ Федеральной антимонопольной службе проверить соблюдение строителями действующего законодательства при определении цен на жилье в Москве, Санкт-Петербурге и ряде других регионов.

Открывая обсуждение, депутат Игорь Риммер (фракция «Единая Россия») обратил внимание собравшихся на то, что лавинообразный рост стоимости жилых помещений в 2006 году ставит под угрозу исполнение приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье», федеральной целевой программы «Жилище».

Игорь Риммер:

– Сейчас ежегодно в России вводится в эксплуатацию 47 млн кв. метров жилья, аварийным и непригодным для проживания признано около 100 млн кв. метров жилья. Причем жилье, требующее замены, скоро начнет расти в арифметической прогрессии, если учитывать ненадлежащую его эксплуатацию, наличие «хрущевок» и т.п. Все понимают, что строительная отрасль работает в условиях рынка, но в таких условиях невозможно повлиять на социально-политическую и демографическую ситуацию в стране. Да, цена на жилье формируется рынком, однако должно быть нормальное регулирование других процессов, которые влияют на эту цену. Сегодня обсуждается много вариантов решения проблемы. Обращение Генеральной прокуратуры в ФАС появилось от большой беды. Даже если существует сговор, то доказать это не удастся, но работу в этом направлении можно только приветствовать. Заслуживает также внимание предложение председателя Совета Федерации Сергея Миронова о создании государственных строительных компаний. Хотя здесь много вопросов. Например, как будет перекраиваться рынок строительных материалов, где сейчас ощущается монополизм. В несколько раз подорожали, причем необоснованно, цемент, металл и другие основные строительные материалы. В этой ситуации мы предлагаем создать Общественную палату России по содействию реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье», где можно будет оценить ситуацию, понять необходимость расширения законодательной базы, обеспечивающей программирование строительного рынка.

Юрий Матыцин, заместитель руководителя Управления ФАС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области:

– Управлению дано поручение постараться определить возможный сговор на рынке реализации жилой недвижимости в городе. 21 августа подписан приказ о создании специальной рабочей группы, которая будет заниматься исследованием данного и смежных с ним рынков, в первую очередь, рынка строительно-монтажных работ, рынка услуг по присоединению инженерной инфраструктуры, а также административных барьеров, возникающих при выделении земельных участков. Работа должна быть проведена в чрезвычайно сжатые сроки – до 20 ноября. Сейчас специалисты Управления готовят программы исследования рынка, запросы его участникам для объективной оценки ситуации. Работа будет проводиться в тесном взаимодействии с правоохранительными органами, с городской прокуратурой, УВД и налоговой инспекцией.

Павел Горячкин, генеральный директор Санкт-Петербургского регионального центра по ценообразованию в строительстве:

– Центр с 1994 года осуществляет мониторинг и анализ цен на рынке недвижимости и всех факторов, влияющих на себестоимость строительства, стоимость материалов. С января по август рост себестоимости в строительстве Санкт-Петербурга составил 8,6 процента и достиг по средневзвешенному значению 28 149 рублей за квадратный метр. Исходные данные: 68 процентов монолитного домостроения, 18 процентов – крупнопанельного и объемно-блочного, 14 процентов – кирпичные дома. Сегодня самые дешевые квартиры в Петербурге продаются по цене около 9 за квадратный метр. Кирпичные дома – 47. В себестоимости жилых помещений 66-68 процентов составляет стоимость строительно-монтажных работ. 11,5-13,5 процента – это получение прав на участок строительства, выкуп или аренда. Получение исполнительно-технических условий на подключение объекта к инженерной инфраструктуре – 4-4,5 процента. Платежи за услуги различным согласующим организациям (около 45 организаций) – 6,5 процента. Платежи на развитие городской инфраструктуры, передача городу части жилья – 8 процентов.

В строительно-монтажных работах львиную долю занимают материалы. Однако рост цен на строительные материалы с начала этого года составил в Петербурге 9,1 процента. Особый вклад в этот рост внесли цены на цемент, металл и инертные материалы. Надо отметить, что на строительство 1 метра жилья расходуется 500-600 кг цемента, то есть доля цемента составляет 1500 рублей на один квадратный метр. Металл тоже значительно подорожал – от 32 до 60 процентов. Инертные материалы подорожали до 20-30 процентов. Но назвать этот рост определяющим нельзя.

