Дисбаланс на загородном рынке

Сентябрь – месяц оживления рынка после традиционного летнего затишья. Не в последнюю очередь это утверждение относится и к загородному жилью: первый осенний месяц характеризуется, как правило, как появлением домов на вторичном рынке, так и увеличением продаж в новых коттеджных поселках. Однако, к сожалению, далеко не во всех сегментах рынка спрос находится в гармонии с предложением.

Что касается бизнес-класса – тут ситуация относительно спокойная: это наиболее «сбалансированный» на сегодняшний день сегмент рынка. Впрочем о равновесии не приходится говорить и здесь – слишком явным выглядит перенасыщение сегмента: по разным оценкам, доля бизнес-класса в общем объеме предложения составляет от 65 % до 70 %. «Эта ситуация связана с тем, что такие поселки позволяют получить достаточно высокие прибыли при относительно небольших денежных затратах, в отличие от элитных, где существуют более высокие требования к природно-видовым характеристикам земельного участка, к качеству строительства и строительных материалов, архитектурному проекту», – объясняет руководитель департамента загородной недвижимости компании Blackwood Мария Литинецкая. Таким образом, как отмечает начальник отдела проектов компании «Терра-недвижимость» Надежда Гребенникова, «в бизнес- и элитном классе рентабельность поселка может достигать 400 % при продаже домов под отделку». Доля же элитных поселков на сегодняшний день находится, по данным аналитиков Blackwood, на уровне 21 % от общего объема предложения.

Причем, что немаловажно, если при строительстве элитных загородных комплексов четкая ориентация девелоперов на потребителя не оставляет сомнений, то поселки бизнес-класса зачастую возводятся на непривлекательных с точки зрения транспортной доступности, инфраструктуры и окружения участках. Что уж говорить об эконом-поселках – здесь застройщики, как правило, крайне редко прислушиваются к пожеланиям покупателей. И такую «антиориентацию на клиента» вполне оправдывает рынок: и дома в эконом-поселках, и таунхаусы, спрос на которые, к слову, за прошедший год повысился вдвое, и жилье в организованных недорогих дачных поселках раскупается быстро, несмотря на недочеты в проектировании домов, отсутствие инфраструктуры или неприглядный ландшафт. Так, средний срок реализации коттеджей в эконом-поселках составляет чуть больше года; 132 таунхауса в одном из подмосковных поселков были проданы всего за 9 месяцев.

Как рассказывает Надежда Гребенникова, непрекращающийся рост спроса на недорогие поселки легко объясним, и тому можно назвать несколько причин. Первой из них является стабильность макроэкономических показателей, на которую вообще любят ссылаться участники рынка, комментируя высокий спрос. «Благосостояние и покупательская способность граждан повышаются. Люди хотят не только улучшать уровень жизни, но и выгодно вкладывать накопленные средства, – объясняет Гребенникова растущую популярность эконом-поселков. – Соответственно, растут и требования к жилью. Поселков строится много, но далеко не все могут похвастаться хотя бы приемлемым качеством строительных работ. Это несоответствие предложения ожиданиям покупателей и рождает избыточный спрос». В качестве очередной причины столь существенного дефицита «доступных» коттеджей эксперт называет поведение опытных девелоперов, «которые, располагая необходимыми средствами, пока не рвутся уходить из дорогих сегментов».

С Гребенниковой соглашается и Мария Литинецкая: по ее словам, доля эконом-поселков составляет всего лишь 10 % от общего объема предложения. «Это обусловлено тем, что строительство поселков экономкласса недостаточно привлекательно для застройщиков из-за относительно высокой стоимости земельных участков и ценовых ограничений по стоимости коттеджей», – отмечает эксперт. Ряд других причин такого дисбаланса приводит совладелец компании Farm House Андрей Курбатов: «Экономкласс действительно испытывает существенный дефицит. Это связано, во-первых, с высокими темпами роста цен на землю, во-вторых, с дороговизной подведения коммуникаций, которая приводит к тому, что проект, изначально задуманный как эконом, по конечной себестоимости и, соответственно, рыночной стоимости приближается к бизнес-классу».

Таким образом, ситуация для тех, кто намерен в ближайшее время обзавестись относительно недорогим загородным домом, выглядит не слишком радужно. Несмотря на то что в Подмосковье на всех направлениях пока еще существует достаточное, для того чтобы говорить о перспективности развития загородного рынка, количество свободных земельных участков, а также на то, что высокий спрос, безусловно, приведет к появлению все новых предложений от инвесторов и застройщиков, выбор «доступных коттеджей» остается незначительным. Главная причина, спорить с которой вряд ли получится, заключается в том, что в строительстве таких домов заинтересованы потребители, но не девелоперы.