Застройщики будут сюсюкать

Изменения в Федеральном законе о долевом участии в строительстве, вступившие в силу с 1 июля 2006 г., немного улучшили положение застройщиков.

Однако в совокупности с жесткими требованиями к финансовому показателям, срокам и качеству строительства, соблюдение которых призван будет контролировать вновь образуемый надзорный госорган, эффект от закона останется прежним: застройщики будут стремиться уйти из сферы его действия.

Изменения расширили число легальных способов привлечения денег дольщиков. Помимо заключения застройщиком договора долевого участия в строительстве привлечение денег возможно также путем выпуска жилищных сертификатов, дающих их владельцам право на получение от эмитента- застройщика жилых помещений. Черным по белому прописано, что помимо жилищно-накопительных кооперативов денежные средства могут привлекать и жилищно- строительные кооперативы, деятельность которых регулируется Жилищным кодексом РФ.

Сужена сфера 214-го закона. Теперь он не распространяется на отношения коммерческих организаций и предпринимателей по строительству в инвестиционных целях, то есть фактически на отношения по совместной деятельности, которая регулируется Гражданским кодексом и законодательством об инвестиционной деятельности. Одновременно отмечено, что участники такого "инвестиционного строительства" не вправе уступать свои права требования по таким договорам гражданам.Односторонний акт приемки квартиры застройщик сможет оформить лишь при просрочке в приемке более чем на 2 месяца. Для безвестно отсутствующего дольщика положенные ему денежные средства будут отложены путем зачисления в депозит нотариуса.

Самой существенной новеллой в этой части следует признать невозможность зачета обязательства застройщика по возврату денег дольщику и обязательства дольщика по уплате застройщику неустойки за просрочку оплаты долевого участия. Это означает, что сперва застройщик должен будет вернуть неплатежеспособному дольщику все внесенные им деньги и лишь потом в судебном порядке взыскивать полагающуюся ему неустойку с дольщика.К слову, и при подписании договора долевого участия застройщик теперь уже не сможет применить вошедшее в деловой оборот правило о том, что договор долевого участия считается незаключенным, если дольщик своевременно не внесет первый платеж по договору, что позволяло застройщику прекратить отношения со старым неплатежеспособным дольщиком и привлечь на данную квартиру нового.

С 1 января 2007 г. планируется начало работы контролирующего государственного супероргана, который будет уполномочен устанавливать для застройщиков правила бухгалтерского учета и отчетности, получать ежеквартальную отчетность застройщиков о привлечении средств дольщиков, давать застройщикам предписания об устранении нарушений, привлекать застройщиков к административной ответственности и подавать в суды иски в защиту интересов дольщиков.Если же учесть и то, что такой суперорган будет вправе потребовать в судебном порядке приостановления деятельности застройщика и даже его ликвидации, то работать по 214-му закону чревато для застройщика потерей бизнеса. В такой ситуации остается велик соблазн уйти из-под сферы действия 214-го закона. Представляется, что в нынешних условиях самой привлекательной становится схема привлечения денежных средств дольщиков через жилищно-строительные кооперативы, правовой статус которых по-прежнему определен действующим законодательством весьма расплывчато.

Эффективна и конструкция привлечения денег дольщиков через предварительные договоры купли-продажи строящихся квартир. Возможно и активное применение вексельных схем, а также привлечение неденежных инвестиций. Набирает оборот деятельность закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.Тимофей Титаренко, руководитель раздела "Недвижимость" юридического форума "ЮрКлуб" (estate. yurclub. ru) 15 тыс. человек стали жертвами недобросовестных застройщиков.

На заметку

- Поправки ограничили возможность дольщика в одностороннем порядке расторгать договор долевки.

- В случае расторжения договора долевого участия застройщик выплатит дольщику неустойку, которая уменьшается по сравнению с ранее действовавшей в 2 раза, с 1/150 до 1/300 учетной ставки Центробанка в день (на сегодня это 14% годовых).

Впрочем, это правило действует лишь по отношению к корпоративным дольщикам. Дольщикам-гражданам застройщик заплатит те же 1/150 учетной ставки, или 28% годовых.

- Причем даже если дольщик за неустойкой не обратится, застройщик их все равно потеряет, поскольку обязан внести деньги в депозит нотариуса.