Москвичи и нефтяники подогревают питерский рынок жилья

К лету 2006 г. средняя стоимость 1 кв. м нового жилья выросла на 60-80% с начала года и достигла $1800-1900. Застройщики объясняют столь бурные темпы роста увеличением себестоимости строительства и доходов населения, эксперты говорят, что цены подогревают иногородние инвесторы, доля которых сейчас составляет около 30% и продолжает расти.

По данным петербургской администрации, в первом полугодии 2006 г. было введено в эксплуатацию 733 000 кв. м новостроек. За первые шесть месяцев рынок получил от петербургских строителей 223 жилых дома на 10 700 квартир. По прогнозу администрации, до конца года планируется ввод около 2,3 млн кв. м жилья.

В начале лета специалисты компании RBI, проанализировав динамику изменения квартирного запаса на рынке новостроек, курс доллара, цены вторички, влияние ипотеки и рост доходов населения, предположили, что в 2007 г. 1 кв. м будет стоить около $2000. Но если в январе — марте первичное жилье дорожало на 1-3% в месяц, то уже в апреле вместо прогнозируемых 4-5% цены выросли на 12%, говорится в отчетах о состоянии рынка жилья компании “Петербургская недвижимость”. Спрос на новые квартиры преподнес сюрприз экспертам и строителям, приобретя к началу лета характер ажиотажа. По словам коммерческого директора RBI Михаила Возиянова, с начала года средняя цена 1 кв. м выросла на 80% и уже сейчас приблизилась к $2000 за 1 кв. м.

С ним согласен гендиректор Центра развития проектов компании “Петербургская недвижимость” Илья Еременко, который говорит, что оптимистичный прогноз увеличения стоимости жилья на 25% в год не оправдался. “Цены растут на 10-12% в месяц в среднем по рынку и на 30-40% в месяц по отдельным объектам. Многие дома за полгода успели подорожать более чем на 80%”, — отмечает Еременко.

“Ажиотаж создается самими потребителями, он — результат повышенного спроса”, — убежден заместитель директора Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Владимир Головань. По его словам, стандартная хрущевка площадью 33-35 кв. м, которая еще в апреле стоила $45 000, в июле выросла в цене до $80 000.

По мнению вице-губернатора Петербурга Александра Вахмистрова, рост доходов населения, их инвестиционные вложения, а также искусственно создаваемый застройщиками отложенный спрос являются основными причинами “потолочных, неимоверно больших” цен на жилье.

Ажиотажный настрой петербургских покупателей подогревается притоком инвесторов из Москвы и северных нефтяных регионов России, говорит Головань. По его оценке, доля иногородних покупателей выросла с 10-15% в начале года до 30% в его середине и может увеличиться до 50% к концу года. “Кроме индивидуальных инвесторов — чаще всего топ-менеджеров крупных столичных фирм — в последнее время все больше квартир покупают представители компаний для корпоративных нужд. Они берут сразу большие объемы — до 30% квартир в строящемся доме, — рассказывает Головань. — Инвесторы из северных регионов часто приобретают квартиры для своих детей, которые приезжают в Петербург учиться”.

Одним из факторов роста цен стало и вливание в сегмент новостроек банковских денег в виде ипотечных кредитов, говорит Еременко. По оценке ЦАН, в первом полугодии 2006 г. было выдано чуть менее 3600 ипотечных кредитов. За весь 2005 г. их число составило 4400.

Возиянов считает, что основная причина роста цен не иногородние инвесторы, а сокращение предложения на рынке. “Инвесторы, как правило, избавляются от купленных квартир через год-полтора и почти не влияют на сокращение предложения на рынке”, — аргументирует он свою точку зрения. По оценке “Петербургской недвижимости”, с начала года объем предложения сократился с 3,11 млн до 1,76 млн кв. м. “Ввод новых объектов находился на смехотворно низком уровне — за полугодие были начаты продажи в домах суммарной площадью 280 000 кв. м, тогда как продано за этот период в шесть раз больше”, — говорит Еременко.

По оценке президента холдинга “Эталон-ЛенСпецСМУ” Вячеслава Заренкова, предложение сократилось из-за нескольких причин. Первой из них он называет изменение процедуры распределения земельных участков, произошедшее еще в 2003-2004 гг. Изменение заключалось в прекращении целевой выдачи девелоперам участков под строительство жилья и одновременном запуске системы открытых аукционов. “Но пригодных для продажи участков под застройку оказалось недостаточно”, — говорит Заренков. Другой причиной он считает принятие Госдумой 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве…”, который привел к почти годовому спаду строительной активности. “Часть строительных компаний пыталась разработать схемы работы с покупателями в рамках нового закона, другая часть просто решила переждать и свернула инвестиционные проекты”, — говорит Заренков.

По прогнозу Заренкова, проекты, которые начались с покупкой земель компаниями на первых аукционах, начнут влиять на уровень предложения уже к концу этого года. “Возможно, к февралю 2007 г. соотношение спроса и предложения стабилизируется, но к тому моменту цена новостроек может увеличиться примерно до $2400 за 1 кв. м”, — говорит Заренков.

Похожий прогноз дает начальник аналитического отдела холдинга RBI Вера Сережина, по оценке которой во второй половине 2006 г. темпы роста рынка будут замедляться и к концу года средняя цена 1 кв. м составит $1850-2000. “Вероятно, рост цен завершится в начале 2007 г., а затем в течение 1-2 лет цена 1 кв. м будет колебаться в диапазоне $1850-2250”, — отмечает она.