Что же творится сейчас на первичном рынке жилья? Наши цифры уже устарели, так как только за июль рост составил 8,2 процента. Всего же с начала года цены на жилье выросли на 60 процентов и составляют 00 за квадратный метр. То есть рост себестоимости – 8 процентов, предложение – 60 процентов. Не лучше ситуация и на вторичном рынке, где цены выросли на 62 процента. При этом Петербург по показателю стоимости жилья стоит в стране лишь на пятом месте. Лидируют в списке Москва, Московская область, Екатеринбург и Уфа. Рост цен на рынке недвижимости идет повсеместно. Это общероссийская проблема.

Лев Каплан, вице-президент Союза строительных компаний «Союзпетрострой»:

– Рост цен на жилые помещения давно прогнозировался, однако его масштабы оказались неожиданными. Спрос на квартиры сейчас почти в 2 раза превышает предложение, которое только за полугодие 2006 года снизилось на 45 процентов. На начало этого года был задел 3 млн кв. метров, а продано уже 1,7 миллиона, введено в эксплуатацию 800 тыс. кв. метров. Что будет в 2007 году? Неизвестно. Среди причин, приведших к кризисной ситуации, надо отметить отсутствие нормального механизма проведения торгов по предоставлению земельных участков. Резкий переход к новой форме получения пятен под застройку привел к тому, что на аукционах цены на участки искусственно повышаются вплоть до 0 за 1 кв. метр будущего жилья. Не работают механизмы защиты дольщиков и ипотечного кредитования, все дороже стоит инженерное обустройство территории.

«Союзпетрострой» считает, что пора переходить от имеющейся эйфории по поводу «динамичного развития» строительного комплекса к критическому анализу его состояния и быстрейшей выработке конкретных мер.

Олег Никифоров, руководитель Петрокомстата:

– Информационная база о рынке жилья явно недостаточна. Кроме того, она не имеет надежного источника. Например, нет данных о количестве жилья, находящегося в скрытом обороте, в состоянии ожидания для перепродажи. Ситуация на рынке жилья должна быть более прозрачной, а для этого необходимо информацию сделать более доступной.

Михаил Зарубин, генеральный директор ЗАО «Трест 47»:

– Никакого сговора на рынке жилья нет. Трудности, с которыми столкнулись инвесторы, обусловлены новациями в законодательстве (ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», Градостроительный кодекс и другие), и они непреодолимы. Сегодня ОАО «Ленэнерго» не подчиняется никому – ни городу, ни правительству, ни черту, ни дьяволу. Необходимо вернуться к старой схеме и согласовывать проекты постадийно. Мы уже устали считать согласующие организации.

Виктор Тюлькин, депутат Государственной думы (фракция КПРФ):

– Никого не надо убеждать, что вопрос жилья – вопрос политический. Только заявил Президент о приоритетных национальных проектах, – и на сегодняшний день имеем почти двукратный рост цент. Конечно, надо признать, что никакого сговора нет, хотя строители живут и не бедно. Капитализм есть капитализм.

Работа прокуратуры и ФАС полезна, но это фактор испуга, который заставит многих подравняться. Именно это и создает впечатление сговора. Однако необходимо работать и работать над проблемой доступности жилья, а государству не только бить по рукам и по голове, но участвовать в этом рынке как созидателю. В этом надо поддержать нашего оппонента Сергея Миронова.

Владимир Кузнецов, заместитель председателя Комитета по строительству:

– Проблема задела по земельным участкам для строительства существует, но закончились «лакомые» кусочки, и надо осваивать новые территории. Комитет этим вопросом занимается и готовит эти участки к торгам. Сегодня задел в 5 млн кв. метров в городе имеется. Это позволит в течение полутора лет подготовить еще порядка 15 кварталов под заселение. Более остро стоит проблема инженерного обеспечения этих участков. На следующей неделе в город приедет Анатолий Чубайс, с которым мы планируем рассмотреть возможности снятия административных барьеров в части выдачи разрешений, технических условий на энергоснабжение.

