Кто виноват в росте цен на жилье?

Владимир Ресин, руководитель архитектурно-строительного комплекса Москвы

Известия: Вот уже несколько месяцев в Москве обсуждают «цементное дело». Строители обвиняют группу «Евроцемент» в монопольном давлении на рынок. Из-за двукратного роста цен на цемент вырастает и себестоимость квадратного метра. Какова ваша позиция в этом споре?

Ресин: Мое отношение двоякое. С одной стороны, рост цен на цемент, как и на другие стройматериалы, неизбежен — отрасль должна развиваться, иначе можем вообще без цемента остаться. А с другой — нельзя было действовать так жестко, сразу подняв цены на 100%. Никакая экономика такого не выдержит. Причем первыми от роста цен на цемент пострадают наименее обеспеченные и защищенные москвичи. А вторыми—представители того самого среднего класса, которые нацелились на ипотеку. Для того, кто приобретает жилье по ипотечному кредиту, каждый рубль имеет значение. Для нихразницав $100 за 1 кв.м очень значима. Вот, цементники подняли цены, а дурной пример заразителен: потом и металл может подорожать, и энергетика, а затем и еще что-то, а потом и инфляцию не удержим— все это накрутится так, что от этой самой ипотеки ничего не останется.

Известия: После вступления в силу закона «О долевом строительстве», по оценке экспертов, в 2005 году к продаже было представлено почти на 30% меньше новостроек, чем в 2004-м. Как это скажется на строительстве муниципальных домов—ведь они отроятся за счет доли городу?

Ресин: Эксперты ошибаются. В 2004 году московскими строителями было построено 4,8 млн кв.м, из них в черте города—4,58 млн кв.м. В 2005 году этиифазатели составили соответственно 5,22 и 4,64 млн кв.м. Если говорить о социальном жилье, то в 2006 году его намечено построить 1,9 млн кв.м, из них более 1 млн—за счет городского бюджета. И никаких потрясений мы здесь не ожидаем.

Леонид Казинец, президент строительной корпорации БАРКЛИ

Известия: Из чего складывается себестоимость проекта монолитного дома или жилого комплекса бизнес-класса?

Казинец: В каждом случае по-разному. Если усреднить, то до 50% приходится на долю города. За то, чтобы зайти на площадку, например, нужно потратить от 4 тысяч долларов за метр и выше. 20%—на инженерные сети. Чтобы сегодня подсоединить дом кэлектро- или теплоснабжению, неизбежно придется вкладывать деньги в модернизацию существующей инфраструктуры. Без расходов на сети в монолитном доме можно уложиться в 1,5 тысячи долларов себестоимости. Собственно на строительство приходится около 30%. Еще одна статья— обслуживание кредитов. После того, как 214-й закон «Об участии граждан в долевом строительстве» перекрьы застройщикам возможности работать с деньгами покупателей, мы все свои проекты кредитуем в полном объеме — своими деньгами и банковскими.

Известия: А какова прибыль? Застройщиков нередко обвиняют в дороговизне жилья.

Казинец: Если мы зарабатываем 25—30% чистыми, проект можно считать удачным. Динамика доходности с годами только снижается. На росте цен зарабатывают не те, кто строиг, а те, кто дает возможность строить. За полгода в 2 раза выросла стоимость подсоединения к сетям естественных монополий. В результате затраты инвестора растут быстрее, чем цены. И наши доходы снижаются. К тому же бессмысленно упрекать нас в высоких ценах. Цена недвижимости определяется не затратами, а рыночной конъюнктурой. На этом рынке цены диктует «вторичка», а не новостройки. Когда мы решаем, по какой цене продавать объект, то смотрим, сколько стоит готовое жилье в доме аналогичного класса,—и делаем дисконтирование. Естественно, застройщик стремится получить максимальную прибыль за свой проект. А если мы хотим государственное регулирование цен, -го пусть государство само строит за свои деньги и реализует жилье без прибыли.