Андрей Сорочинский, заместитель председателя Комитета по энергетике и инженерному обеспечению:

– Инженерная инфраструктура города в настоящее время развивается слабо, упреки обоснованны, и они принимаются. Последняя электрическая подстанция на 110 кВт в Санкт-Петербурге была построена в соответствии с решением, принятым в 1986 году. Сейчас правительством города и ОАО «Ленэнерго» инициировано подписание договора с РАО ЕЭС о строительстве новых генерирующих мощностей и распределительных станций. Серьезный раздел договора посвящен мероприятиям по развитию электросетевого хозяйства. Впервые в истории город взял на себя обязательство по строительству за счет средств бюджета подстанций на 110 кВт в районах перспективных застроек. Это подстанция 369А на Юго-Западе, три подстанции в центре города, подстанция Пушкин-Южное, подстанция в нежилой зоне Шушары. Однако территориальная генерирующая компания недостаточно активно включилась в реализацию этого договора.

Подключение к сетям Ленэнерго превратилось сегодня в трудоемкую, длительную и абсолютно пустую по согласованиям процедуру. В ближайшее время будет издано два регламента по подключению на строительные и постоянные нужды. Принято решение о разработке проекта повторного применения. Эти меры должны облегчить жизнь строителям.

Объем средств, вкладываемых городом в инженерное обеспечение жилищного строительства (вода, газ, канализация и т.п.), за три года вырос в 6 раз, а проблем по этим государственным предприятиям значительно меньше, чем с Ленэнерго.

Дмитрий Тютин, генеральный директор ЗАО «Стройкомплект»:

– Руководители строительных организаций поддерживают выводы, изложенные «Союзпетростроем» в экспресс-анализе причин ажиотажного роста цен на жилье. Государство же должно направлять средства на развитие социального жилья, а не создавать конкуренцию строителям.

Владимир Чуров, депутат Государственной думы (ЛДПР):

– Нельзя забывать резерв для строительства жилья городов-спутников и огромное количество неиспользуемого жилья в тридцатикилометровой зоне, в поселках Ленинградской области. ЛДПР готова оказать содействие любым инициативам в строительной сфере.

Василий Беляков:

– Никакого сговора нет. Это рынок. Не совсем правильно г-н Горячкин оценивает себестоимость строительства. Одни метр земельного участка стоит 0. На торгах мы дошли до 0, но монополисты нас задавили. Еще одна «мелочь» – нас всех хоронит Ленэнерго. Стоят сотни домов на времянке, и все разводят руками. В свое время за счет автономных миникотельных решили проблему с отоплением. Есть западные проекты крышных электростанций, но дело в этом направлении не идет.

Кирилл Вязовский, вице-президент холдинга «ЭталонЛенСпецСМУ»:

– «Доступное жилье» не означает дешевое жилье. Нигде в мире средний класс не может позволить купить себе квартиру в центре Лондона или Нью-Йорка. Земля стоит очень дорого. За последние десять лет все свободные площадки в Санкт-Петербурге исчерпаны. ФЗ-214 абсолютно не подготовлен, разработан коммерческим фондом с иностранными участниками. Добиться же внесения изменений в него не удается. Доля обманутых вкладчиков в строительной отрасли не превышает 1 процента, в то же время в банковской сфере этот процент более 3 процентов. При этом банковскую систему никто не реформирует. Основной путь снижения цен на жилье – это конкуренция.

Владимир Новицкий, Российское отделение общества прав человека:

– Доступность жилья – это обеспечение важнейших прав человека – создание семьи, нормальных условий жизни. Проблема эта не только строителей, не только Санкт-Петербурга, а всего российского общества, и создание Общественного совета для содействия в реализации жилищных программ, несомненно, своевременная инициатива. Одним из средств регулирования цен на жилье могло бы стать налогообложение сверхприбыли.

Как сообщил г-н Риммер после встречи, об этой проблеме надо было говорить еще вчера, и хорошо, что инициатива Генпрокуратуры подстегнула этот разговор. Конечно, рынок не позволит прямого государственного вмешательства, но то, что законы в этой сфере смогут неким образом смягчить проблему, – безусловно. Государство должно активнее вмешиваться в строительство социального жилья. Первоочередная задача Общественного совета – в проведении мониторинга на рынке строительства жилья и выработка рекомендаций по снижении цен на жилье. Вспомним тезис Александра Солженицина: «задача государства – народосбережение».